Souvent, un propriétaire ou un gestionnaire d’immeuble aura des candidats qu’il ne souhaite pas refuser, malgré leur inexpérience ou leur crédit limité. Néanmoins, il ne veut pas non plus les laisser louer un logement sans avoir de sûreté. Alors, plusieurs se tournent vers le cautionnement. Mais est-ce vraiment la meilleure solution? Qu’arrivera-t-il lors du renouvellement du bail?

Le cautionnement, tout en ayant ses limites, est une solution à prendre en considération. En ayant une caution, advenant un non-paiement de loyer ou un dommage fait au logement, un propriétaire pourra obtenir un jugement contre cette dernière et celui-ci pourra être exécuté sur l’ensemble de ses biens. Cependant, il faut s’assurer que la caution soit solvable et qu’elle possède des biens, sinon, le contrat ne servira à rien. De plus, la clause du bail liant la caution doit être claire et précise pour qu’elle soit exécutoire.

En effet, l’article 2335 du Code civil du Québec dit très clairement que la caution ne se présume pas et doit être exprès.

Aussi, l’article 1881 C.c.Q. se lit comme suit :

« 1881. La sûreté consentie par un tiers pour garantir l’exécution des obligations du locataire ne s’étend pas au bail reconduit. »

La Régie du logement a déjà décidé que cet article n’était pas d’ordre public et qu’ainsi, il était possible de l’écarter par convention. C’est de cette façon que plusieurs cautions qui croyaient avoir signé pour un an seulement se sont vues obligées de payer même après le renouvellement du bail. C’est d’ailleurs ce qui s’est passé dans Structures Métropolitaines (smi) inc. c. Genviève Lesage et Jeanne Renault(1) où la caution, Madame Renault, avait signé « … pour toute la durée du bail et ses renouvellements, à titre de caution. »

Une décision semblable a été rendue dans Structures Métropolitaines (smi) inc. c. Tarek Ibrahim et Hilda Nourcy(2) où il a été décidé qu’omettre de lire le contrat de caution avant de le signer, lorsqu’il était clair et simple, était une erreur inexcusable qui ne modifiait en rien l’obligation de la caution si elle s’était engagée pour le bail et ses renouvellements.

Néanmoins, il est clair qu’en l’absence de précisions, la caution s’éteindra dès le premier renouvellement du bail en conformité avec l’article 1881 C.c.Q.

Aussi, il est important de préciser l’article 2362 C.c.Q. qui se lit comme suit :

« 2362. Le cautionnement consenti en vue de couvrir des dettes futures ou indéterminées, ou encore pour une période indéterminée, comporte, après trois ans et tant que la dette n’est pas devenue exigible, la faculté pour la caution d’y mettre fin en donnant un préavis suffisant au débiteur, au créancier et aux autres cautions.

Cette règle ne s’applique pas dans le cas d’un cautionnement judiciaire. »

De cette façon, si après trois ans, la caution désire mettre fin à son obligation et qu’aucune dette n’est exigible, elle pourra le faire.

La caution qui a signé sans s’en rendre compte tentera peut-être d’annuler le contrat. Alors, le juge administratif devra décider si l’erreur qui a été commise était inexcusable ou non. Dans une cause récente(3), la caution, qui ne parlait pas très bien français, avait signé un contrat de cautionnement en français, sans poser de question et sans en vérifier le contenu et ce, pour un aspirant locataire qu’elle connaissait à peine. Poursuivie pour non-paiement de loyer, elle s’intéressait finalement au contrat signé pour s’apercevoir de son contenu et en demander l’annulation à la Régie du logement. La régisseure, dans sa décision, écrit que « sachant sa mauvaise compréhension du français, il [la caution] doit prendre l’initiative de poser des questions au moment de la conclusion du contrat… ce qu’il n’a pas fait. La soussignée considère que l’erreur de la caution est inexcusable. » et rejette la demande d’annulation.

Bref, tout le cautionnement, lorsqu’il est bien utilisé, peut s’avérer un outil important pour les relations entre propriétaires et locataires.

(1) 2012 QCRDL 44230, 31 121025 080 G, 13 décembre 2012, régisseure Hélène Chicoyne

(2) 2012 QCRDL 42593, 31 120726 060 G, 29 novembre 2012, régisseure Linda Boucher

(3) Daniel Mc Callum c. Les immeubles Ratelle et Ratelle inc., 2013 QCRDL 1990, 29 120419 002 G, 17 janvier 2013, régisseure Isabelle Normand