Responsabilité du courtier immobilier

Par Me Guy Audet

 

Le courtier immobilier a l’obligation légale de vérifier les informations qu’il transmet aux futurs acheteurs et particulièrement, celles contenues à la fiche descriptive. À défaut par lui de ce faire, il peut voir sa responsabilité extracontractuelle retenue ainsi que celle de l’agence de courtage immobilière à laquelle il est affilié. Plusieurs jugements récents nous illustrent jusqu’où va la responsabilité de l’agent.

 

Dans une première affaire(1), la demanderesse poursuit sa vendeuse et les courtiers immobiliers en raison de la non-conformité d’un logement. Sur la fiche descriptive, il était indiqué qu’il s’agissait d’une maison plain-pied avec un logement dont les revenus au sous-sol rapportaient 6 600 $ par année. Or, le zonage de La Ville prohibait l’utilisation d’un logement au sous-sol. La responsabilité de la vendeuse a été retenue sur la base de l’article 1725 du Code civil du Québec relativement à la garantie de délivrance et cette dernière a été condamnée à payer la somme de 18 989,00$ plus les intérêts et le frais. Le Tribunal conclut que dans les circonstances, tout acheteur prudent et diligent n’aurait pas pu découvrir le problème de zonage. L’agence immobilière et les courtiers ont été condamnés solidairement avec la vendeuse, bien que ces derniers aient tenté de vérifier l’information auprès de la ville, au motif qu’ils se sont contentés d’informations fournies par des personnes qui n’avaient pas les connaissances ni la compétence pour répondre adéquatement.  Le Tribunal ajoute que leur responsabilité aurait pu être exemptée s’ils avaient vérifié auprès d’une personne compétente.

 

Dans un autre dossier(2), la demanderesse achète un condominium de la défenderesse. Elle  poursuit pour 7 000 $ sa vendeuse ainsi que les courtiers qui représentaient chacune des parties pour divers déboursés, dommages moraux, des troubles et inconvénients et la perte de valeur de son condominium dû au fait qu’elle ne peut installer un système de climatisation central malgré les représentations spécifiques à cet effet. Le tribunal conclut que les deux courtiers ont été fautifs en contrevenant à leur devoir de diligence et de prudence et en ne vérifiant pas les renseignements qu’ils ont transmis à Madame Carrier. Ils ont été condamnés solidairement à payer la somme de 1 637 $ plus les intérêts et les frais.

 

Les courtiers inscripteurs ont également l’obligation de vérifier la superficie d’un terrain. Dans une autre affaire(3), après avoir fait une offre d’achat acceptée pour une résidence, les acheteurs réalisent que le terrain a en réalité 4 419 pieds carrés de moins que ce qui est indiqué à la fiche descriptive. Les acheteurs tentent de négocier une diminution du prix de vente mais sans succès. Les acheteurs transmettent donc aux courtiers des vendeurs une mise en demeure les avisant de l’erreur. Ils signent l’acte notarié compte tenu que leur maison était également vendue et font inscrire sur ce dernier que « Les acquéreurs stipulent que la présente transaction de vente est conclue sans renonciation à leurs droits et recours à l’encontre des agents, courtiers immobiliers et agence immobilière des vendeurs, tel que plus amplement décrit dans la mise en demeure signifiée à ces derniers le ou vers le 10 novembre 2011. »   Le Tribunal conclut en l’instance que les acheteurs se sont retrouvés presque forcés de signer l’acte de vente malgré la problématique du terrain pour éviter des problèmes factuels et juridiques encore plus importants, et où ils dénoncent spécifiquement la réserve de leurs droits. La preuve a également révélé que les courtiers étaient à l’origine de l’erreur et ont commis une faute spécifique, voire grossière, en faisant un calcul erroné à partir des informations claires contenues au certificat de localisation. Les courtiers ont été condamnés solidairement à payer aux acheteurs la somme de 17 520$ plus les intérêts et les frais, le tout représentant la valeur du terrain manquant.

 

 

(1) Jocelyne Paris c. La Centrale Immobilière Inc. et als, 2015 QCCQ 3502;

(2) Carrier c. Turcotte et als, 2015 QCCQ 7793;

(3) Boudreau at al.  c. Sauriol  et al, 2015 QCCQ 8691;

 

Retour

Read More