Travaux majeurs

Par Me Guy Audet

 

AMÉLIORATIONS MAJEURES ET RÉPARATIONS MAJEURES NON URGENTES

Le locataire est obligé de supporter les améliorations majeures et les réparations majeures non urgentes, après avoir été avisé par le locateur. Il peut s’agir, par exemple, de rénover une cuisine, une salle de bain ou de changer les fenêtres d’un logement.

 

PRÉAVIS À DONNER AU LOCATAIRE

Avant de débuter les travaux, le locateur doit donner, conformément à l’article 1923 C.c.Q., un préavis au moins 10 jours avant la date prévue pour le début des travaux ou, s’il est prévu une période d’évacuation de plus d’une semaine, au moins trois mois avant celle-ci.

L’avis doit expliquer la nature des travaux, la date du début des travaux, leur durée, toutes les autres conditions dans lesquelles s’effectueront les travaux s’ils sont susceptibles de diminuer substantiellement la jouissance des lieux. S’il y a lieu, l’avis doit aussi indiquer la période d’évacuation nécessaire et, dans ce cas, le montant de l’indemnité offerte.

En cas d’évacuation temporaire, conformément à l’article précité, le locataire a le droit de recevoir une indemnité pour couvrir ses frais de déménagement, d’entreposage, la différence de loyer pour se loger ailleurs pendant la durée des travaux, etc.

 

DROIT DU LOCATAIRE DE CONTESTER L’ÉVACUATION TEMPORAIRE

Conformément à l’article 1925 C.c.Q, lorsque le préavis du locateur prévoit l’évacuation du locataire, ce dernier a dix jours à compter de la réception du préavis pour aviser le locateur s’il entend s’y conformer ou non. S’il omet de ce faire, il est réputé refuser de quitter les lieux. Le locateur peut, dans les 10 jours du refus, s’adresser à la Régie du logement pour qu’un juge décide s’il est opportun ou non de faire évacuer le logement.

L’article 1926 C.c.Q. donne le droit au locataire, lorsqu’aucune évacuation temporaire n’est exigée ou lorsque l’évacuation est acceptée par ce dernier, de s’adresser à la Régie du logement dans les dix jours de la réception de l’avis, pour faire modifier ou supprimer une condition abusive.

En cas de litige, la demande du locateur ou du locataire sera jugée d’urgence par la Régie du logement.

En cas de contestation des conditions d’évacuation, le locateur a l’obligation de démontrer le caractère raisonnable des travaux, des conditions proposées et de la nécessité de l’évacuation, le tout conformément à l’article l’article 1928 C.c.Q.

Lors de la contestation des conditions dans lesquelles s’effectueront les réparations et pour apprécier le caractère raisonnable des travaux selon leur nature et leur opportunité, le tribunal tiendra compte de l’urgence, de la nécessité, de l’intérêt des parties et des inconvénients.(1)

Un dossier, dont l’audition a eu lieu récemment(2), nous illustre les principes précédemment mentionnés. Le locateur demandait qu’il soit ordonné au locataire de quitter son logement du 1er septembre 2011 au 31 décembre 2011 pour permettre au locateur de refaire la salle de bain, le sablage et vernissage des planchers, l’insonorisation des plafonds, de refaire les armoires et de repeindre le logement au complet. Le locateur avait transmis, le 25 mai 2011, un avis de réparation ou d’amélioration majeure conformément à la loi.

Le locateur expliquait sa volonté de faire des rénovations importantes dans le logement du locataire considérant la vétusté de son immeuble et les odeurs nauséabondes provenant du logement.

Le locataire prétendait que les intentions véritables du locateur, dont le président était agent d’immeuble, étaient d’augmenter la valeur locative du logement pour vendre l’immeuble par la suite en faisant de la spéculation immobilière. Il a de plus expliqué qu’il habitait à proximité de chez sa mère, une dame de 85 ans, dont il prenait soin et qu’il devait absolument habiter le même secteur que cette dernière afin de lui porter assistance régulièrement. Il demandait également une indemnité raisonnable et d’être logé dans le même secteur de la ville de Québec.

Le tribunal a conclu que le locateur avait démontré d’une manière suffisante le caractère raisonnable des travaux ainsi que la nécessité d’évacuer le logement durant leur exécution soit six semaines. Il a ordonné l’évacuation temporaire du locataire, à compter du 30e jour suivant la date de la décision.

Le tribunal conclut également que le locataire « a le droit d’être relogé dans le même secteur de la ville, dans un endroit où il pourra garder son chien avec lui et où il sera à proximité de chez sa mère, une dame âgée dont il semble prendre soin. »

Le juge ajoute que le locateur « devra payer au locataire ses frais d’habitation dans un autre logement ou à l’hôtel, […] au centre-ville de Québec pendant l’exécution des travaux, jusqu’à un maximum de 250 $ par jour. »

 

ABSENCE D’OBLIGATION LÉGALE D’AVISER LE LOCATAIRE DANS LE CADRE DE TRAVAUX EFFECTUÉS DANS L’IMMEUBLE AILLEURS QUE DANS LE LOGEMENT DU LOCATAIRE

À l’occasion de travaux à l’immeuble locatif, il est habituellement utile d’aviser les locataires pour qu’ils puissent mitiger leurs dommages et réduire leurs inconvénients.

Malgré tout, il a été jugé que, dans le cadre de travaux effectués dans l’immeuble mais non dans le logement du locataire, plus précisément à l’occasion de rénovations majeures mais de courte durée à la partie arrière du bâtiment, le locateur n’avait aucune obligation d’aviser son locataire.(3) Ce dernier, dans certaines circonstances, pourra cependant avoir droit à une diminution de loyer s’il peut prouver une perte de jouissance des lieux ou des dommages.

 

INTERDICTION DE CHANGER LA FORME OU LA DESTINATION D’UN LOGEMENT EN COURS DE BAIL

L’article 1856 C.c.Q. interdit, autant au locateur qu’au locataire, de changer la forme ou la destination du bien loué en cours de bail. Ainsi, l’opposition d’un locataire à ce que la locatrice veuille, à l’occasion de travaux majeurs, transformer en un logement de cinq pièce et demie un de quatre pièce et demie à été accueillie et jugée justifiée par la nature illégale des travaux projetés.(4)

 

 

 

(1) S.E.C. Complexe d’Habitation 67 c. Vaillancourt, (2003) J. L. 346 à 348
(2) 9193-7094 Québec Inc. c. Frève, R.L. 18 110615 014 G
(3) Rufer c. Arsenault, R.L. 31 050106 095 G
(4) Boudreau c. Paquet, (2002) J.L. 107

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