Recouvrement des charges communes (condos)

Par Me Guy Audet

 

 

Les frais de condominium

 

Le conseil d’administration du syndicat des copropriétaires doit fixer chaque année le montant qui doit être payé à titre de charges communes. Le montant est discuté lors de la tenue d’une assemblée des copropriétaires.

 

C’est également le conseil d’administration qui évalue, dans le cadre de son budget, les sommes qui seront nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble (réparations, entretien, etc.).

 

Chacun des copropriétaires contribue en proportion de la valeur relative de sa fraction aux charges résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble. Par exemple, si une unité de condominium vaut 15% de la valeur totale des unités, le propriétaire de cette unité devra acquitter 15% des frais.

 

Le même principe s’applique pour la participation au fonds de prévoyance. Ce fonds est une réserve, imposée par la loi à au moins 5% du montant accordé aux charges communes, pour des réparations et remplacements. Celles-ci seront estimées par le syndicat en fonction du coût approximatif des réparations majeures et du remplacement des parties communes.

 

Relativement aux parties communes à usage restreint seuls ceux qui ont l’usage de ces parties contribuent aux charges qui en résultent.

 

Après avoir fixé un montant pour les frais, le syndicat avise sans délai chaque copropriétaire de la somme exigée et de la date où elle sera payable.

 

 

Le recouvrement

 

Que peut faire le conseil d’administration d’un syndicat lorsqu’un copropriétaire refuse d’acquitter ses charges communes ?

 

Perte du droit de vote

 

Il est à noter que le Code civil du Québec stipule que le copropriétaire qui est en retard dans le paiement des frais depuis plus de trois mois perd son droit de vote lors des assemblées de copropriétaires.

 

Les tribunaux

 

Le syndicat peut mettre en demeure le copropriétaire délinquant en lui faisant parvenir une lettre lui rappelant ses obligations. Si le copropriétaire refuse toujours de payer, le syndicat pourra s’adresser à la Cour du Québec, division des petites créances. Il est à noter que, depuis le 1er janvier 2015, la Cour des petites créances est compétente pour entendre les causes dont le montant de réclamation est d’un maximum de 15 000 $. Actuellement, le  délai  pour obtenir une date d’audition est de plus d’un an dans le district de Montréal.

 

L’hypothèque

 

Il est également possible, pour le syndicat, de faire inscrire une hypothèque légale pour le paiement des charges communes et des contributions au fonds de prévoyance.

 

Cette possibilité s’ouvre lorsqu’un copropriétaire est en défaut depuis plus de 30 jours. L’hypothèque n’est « acquise qu’ à compter de l’inscription d’un avis indiquant la nature de la réclamation, le montant exigible au jour de l’inscription de l’avis, le montant prévu pour les charges et créances de l’année financière en cours et celles des deux années qui suivent. » L’avis doit être inscrit au registre foncier sous forme de réquisition et attesté par un avocat ou un notaire.

 

Une fois l’hypothèque inscrite, en tenant pour acquis que le copropriétaire refuse toujours de payer les montants dus, le syndicat devra inscrire au bureau de la publicité des droits un préavis, accompagné de la preuve de signification au débiteur. Le préavis devra indiquer le montant de la créance, le recours hypothécaire choisi, soit la prise en paiement ou la vente sous contrôle de justice, la possibilité de remédier aux défauts dans le délai de 60 jours, la description de l’unité et la personne visée.

 

Tel qu’indiqué dans le préavis, le copropriétaire aura 60 jours pour acquitter la créance en capital, intérêts et frais. Advenant un non-paiement, le syndicat pourra, par requête, obtenir un jugement du tribunal ordonnant que l’unité soit vendue sous le contrôle de la justice ou délaissée en sa faveur, selon le cas.

 

Contestation

 

Si le copropriétaire conteste devoir le montant réclamé, le syndicat pourra obtenir une ordonnance de sauvegarde visant à obliger le copropriétaire à payer les charges communes pour l’avenir jusqu’à ce qu’un jugement final soit prononcé. Si jamais le jugement était en faveur du copropriétaire, le syndicat devrait alors rembourser les montants payés en trop.

 

Nouvel acheteur

 

L’article 1069 du Code civil du Québec établit que tout acquéreur d’un condominium est tenu au paiement de toutes les charges communes dues relativement à cette unité au moment de l’achat.

 

 

Le syndicat des copropriétaires a donc plusieurs recours qui s’offrent à lui pour récupérer les charges communes impayées.

 

 

 

 

 

 

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