Achat d’un condo neuf ou d’une maison neuve en copropriété

Par Me Laura Groze

 

Vous avez  l’intention d’acheter un immeuble neuf et vous avez déjà signé un contrat préliminaire (aussi connu sous le nom «promesse d’achat»), le contrat par lequel vous vous engagez à acheter un immeuble  à une date postérieure.

Bonne nouvelle, le Code Civil du Québec (C.c.Q.) impose des obligations additionnelles au vendeur à condition que celui-ci soit le constructeur de l’immeuble ou son promoteur. Ces obligations trouvent toutefois application seulement dans le cas où vous achetez une maison dans le but de l’occuper vous-même, par opposition, à l’achat par votre entreprise dans un but d’affaires.

Ainsi, avant la vente,  un contrat préliminaire doit être remis à l’acheteur, lequel doit contenir les éléments ci-après décrits :

 

Annulation de la promesse

 

Le contrat préliminaire doit contenir une clause permettant à l’acheteur d’annuler la promesse d’achat dans les 10 jours de sa signature. En cas d’annulation, une indemnité pourrait être réclamée par le vendeur à l’acheteur à condition qu’elle soit prévue dans la promesse de vente. Cependant, le vendeur ne peut réclamer de l’acheteur une somme supérieure à 0.5 % du prix convenu pour la vente de l’immeuble.

 

Contenu du contrat préliminaire

 

L’article 1786 C.c.Q. précise les éléments qui doivent se retrouver dans un contrat préliminaire :

  1. les nom et adresse du vendeur et du promettant acheteur;
  2. les ouvrages à réaliser;
  3. le prix de vente;
  4. la date de délivrance;
  5. les droits réels qui grèvent l’immeuble;
  6. les informations utiles relatives aux caractéristiques de l’immeuble;
  7. si le prix est révisable, les modalités de la révision.

À défaut par le vendeur de remettre à l’acheteur le contrat préliminaire, ce dernier pourrait demander l’annulation de la vente.  Il devra par contre démontrer que cette omission lui a causé un dommage important, le tout conformément à l’article 1793 C.c.Q.

 

Note d’information

 

Dans certains cas, énoncés à l’article 1787 C.c.Q., une note d’information doit être remise lors de la signature du contrat préliminaire.

L’article 1788 C.c.Q. spécifie que la note d’information :

  • énonce les noms des architectes, ingénieurs, constructeurs et promoteurs;
  • contient un plan de l’ensemble du projet immobilier et, s’il y a lieu, le plan général de développement du projet, ainsi que le sommaire d’un devis descriptif;
  • fait état du budget prévisionnel;
  • indique les installations communes;
  • fournit les renseignements sur la gérance de l’immeuble, ainsi que, s’il y a lieu, sur les droits d’emphytéose et les droits de propriété superficiaire dont l’immeuble fait l’objet.

De plus, doivent être annexés à la note d’information :

  • une copie ou un résumé de la déclaration de copropriété ou de la convention d’indivision et du règlement de l’immeuble, même si ces documents sont à l’état d’ébauche.

Dans tous les cas d’achat d’une copropriété, il est important de bien prendre connaissance de la déclaration de copropriété et du budget provisionnel, afin de planifier les dépenses pour les années à venir.

 

Protection supplémentaire – devoir d’information

 

La Loi sur la protection du consommateur s’applique aussi lors de l’achat d’un immeuble neuf.

À titre d’exemple, l’article 228 de cette loi précise:

« Aucun commerçant, fabricant ou publicitaire ne peut, dans une représentation qu’il fait à un consommateur, passer sous silence un fait important ».

Dans la cause Ohannessian c. 9221-6092 Québec inc, le tribunal a conclu à la résiliation de la promesse d’achat d’un immeuble détenu en copropriété divise, considérant que la vendeuse, la société 9221, avait fait des fausses représentations aux promettant-acheteurs :

« [34] Le Tribunal est d’opinion que les circonstances justifient la résiliation du Contrat préliminaire en raison de l’exécution fautive importante de ses obligations par 9221.

[35] Tout d’abord, au moment de la signature du Contrat préliminaire, 9221 a violé l’article 228 LPC en passant sous silence des faits importants, soit qu’elle n’avait ni l’approbation du comité consultatif d’urbanisme, ni demandé un permis de construction pour La Perle ».

 

Garanties

 

Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (Règlement) trouve aussi application lors de l’achat d’une résidence neuve. Celui-ci régit les immeubles résidentiels en établissant en faveur de l’acheteur, un plan de garantie.

Ce plan s’applique automatiquement et le bénéficiaire ne peut y renoncer. Il garantit l’exécution des obligations légales et contractuelles de l’entrepreneur prévoyant une indemnité en cas de défaut par l’entrepreneur[1].  Ainsi, certaines réparations, comme les dégradations résultant de l’usure normale du bâtiment, sont exclues, tel qu’il appert de l’article 12 du Règlement (les exclusions de la garantie).

 

Conclusion

 

Avant d’acheter une maison neuve ou un condo neuf qui est déjà bâti ou en construction, informez-vous de vos droits et obligations, ce faisant, vous allez éviter les mauvaises surprises.

Chaque cas étant un cas d’espèce, en cas de doute, n’hésitez pas à demander conseil à un professionnel.

 

 

[1] Voir article Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs

 

Retour

Read More