Un incendie survient dans un logement et endommage grandement un immeuble pour plusieurs milliers de dollars.

Quels sont les droits et obligations de chacune des parties. Est-ce que le locataire a le droit d’exiger de réintégrer son logement après les travaux?

La Régie du logement a rendu un jugement résumant les principes de droit applicables en la matière[1]. Dans cette affaire, la propriétaire demandait initialement la résiliation du bail pour non-paiement de loyer. Suite à un incendie ayant pris naissance dans le logement du locataire, la locatrice a produit un amendement au dossier de la Régie du logement demandant que le bail intervenu entre les parties soit résilié au motif que l’objet du bail, le logement, a été complètement détruit.

Le locataire, parallèlement, a introduit une demande pour avoir accès au logement et obtenir la remise des clefs.

Il fût mis en preuve que le logement du locataire a été déclaré perte totale, que le coût de remise en état de l’immeuble totalisait 102 000 $ alors qu’à eux seuls, les travaux dans le logement du locataire totalisaient 85 000 $.

Le tribunal conclut que le logement du locataire a été détruit par l’incendie et que, dans les circonstances, le bail entre les parties doit être résilié en raison de la perte de l’objet du bail.

La Régie du logement en est venue à la même conclusion dans une autre affaire[2]. La preuve démontrait qu’un incendie s’était déclaré dans le logement du locataire et que ce dernier a été reconstruit au coût de plus de 60 000 $.

Dans un autre dossier[3], la preuve révélait que l’incendie n’avait pas détruit substantiellement le logement, mais l’avait mis temporairement hors d’usage.

Le tribunal énonce qu’en principe, un locataire évacué d’un logement suite à un incendie conserve son droit au maintien dans les lieux. Conformément à l’article 1916 du Code civil du Québec, si le locataire a informé le locateur de sa nouvelle adresse au moment de son départ, ce dernier doit l’aviser dès que le logement redevient propre à l’habitation. Le locataire est alors tenu, dans les 10 jours, d’aviser le locateur de son intention de réintégrer ou non le logement.

La preuve était à l’effet que les travaux effectués n’avaient pour but que de permettre une remise en état après le sinistre, et ce, même si la locatrice avait dû faire des améliorations pour se conformer aux normes de construction en vigueur. La locatrice n’avait pas agi de bonne foi et reloué les lieux malgré le fait que la locataire l’avait avisée qu’elle voulait réintégrer son logement après la fin des travaux en laissant ses coordonnées.

La locatrice a été condamnée à payer la somme de 3 540 $ à titre de dommages matériels et troubles et inconvénients et 2 000 $ à titre de dommages punitifs.

Le droit du locataire de réintégrer ou non son logement suite à un incendie dépend des faits propres à chaque dossier. Si le locateur est capable de prouver que le logement a été substantiellement détruit, la Régie devrait conclure que le bail est résilié. Pour ce faire, le coût et la durée des travaux à faire dans le logement et dans l’immeuble seront étudiés attentivement.

[1] Sindhu c. Minchinton, 2016 QCRDL 18102
[2] Ouellette c. Dagenais Construction Ltée, 2016 QCRDL 32625
[3] Dang c. Lapointe 2016 QCRDL 29755