L’obligation du locateur de livrer le logement en bon état

Par Me Guy Audet

 

Selon la loi, le propriétaire a l’obligation de délivrer le logement en bon état de réparation de toute espèce, en bon état d’habitabilité et en bon état de propreté.

 

Ainsi, le locateur ne peut offrir en location ni délivrer un logement qui est impropre à l’habitation, c’est-à-dire, un logement dont l’état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public. Le locataire peut refuser de prendre possession d’un logement délivré s’il est impropre à l’habitation. Dans un tel cas, le bail serait résilié de plein droit et le locataire pourra réclamer au locateur des dommages et un remboursement du loyer déjà payé.

 

Par contre, cette mesure doit être appliquée avec prudence. En effet, si un locataire refuse sans droit de prendre possession, le locateur aura un recours en dommages pour réclamer les loyers perdus et les coûts pour relouer.

 

L’obligation de livrer le logement en est une de « résultat » ce qui signifie que le propriétaire ne peut s’en exonérer qu’en prouvant la faute du locataire ou une force majeure. Par exemple, dans Gladu c. Morel[1], la locataire avait refusé de prendre possession du logement loué au motif que ce dernier était encore en chantier, et ce, même après un délai de grâce d’une semaine suivant la date de délivrance. Le propriétaire poursuivait de son côté la locataire en demandant un remboursement pour les loyers perdus et en alléguant que la locataire avait causé des délais en demandant des travaux supplémentaires et en encombrant les lieux avec ses boîtes. Or, la preuve fut faite que le propriétaire avait promis le logement pour le 1er octobre et n’avait pas respecté son engagement. Ainsi, le locateur a été condamné à payer à la locataire une somme de 625$ à titre de dommages matériels et moraux et a vu sa propre réclamation rejetée.

 

Avant de quitter les lieux et de refuser d’en prendre possession, le locataire devra également laisser au propriétaire, dans la mesure du possible, la chance de remédier à la situation. Ainsi, un logement sera plus ou moins facilement déclaré en mauvais état de délivrance selon les faits particuliers de chaque dossier. L’obligation du locateur pourra être tempérée par la présence d’une entente quant au délai de grâce ou encore par la célérité du locateur de remédier aux défauts. Dans tous les cas, la résiliation devra découler de défauts substantiels.[2]

 

La preuve d’un évier de cuisine bouché, d’odeurs d’égout, d’un plancher mou, de moisissures et d’une chambre sans fenêtre ont eu pour effet de rendre le logement impropre à l’habitation lorsque la locataire a voulu y emménager. La Régie du logement a conclu que c’est à bon droit que les locataires avaient refusé d’emménager dans les lieux.[3]

 

Dans une autre cause, Khamis et als. c. Danda Capital et al.[4], les locataires alléguaient que le logement n’avait pas été nettoyé, que des meubles avaient été laissés sur place par des occupantes précédentes, qu’il y avait des trous sur certaines portes et certains murs, que deux fenêtres ne fermaient pas, qu’il y avait des fils électriques ici et là, que certaines prises n’avaient pas de plaque électrique, qu’il y avait des taches noires sur un mur de brique et sous l’évier de la cuisine leur faisant suspecter la présence de moisissure. Dès le premier jour de la livraison du logement, le locateur envoie une équipe pour nettoyer et vider le logement. Malgré tout, les locataires décident de ne pas prendre possession.

 

La Régie du logement conclut dans ce dossier que les problèmes relevés par les locataires n’étaient pas substantiels et de nature à causer un préjudice sérieux aux locataires. Le Tribunal ajoute qu’il lui apparaît que les locataires ont utilisé une opportunité pour tenter de mettre fin au bail parce qu’ils n’aimaient pas le logement loué et que ce dernier ne répondait pas à leur standard.

 

Lorsqu’il s’agit d’un logement impropre, chaque cas est unique et chaque décision est une question de faits. Dans le doute, mieux vaut consulter un professionnel avant de prendre une décision finale.

 

 

 

[1] 2019 QCDRL 8575
[2] Dumoulin et al. c Casgrain, 2015 QCRDL 2015
[3] Ziou c. Gueye, 2014 QCRDL 40110
[4] Khamis et als c. Danda Capital Inc., 31-110902-093

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