Augmentation du loyer et les travaux majeurs

Par Me Sarah Bissonnette

Vous êtes propriétaire d’un immeuble à revenus et y avez fait des rénovations majeures dernièrement. Ces travaux ont été entièrement effectués et facturés en décembre 2014, mais payés en janvier 2015. La période d’avis d’augmentation des loyers est arrivée. Avez-vous le droit de compter ces travaux tout de suite dans l’augmentation ou vous faudra-t-il attendre jusqu’à l’année prochaine? En d’autres termes, devez-vous prendre en considération l’année de référence durant laquelle les travaux ont été faits ou, plutôt, celle durant laquelle ils ont été payés?

L’article 3 du Règlement sur les critères de fixation du coût du loyer précise ce qui suit :

« Le tribunal saisi d’une demande de fixation du coût du loyer modifie le loyer au terme du bail en tenant compte, le cas échéant, selon la part attribuable au logement, des critères suivants :

[…]

9) Le pourcentage applicable pour la période de référence aux dépenses d’immobilisation […] »

L’article 1 de ce même règlement définit les termes suivants :

« « Dépenses d’exploitation » : les dépenses reliées à l’immeuble, y compris la valeur du travail effectué par le locateur, s’il y a lieu, et qui sont formés des frais concernant les éléments suivants […] »

« « Dépenses d’immobilisation » : les dépenses d’immobilisation de l’immeuble encourues pour des réparations majeures, des améliorations majeures ou la mise en place de nouveaux services […] »

Ainsi, le règlement traite des « dépenses encourues » par le propriétaire de l’immeuble.

Mais quand une dépense est-elle encourue? C’est la question qui s’est posée lors de la révision d’un jugement de la Régie du logement(1).

En première instance, le juge administratif avait décidé qu’une dépense devait être comptabilisée durant l’année où les travaux avaient été effectués. Malgré tout, le propriétaire plaidait que son système de comptabilité de caisse avait toujours fonctionné selon le moment où une créance était payée plutôt que facturée. Ainsi, selon ce système, une dépense n’était encourue que lorsqu’acquittée complètement.

En révision, les juges administratifs ont finalement décidé qu’étant donné qu’aucun préjudice n’était causé aux locataires par ce système, et qu’un dommage serait causé au propriétaire s’il n’était pas suivi, il était valide. Ils expriment leur raisonnement en ces termes :

« La preuve démontrant que le locateur a toujours procédé suivant le principe de la comptabilité de caisse concernant ses dépenses, le Tribunal considère que les locataires n’en subiront pas un préjudice puisque ce qui importe est de s’assurer qu’une dépense ne peut être comptabilisée qu’une seule fois au niveau de la fixation du loyer. Dans le présent cas, c’est le locateur qui se trouve d’une certaine façon pénalisé puisqu’il devra attendre à la prochaine année pour bénéficier d’un retour sur son investissement au niveau du coût du loyer. »

À la lumière de ce qui précède, il appert que les propriétaires ont le choix, mais qu’ils doivent toujours procéder de la même façon afin de ne pas pénaliser leurs locataires en comptabilisant une dépense plus d’une fois.

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