Par Me Philippe Jean-Gilles
Le locateur peut-il obtenir la résiliation du bail lorsqu’un locataire néglige l’entretien de son logement causant ainsi un environnement insalubre et/ou encombré?
Il est frustrant pour un locateur d’avoir un locataire qui n’entretient pas son logement de manière adéquate. Si la situation perdure, il y a souvent un alourdissement de la gestion de l’immeuble causée par la nécessité d’intervenir au logement dû aux manquements du locataire.
Pour savoir si on peut obtenir la résiliation du bail de son locataire, il faut en premier lieu établir les obligations qui découlent du bail de ce dernier. L’article 1855 du C.c.Q. prévoit qu’un locataire est tenu, pendant la durée du bail, d’user du bien avec prudence et diligence[1]. Cela veut dire que le locataire se doit de maintenir son logement en bon état. Il doit aussi voir à sa conservation et éviter toute usure anormale. Le locataire doit également maintenir le logement en bon état de propreté[2]. De plus, tout manquement d’un locataire relatif à la sécurité ou à la salubrité d’un logement donne lieu aux mêmes recours qu’un manquement à une obligation prévue au bail[3].
Outre les obligations du locateur prévu au Code civil du Québec, les règlements municipaux prévoient des obligations additionnelles aux propriétaires d’immeubles ainsi qu’aux locataires en termes de propreté, notamment contre la présence de vermine.
Par exemple, l’article 10 du Règlement de la Ville de Montréal portant sur la salubrité, l’entretien et la sécurité des logements prévoit que :
« les occupants d’un logement visé par une intervention d’extermination de la vermine, faite en vertu du présent règlement, ne peuvent refuser l’accès aux lieux à l’autorité compétente ou au gestionnaire de parasites. Au besoin, ils doivent nettoyer et préparer les lieux en vue de l’intervention. » [4].
L’article 1863 du C.c.Q prévoit qu’un locateur peut, en cas de violation des obligations du locataire, et pourvu que la preuve présentée au Tribunal permette de démontrer qu’il en subit un préjudice sérieux, demander la résiliation du bail et l’éviction du locataire et des occupants. Il est aussi important de préciser que l’article prévoit que dans le cadre d’un bail immobilier, le locateur peut aussi demander la résiliation du bail du locataire s’il démontre que les autres locataires de l’immeuble subissent un préjudice du aux agissement du locataire[5].
Le locateur se doit de démontrer que le préjudice est contemporain. Il est donc important de présenter une preuve récente qui permet de démontrer, au moment de l’audience, que la problématique est encore présente et qu’elle cause toujours un préjudice sérieux.
« [41] Pour réussir dans sa demande, la preuve doit s’avérer concluante, à la fois, sur le manquement allégué et sur le préjudice sérieux qui en découle. Encore une fois, il s’agit des deux éléments essentiels qui conditionnent le prononcé de la résiliation du bail.
[42] Sous ce rapport, le Tribunal aura également à apprécier si le manquement allégué existe toujours au moment de l’audience.
[43] Puisqu’il n’existe pas de droits acquis en matière de résiliation d’un bail, la demande d’une partie pourrait, au jour de l’audience, s’avérer sans objet parce que les faits ne seraient plus contemporains ou encore, parce que le locateur ou les autres locataires ne souffriraient plus du préjudice sérieux exigé pour que soit prononcée la résiliation du bail; ce qui pourrait être le cas si, depuis le dépôt de la demande, le locataire fautif à amender son comportement, remédié au défaut ou au manquement allégué dans la demande. »[6]
La résiliation d’un bail est considérée comme un dernier recours. En effet, le Tribunal peut décider de ne pas accorder la résiliation du bail, mais de plutôt ordonner au locataire de respecter ses obligations par voie d’ordonnances[7]. En conséquence, le fardeau de preuve pour obtenir la résiliation du bail d’un locataire est très élevé. Le Tribunal analysera les faits selon des critères objectif pour déterminer si les manquements du locataire face à ses obligations contractuelles cause au locateur un préjudice sérieux[8].
Dans la décision Mazzilli c. Paquette du Tribunal administratif du logement, la juge administrative explique que le défaut du locataire de maintenir son logement en bon état de propreté, de préparer son logement ainsi que de donner accès au logement aux exterminateurs cause un préjudice sérieux au locateur[9].
Dans la décision Anderson c. Pétrin du Tribunal administratif du logement, le juge administratif explique qu’un niveau élevé d’encombrement augmente considérablement le risque d’incendie dans l’immeuble et constitue un préjudice sérieux pour le locateur. Il comporte également un risque pour les autres locataires de l’immeuble[10].
Bref, le locateur a des recours à sa disposition pour protéger ses logements de situations d’insalubrité ou d’encombrement, notamment par l’entremise d’une demande de résiliation du bail de son locataire.
Bibliographie
Législation
1. Code civil du Québec, RLRQ, chap. CCQ-1991, articles, 1855, 1863, 1911, 1912, 1973;
2. Règlement sur la salubrité et l’entretien des logements, Ville de Montréal, règlement 03-096; articles 10;
Doctrine
3. Éditions Yvon Blais, Collection de droit 2019-2020, Volume 6, Obligations et contrats, Chapitre 5
Jurisprudence
4. O.M.H. de Montréal c. Logothetis, 2014 CanLII 108778;
5. Mazzilli c. Paquette, 2020 QCRDL 5952;
6. Anderson c. Pétrin, 2020 QCTAL 9884;
[1] Code civil du Québec, RLRQ, chap. CCQ-1991, art 1855
[2] Code civil du Québec, RLRQ, chap. CCQ-1991, art 1911 (1)
[3] Code civil du Québec, RLRQ, chap. CCQ-1991, art 1912
[4] Règlement sur la salubrité et l’entretien des logements, Ville de Montréal, règlement 03-096; art 10
[5] Code civil du Québec, RLRQ, chap. CCQ-1991, art 1863
[6] O.M.H. de Montréal c. Logothetis, 2014 CanLII 108778
[7] Code civil du Québec, RLRQ, chap. CCQ-1991, art 1973
[8] Éditions Yvon Blais, Collection de droit 2019-2020, Volume 6, Obligations et contrats, Chapitre 5, p. 339
[9] Mazzilli c. Paquette, 2020 QCRDL 5952, para 20
[10] Anderson c. Pétrin, 2020 QCTAL 9884, para 23 et 24;
