Conditions de forme de l’avis et délais

 

Conformément à l’article 1942, al. 1 du Code civil du Québec, le locateur peut faire parvenir à son locataire un avis de modification du bail pour augmenter le loyer ou changer une condition du bail. L’avis de modification du locateur doit être donné entre 3 et 6 mois avant la fin du bail, soit entre le 1er janvier et le 31 mars, pour les baux de 12 mois se terminant au 30 juin. Pour les baux de moins de 12 mois, l’avis doit être donné au moins un mois, mais pas plus de 2 mois précédant la fin du bail. Ainsi pour un bail de 11 mois se terminant le 30 juin, l’avis doit être donné entre le 1er et le 30 mai. Pour un bail à durée indéterminée, il faudra faire parvenir l’avis entre 1 et 2 mois avant la modification proposée.

 

Pour être valide, en plus d’être envoyé dans les délais, l’avis qui vise à augmenter le loyer doit indiquer en dollars le nouveau loyer proposé, ou l’augmentation en dollars ou en pourcentage du loyer en cours. L’avis doit de plus indiquer la durée proposée du bail, si le locateur propose de la modifier, et le délai d’un mois de la réception accordé au locataire pour refuser la modification proposée (article 1943 du Code civil du Québec).

 

Lorsqu’il y a plusieurs locataires, chaque locataire a droit au maintien dans les lieux et l’avis doit en conséquence être transmis à chacun d’eux, faute de quoi il est inopposable à ceux qui ne l’ont pas reçu[1].

 

Conformément à l’article 1898 C.c.Q., l’avis doit être écrit, mais il peut être possible de prouver la réception d’un avis verbal en audience si l’autre partie n’en subit aucun préjudice. Dans tous les cas, il est fortement recommandé de le faire par écrit et de conserver une preuve de réception. La jurisprudence a de plus établi que, pour être valide, l’avis n’avait qu’à être donné dans le délai, et ce, même s’il était reçu plus tard par l’autre partie.[2] Ainsi, un avis de modification de bail d’une durée de 12 mois expirant le 30 juin et donné par courrier recommandé le 31 mars sera valable, et ce, même si le locataire reçoit l’avis au cours du mois d’avril seulement[3].

 

Refus de l’avis d’augmentation

 

Selon l’article 1945 C.c.Q., le locataire qui refuse la modification proposée par le locateur est tenu, dans le mois de la réception de l’avis, d’aviser ce dernier de son refus ou de l’aviser qu’il quitte le logement. S’il omet de le faire, il est réputé avoir accepté la reconduction du bail aux conditions proposées par le locateur. Ainsi, le bail sera renouvelé aux nouvelles conditions et il sera trop tard pour s’y opposer.

 

Encore une fois, il est avisé pour le locataire de se ménager une preuve de réception par le locateur de son refus.

 

Dans le cas particulier où le locataire habite une coopérative d’habitation ou un immeuble dont la construction est terminée depuis moins de 5 ans, le locataire qui refuse l’augmentation doit, en principe, quitter les lieux. Malgré tout, pour que cette exception trouve application, la section F du bail devra avoir été complétée au moment de la conclusion du bail. Également, dans certains cas exceptionnels, par exemple, lorsque la clause F est utilisée par un locateur de mauvaise foi pour évincer un locataire, il pourra être possible pour ce dernier de contester l’avis de modification du bail.[4]

 

 

Non-renouvellement en l’absence d’avis

 

Le locataire qui ne reçoit pas d’avis de modification de bail et qui ne souhaite pas renouveler son bail doit donner son avis de non-reconduction dans les mêmes délais que ceux que doit respecter le locateur (art. 1946 C.c.Q.)

 

À défaut, le bail sera automatiquement renouvelé pour la même durée et aux mêmes conditions que le bail en cours ou, si le bail initial était de plus de 12 mois, pour une durée de 12 mois. (art. 1941 C.c.Q.)

 

 

Quoi faire suite au refus d’un locataire?

 

Le locateur qui désire obtenir une augmentation de loyer suite au refus d’un locataire, devra s’adresser au Tribunal administratif du logement dans le mois de la réception de l’avis de refus du locataire (art. 1947 C.c.Q.)

 

Les délais mentionnés précédemment que doivent respecter autant le locateur que le locataire sont calculés de quantième en quantième.[5] Ainsi, lorsque le locateur reçoit le refus de modification du locataire le 15 avril, il a jusqu’au 15 mai pour déposer une demande de modification des conditions du bail (demande de fixation de loyer).

 

Conformément à l’article 1953 C.c.Q le loyer sera fixé en tenant compte des normes fixées par règlement et, plus particulièrement, selon le Règlement sur les critères de fixation de loyer.[6]

 

Suite au dépôt de sa demande de fixation de loyer, le locateur recevra du Tribunal administratif du logement un formulaire, communément appelé formulaire RN, sur lequel il devra inscrire tous les renseignements nécessaires à la fixation de loyer. Le locateur devra indiquer sur le formulaire les revenus de l’immeuble, la différence entre les deux derniers comptes de taxes municipales et scolaires ainsi que de ses assurances et le coût de l’énergie. Il est possible également d’indiquer les frais de gestion supérieurs à 5 % du total des revenus de l’immeuble. Il devra également indiquer le montant de ses frais d’entretien et de travaux majeurs.

 

En cas de travaux majeurs, le locateur devra indiquer sur le formulaire combien de logements ont bénéficié de la dépense.

 

La variation des coûts du paiement de l’hypothèque n’entre pas dans le calcul de la modification du loyer.

 

La demande de fixation de loyer devra être notifiée à ou aux locataire(s) dans les 45 jours du dépôt au Tribunal administratif du logement et la preuve de notification déposée au dossier du Tribunal dans le même délai.[7] Le formulaire RN doit quant à lui être notifié aux locataires dans les 90 jours suivants l’envoi du formulaire par le Tribunal et le formulaire, en plus de la preuve de sa notification, devront être déposés au dossier dans le même délai. Si le locateur ne conforme pas à ces obligations dans le délai imparti, le dossier sera fermé.[8]

 

Pour être bien certain de ne manquer aucun délai et pour sauver des frais, nous suggérons aux locateurs, si possible, de notifier en même temps aux locataires la demande de fixation et le formulaire RN, dans le délai de 45 jours.

 

 

Déroulement de l’audience de fixation de loyer

 

Par la suite, les parties seront convoquées devant le Tribunal pour une audition. Le locateur devra faire la preuve des renseignements mentionnés dans le formulaire RN et présenter les factures nécessaires. Il pourra être appelé à donner des explications, par exemple, relativement à l’augmentation des coûts des assurances ou des travaux effectués.

 

Le locataire pourra être présent et demander de voir toute preuve déposée par le locateur au Tribunal. Il est à noter cependant que le locataire ne pourra pas, lors d’une audience de fixation de loyer, faire de demande de diminution de loyer pour bruit, travaux non-faits ou autre. En effet, une telle demande doit être entendue lors d’un recours distinct que le locataire pourra entreprendre au besoin. Néanmoins, s’il y a une perte permanente de service (par exemple, retrait d’un service de conciergerie, piscine est fermée définitivement, etc.), cela pourra être soulevé.

 

Après la fin de l’audience, une décision sera transmise aux parties par la poste. Tant que la décision ne sera pas prononcée, le locataire continuera de payer l’ancien loyer. Lorsque la décision sera exécutoire, le locataire devra acquitter ses arrérages dans les meilleurs délais ou selon une entente prise hors cour avec le locateur au besoin. À défaut par le locataire de payer l’ajustement du loyer, une demande en résiliation de bail pourra être déposée par le locateur pour non-paiement de loyer.

 

En cas de motif sérieux et si l’une des parties désire contester la décision de fixation de loyer, l’une ou l’autre des parties pourra faire une demande de révision dans le mois du prononcé de la décision.[9]

 

 

Conclusion

 

En cette période d’inflation, il est important pour le locateur d’obtenir l’augmentation de loyer à laquelle il a droit, à défaut de quoi elle ne pourra être récupérée les années suivantes.

 

Pour éviter le processus décrit précédemment, il est dans l’intérêt de toutes les parties de discuter et de négocier pour en venir à une entente.

 

 

[1] Dominique c. Poirier-Richard, 2019 QCCQ 6244 (CanLII)
[2] Mindek c. Alves, 2018 QCCQ 1812 (CanLII)
[3] Voir article sur la notion de donner et de recevoir
[4] Lanthier c. Létourneau 2019 QCRDL 35958 (CanLII)
[5] Parenteau c. Wilbert 2020 QCRDL 2876 (CanLII)
[6] Règlement sur les critères de fixation de loyer, RLRQ, c. T-15.01, r.2
[7] Article 56.2, Loi sur le Tribunal Administratif du Logement, RLRQ c. T-15.01
[8] Article 56.3, Loi sur le Tribunal Administratif du Logement, RLRQ c. T-15.01

[9] Article 90, Loi sur le Tribunal administratif du logement RLRQ, c T-15.01