Les réparations dans un condo, qui en est responsable ?

Par Me Laura Groze

 

Vous êtes victime d’un dégât d’eau causé par un bris de tuyau, la rampe de votre balcon est endommagée, le chauffage de votre unité est déficient ou une réparation quelconque doit être entreprise dans votre condominium. À ce stade, vous vous demandez qui doit assumer les coûts de ces réparations, le syndicat des copropriétaires ou vous-même.

 

Parties privatives versus parties communes

 

Pour déterminer qui assume la responsabilité des réparations dans une copropriété divise, il faut tout d’abord s’en tenir à la déclaration de copropriété.

 

En général, le copropriétaire est responsable de sa partie privative, tandis que le syndicat assume les réparations aux parties communes.

 

Ainsi, il est important de faire la distinction entre une partie privative et une partie commune. La première est décrite comme étant la propriété d’un copropriétaire déterminé et à l’usage exclusif de ce dernier, tel que précisé à l’article 1042 C.c.Q. La deuxième est à l’usage commun et est la propriété de tous les copropriétaires (1043 C.c.Q). Le législateur prévoit une présomption à l’article 1044 du Code civil du Québec :

 

« Sont présumées parties communes le sol, les cours, balcons, parcs et jardins, les voies d’accès, les escaliers et ascenseurs, les passages et corridors, les locaux des services communs, de stationnement et d’entreposage, les caves, le gros oeuvre des bâtiments, les équipements et les appareils communs, tels les systèmes centraux de chauffage et de climatisation et les canalisations, y compris celles qui traversent les parties privatives ».

 

Malgré tout, la déclaration de copropriété change souvent la portée des articles précédemment mentionnés, ainsi il est toujours obligatoire d’y référer. Généralement, la déclaration décrit la partie commune de la manière suivante : « sont parties communes toutes les parties qui ne sont pas parties privatives ».

 

Les réparations aux parties communes à usage restreint, responsabilité partagée

 

Il existe également les parties communes à usage restreint. Bien que ces dernières soient la propriété de tous les copropriétaires, seulement un copropriétaire (ou un groupe déterminé des copropriétaires) est autorisé à les utiliser. À titre d’exemple, les balcons, les jardins, les solariums[1], les fenêtres, les portes, les stationnements,[2] etc. peuvent être qualifiés de parties communes à usage restreint. Par conséquent, les réparations nécessaires à leur entretien ou à leur bon fonctionnement sont à la charge du copropriétaire. Malgré tout, le syndicat doit acquitter le coût des réparations majeures ou de remplacement des parties communes à usage restreint[3], sauf disposition contraire dans la déclaration de copropriété.

 

 

Les réparations des parties communes

 

Le syndicat est responsable de l’entretien des parties communes et de la conservation de l’immeuble (1077 C.c.Q). Celui-ci doit ainsi faire exécuter les travaux nécessaires pour conserver l’immeuble en bon état. À cet effet, le syndicat possède un fonds de prévoyance pour couvrir les coûts des éventuelles réparations majeures ou du remplacement des parties communes (1071 C.c.Q).[4]

 

Les dépenses mineures, quant à elles, soit les petites réparations, et les coûts d’entretien des parties communes sont payés à même la contribution commune de l’ensemble des copropriétaires (1064 C.c.Q.), plus communément appelée « frais de condo ».

 

Assurances

 

Le syndicat doit également souscrire à une assurance contre les risques usuels, tant pour les parties communes que celle privatives (1073 C.c.Q.). En ce qui a trait aux parties privatives, le syndicat n’est pas tenu d’assumer les coûts des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie privative.

 

Ainsi, bien qu’un copropriétaire n’ait pas l’obligation de souscrire à une assurance couvrant ses parties privatives, il est fortement conseillé à ce dernier à souscrire à une assurance individuelle pour assurer ses biens personnels et sa responsabilité civile ou les améliorations apportées à sa partie privative.

 

Conclusion

 

En résumé, une seule question se pose: les travaux résultent-ils d’une cause survenue dans une partie privative ou une partie commune de l’immeuble?

Pour répondre, la déclaration de copropriété et les articles précédemment mentionnés doivent être lus attentivement.

 

 

[1] D’Amour c Larbi, 2017 QCCS 2581 (CanLII) para 44.
[2] D’Amour c Larbi, 2017 QCCS 2581 (CanLII) para 34.
[3] Gestion Almaca inc c Syndicat des copropriétaires du 460 St-Jean, 2014 QCCA 105 para 21.
[4] Voir chronique « Recouvrement des charges communes (Condos) »

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