Vous êtes propriétaire et vous voulez reprendre possession de l’un de vos logements ? Ou bien vous êtes locataire et vous avez reçu un avis de reprise de la part de votre propriétaire? Quels éléments doivent être pris en considération lors d’une reprise?

Pour réussir son recours, le propriétaire doit prouver qu’il rencontre les éléments qui suivent.

Délais et formalités

Il convient de noter que, pour l’envoi d’un avis de reprise, la loi prévoit des délais différents dépendamment de la durée du bail intervenu entre les parties[1]. Par exemple, pour un bail à durée fixe de plus de six mois (par exemple, un bail du 1er juillet ou 30 juin), le propriétaire doit envoyer l’avis de reprise au moins six mois avant l’expiration du bail. À défaut de respecter le délai prévu, le propriétaire devra obtenir l’autorisation du tribunal pour être relevé de son défaut. La Régie du logement ne le permettra que pour un motif raisonnable et si l’autre partie n’en subit aucun préjudice grave[2], ce qui implique que le demandeur soit de bonne foi.

Ainsi, il ne suffit pas d’avertir verbalement le locataire de son intention de reprendre le logement, le propriétaire doit s’assurer qu’il a bien envoyé l’avis dans les délais, sous peine de voir son recours rejeté[3]. Il est donc important que le propriétaire se ménage une preuve de réception.

Une fois l’avis reçu par le locataire, celui-ci aura un mois pour y répondre. À compter de la date à laquelle le locataire a refusé de quitter le logement ou celle à laquelle le locataire est présumé avoir refusé, le propriétaire aura un mois pour produire la demande de reprise à la Régie du logement. Si le locataire omet de répondre dans le délai, ce dernier sera présumé avoir refusé de quitter le logement.

Bénéficiaires possibles de la reprise

Pour pouvoir bénéficier du droit à la reprise, le propriétaire de l’immeuble doit être une personne physique seule ou un couple. Ainsi, une société par action[4], une association, une succession ou regroupement, propriétaire de l’immeuble, ou un actionnaire[5] ne peut exercer le droit de reprise.

Le propriétaire qui remplit les critères pourra reprendre les lieux loués pour ses ascendants ou descendants au premier degré (père, mère, fils ou fille) ou pour toute personne dont il est le principal soutient.

Il ne faut pas confondre toutefois le droit à la reprise avec celui de l’éviction (pour le changement d’affectation, la subdivision ou l’agrandissement d’un logement), lequel est un recours distinct, plus particulièrement, en ce qui a trait aux indemnités et aux procédures[6].

Exceptions au droit à la reprise

Le propriétaire ne peut reprendre le logement, sans le consentement du locataire, s’il est le propriétaire d’un autre logement, lequel est vacant ou offert en location qui est du même genre que celui occupé par le locataire, situé dans les environs et d’un loyer équivalent.

D’autant plus, la loi protège les personnes âgées. Sauf exception, le propriétaire ne peut reprendre le logement dont le locataire ou son conjoint est âgé de 70 ans ou plus, habite le logement concerné depuis plus de 10 ans et a un revenu admissible[7].

Chaque cas est un cas d’espèce, ainsi d’autres exceptions pourraient s’appliquer.

Indemnité

Si la reprise est accordée, le Tribunal peut imposer les conditions qu’il estime justes et raisonnables, ainsi que le paiement au locataire d’une indemnité équivalente aux frais de déménagement[8]. Ces montants sont à la discrétion du tribunal, suivant des critères tels que les frais du déménagement, la durée d’occupation du logement, les situations particulières (handicap, âge, etc.) et le degré d’attachement au quartier[9].

Il ne faut toutefois pas confondre l’indemnité précédemment-mentionnée avec celle accordée en cas d’éviction pour l’agrandissement, la subdivision ou un changement d’affectation du logement[10]. Dans ce dernier cas, la Régie du logement n’a pas discrétion quant à la compensation etune indemnité de trois mois de loyers et des frais raisonnables de déménagement sont accordés.

Intention, bonne foi et prétexte

Lors d’un projet de reprise, la bonne foi s’évalue de l’envoi de l’avis jusqu’à la date de la reprise. Ainsi, le propriétaire devra prouver que son projet est sérieux et qu’il entend réellement reprendre le logement pour les faits mentionnés à son avis de reprise.

Malgré tout, il arrive parfois que des imprévus surviennent, rendant le projet impossible à réaliser, et ce, suite au jugement l’autorisant et au départ du locataire. Par exemple, une grossesse imprévue, une maladie, une perte d’emploi ou une mutation ailleurs ou un divorce. Dans un tel cas, en général et en autant que la situation n’était pas prévisible, l’on ne peut en tenir rigueur au propriétaire.

Cependant, si le propriétaire faisait preuve de mauvaise foi en ne reprenant pas son logement après en avoir chassé le locataire sans motif valable, il s’exposerait à un recours en dommages-intérêts punitifs de la part de son locataire.

Il est également important de savoir qu’un logement qui a fait l’objet d’une reprise ne peut être reloué qu’avec l’autorisation du tribunal.

Conclusion

En conclusion, la reprise de possession est un droit dont l’exercice est surveillé de près par la Régie du logement, afin d’éviter les abus. Pour obtenir gain de cause, les critères de fond et de forme doivent être rigoureusement respectés[11].

Cependant, envoyer un avis de reprise ne signifie pas obligatoirement d’avoir à passer par la Régie du logement. En effet, il y a toujours la possibilité d’éviter les procédures et de négocier avec le locataire une indemnité pour son départ. Dans ce dernier cas, la reprise devra tout de même être effectuée, à défaut de quoi, le locateur s’expose à un recours en dommages-intérêts punitifs.

[1] Article 1960 C.c.Q ;
[2] Article 59 Loi sur la régie du logement ;
[3] Rudenko c. Maaroufi, 2017 QCRDL 15928 (CanLII) ;
[4] Waldman (Propriétés Victoria) c. Goral 2018 QCRDL 13410 ;
[5] Entreprises Aesir inc. c. Giguère, (C.Q., 2012-02-20), 2012 QCCQ 1307 et Carrigan c. Cour du Québec, 2005 QCCA 589 ;
[6] Voir notre chronique : « Subdivision, agrandissement ou changement d’affectation ».
[7] Voir FAQ “Reprise de possession et éviction”;
[8] Article 1967 C.c.Q;
[9] Petruccelli c. Boisvert, 2019 QCRDL 4375 (CanLII);
[10] Idem note 6;
[11] Idem note 7.