Déguerpissement

Par Me François Turcot

Il arrive parfois qu’un locataire quitte son logement au cours du bail sans aviser le locateur de ses intentions. Dans une telle situation, la question qui se pose est de savoir si le bail est résilié ou non suite au départ du locataire.

L’article 1975 du Code civil du Québec stipule ce qui suit:

« Le bail est résilié de plein droit lorsque, sans motif, un locataire déguerpit en emportant ses effets mobiliers; il peut être résilié, sans autre motif, lorsque le logement est impropre a l’habitation et que le locataire l’abandonne sans en aviser le locateur. »

Il n’est pas toujours évident de savoir si le locataire a déguerpi ou non.

Dans l’affaire Pelletier c. Leclerc (1) la locataire demandait la résiliation du bail, parce que les locateurs avaient refusé la cession du bail sans aucun motif valable, ainsi que des dommages pour troubles et inconvénients de 22,500.00$ et des dommages punitifs de 2,500.00$ pour atteinte à un droit fondamental reconnu par la Charte des droits et libertés de la personne.

Les locateurs ont répondu en déposant une requête en irrecevabilité, soutenant que le bail était déjà résilié suite au déguerpissement du locataire, conformément à l’article 1975 C.c.Q.(2)

En l’espèce, les locateurs avaient reçu une lettre de la locataire annonçant qu’elle quitterait le logement le 3 novembre et un avis d’Hydro-Québec les informant qu’ils seraient responsables de la facture d’électricité à partir de la même date. Ils ont répondu à la locataire en lui proposant une entente pour résilier le bail, mais aucune réponse n’a été donnée.

La locataire déménagea du logement en emportant, le 3 et le 10 novembre 2007, presque la totalité de ses effets mobiliers et personnels. Un mois plus tard, n’ayant entendu aucun bruit et n’ayant pas revu la locataire, les locateurs décidaient de vérifier l’état du logement. Ils constataient alors qu’il ne restait qu’un divan et quelques effets. Le 17 janvier 2008, les locateurs changeaient les serrures du logement. Le même jour, ils recevaient un avis de cession de bail envoyé par la locataire.

La locataire a prouvé pendant l’instance qu’elle a continué de payer son loyer et ses factures d’Hydro-Québec.

La Cour nous rappelle que le mot « déguerpir » désigne le départ soudain d’une personne dans le but de se soustraire à ses obligations. Au sens du Code civil, le locataire déguerpit seulement si deux conditions sont remplies. Premièrement, il a quitté le logement en emportant tous ses effets mobiliers et, deuxièmement, il n’avait aucun motif valable pour le faire.

Dans ce cas, après avoir analysé la preuve, le tribunal a conclu que la locataire n’avait pas déguerpi et que le bail n’était pas résilié suite à son départ. D’ailleurs, il a décidé que la locataire avait, dans les circonstances, le droit de céder son bail. Pour ces raisons, la requête en irrecevabilité des locateurs a été rejetée.

Dans une autre affaire, Archambault c. Fleury-Aubé-Martin (3), la locataire avait quitté définitivement le logement, mais continuait de payer son loyer et avait engagé un agent d’immeuble dans le but de céder ou de sous-louer son bail. Le tribunal a conclu que, dans les circonstances, la locataire n’avait pas déguerpi. C’était la locatrice qui avait mis fin au contrat en demandant à l’agent d’immeuble de la locataire les clés du logement.

Par ailleurs, si un logement est impropre à l’habitation, le locataire a un motif valable pour l’abandonner.

À la lumière de ce qui précède, pour qu’un bail soit résilié de plein droit conformément à l’article 1975 C.c.Q., plusieurs conditions doivent être remplies. D’abord, le locataire déménage en cours de bail en emportant ses effets mobiliers. Ensuite, il se soustrait à ses obligations, dont la plus importante est le paiement du loyer. Finalement, le locataire n’a aucune raison valable pour quitter.

En cas de déguerpissement, le locateur devra mitiger ses dommages et tenter de relouer son logement le plus rapidement possible. Chaque cas est un cas d’espèce et la Cour aura à décider si le locateur a mitigé ou non ses dommages.

Dans le cadre d’un jugement prononcé le 12 février 2010, en appel d’une décision de la Régie du logement, l’Honorable juge Jacques Paquet a eu à répondre à la question suivante :

« Les locateurs ont-ils droit à des dommages pour perte de revenus locatifs et, dans l’affirmative, quel est le montant de cette indemnité?(4) »

Les parties étaient liées par un bail du 1er septembre 2007 au 31 août 2008. Au cours du mois de janvier 2008, les locataires déguerpissent. Le logement n’est reloué que le 1er juillet 2008.

Les locateurs s’adressent à la Régie du logement qui condamne les locataires « à payer 9 900.00 $ aux locateurs, soit 1650.00 $ pour le loyer impayé du mois de janvier 2008 et l’équivalent de cinq mois de loyer pour la perte de revenus locatifs.»

Les locataires ont prétendu en appel que les locateurs n’ont pas fait les efforts raisonnables pour offrir en location leur maison.

Le tribunal infirme le jugement de la Régie du logement et accorde quatre mois d’indemnité de relocation au motif que les locateurs, en ne publiant pas d’annonce dans les journaux, ont « négligé une démarche qui aurait pu être efficace, d’autant plus qu’elle l’a été par le passé.»

Il est donc primordial de passer régulièrement des annonces dans les journaux pour relouer votre logement si vous désirez poursuivre votre locataire pour les pertes subies en cas de déguerpissement.

(1) Pelletier c. Leclerc, 2010 QCRDL 10816

(2) « Le bail est résilié de plein droit lorsque, sans motif, un locataire déguerpit en emportant ses effets mobiliers; il peut être résilié, sans autre motif, lorsque le logement est impropre à l’habitation et que le locataire l’abandonne sans en aviser le locateur. »

(3) Archambault c. Fleury-Aubé-Martin, 2010 QCRDL 8651
(4) Morin et al. c. Hachem et al., EYB 2010-170402 (C.Q.), 18 février 2010

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Contrat de cautionnement et renouvellement du bail

Par Me Sarah Bissonnette

Souvent, un propriétaire ou un gestionnaire d’immeuble aura des candidats qu’il ne souhaite pas refuser, malgré leur inexpérience ou leur crédit limité. Néanmoins, il ne veut pas non plus les laisser louer un logement sans avoir de sûreté. Alors, plusieurs se tournent vers le cautionnement. Mais est-ce vraiment la meilleure solution? Qu’arrivera-t-il lors du renouvellement du bail?

Le cautionnement, tout en ayant ses limites, est une solution à prendre en considération. En ayant une caution, advenant un non-paiement de loyer ou un dommage fait au logement, un propriétaire pourra obtenir un jugement contre cette dernière et celui-ci pourra être exécuté sur l’ensemble de ses biens. Cependant, il faut s’assurer que la caution soit solvable et qu’elle possède des biens, sinon, le contrat ne servira à rien. De plus, la clause du bail liant la caution doit être claire et précise pour qu’elle soit exécutoire.

En effet, l’article 2335 du Code civil du Québec dit très clairement que la caution ne se présume pas et doit être exprès.

Aussi, l’article 1881 C.c.Q. se lit comme suit :

« 1881. La sûreté consentie par un tiers pour garantir l’exécution des obligations du locataire ne s’étend pas au bail reconduit. »

La Régie du logement a déjà décidé que cet article n’était pas d’ordre public et qu’ainsi, il était possible de l’écarter par convention. C’est de cette façon que plusieurs cautions qui croyaient avoir signé pour un an seulement se sont vues obligées de payer même après le renouvellement du bail. C’est d’ailleurs ce qui s’est passé dans Structures Métropolitaines (smi) inc. c. Genviève Lesage et Jeanne Renault(1) où la caution, Madame Renault, avait signé « … pour toute la durée du bail et ses renouvellements, à titre de caution. »

Une décision semblable a été rendue dans Structures Métropolitaines (smi) inc. c. Tarek Ibrahim et Hilda Nourcy(2) où il a été décidé qu’omettre de lire le contrat de caution avant de le signer, lorsqu’il était clair et simple, était une erreur inexcusable qui ne modifiait en rien l’obligation de la caution si elle s’était engagée pour le bail et ses renouvellements.

Néanmoins, il est clair qu’en l’absence de précisions, la caution s’éteindra dès le premier renouvellement du bail en conformité avec l’article 1881 C.c.Q.

Aussi, il est important de préciser l’article 2362 C.c.Q. qui se lit comme suit :

« 2362. Le cautionnement consenti en vue de couvrir des dettes futures ou indéterminées, ou encore pour une période indéterminée, comporte, après trois ans et tant que la dette n’est pas devenue exigible, la faculté pour la caution d’y mettre fin en donnant un préavis suffisant au débiteur, au créancier et aux autres cautions.

Cette règle ne s’applique pas dans le cas d’un cautionnement judiciaire. »

De cette façon, si après trois ans, la caution désire mettre fin à son obligation et qu’aucune dette n’est exigible, elle pourra le faire.

La caution qui a signé sans s’en rendre compte tentera peut-être d’annuler le contrat. Alors, le juge administratif devra décider si l’erreur qui a été commise était inexcusable ou non. Dans une cause récente(3), la caution, qui ne parlait pas très bien français, avait signé un contrat de cautionnement en français, sans poser de question et sans en vérifier le contenu et ce, pour un aspirant locataire qu’elle connaissait à peine. Poursuivie pour non-paiement de loyer, elle s’intéressait finalement au contrat signé pour s’apercevoir de son contenu et en demander l’annulation à la Régie du logement. La régisseure, dans sa décision, écrit que « sachant sa mauvaise compréhension du français, il [la caution] doit prendre l’initiative de poser des questions au moment de la conclusion du contrat… ce qu’il n’a pas fait. La soussignée considère que l’erreur de la caution est inexcusable. » et rejette la demande d’annulation.

Bref, tout le cautionnement, lorsqu’il est bien utilisé, peut s’avérer un outil important pour les relations entre propriétaires et locataires.

(1) 2012 QCRDL 44230, 31 121025 080 G, 13 décembre 2012, régisseure Hélène Chicoyne

(2) 2012 QCRDL 42593, 31 120726 060 G, 29 novembre 2012, régisseure Linda Boucher

(3) Daniel Mc Callum c. Les immeubles Ratelle et Ratelle inc., 2013 QCRDL 1990, 29 120419 002 G, 17 janvier 2013, régisseure Isabelle Normand>

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Cession d’un bail et les motifs de refus d’un locateur

Par Me Guy Audet

En tant que propriétaire, vous recevez parfois des avis de cession de bail de vos locataires. La question est de savoir pour quels motifs vous pouvez refuser légalement une cession de bail.

À l’occasion d’une cause, Desrochers c. Courville(1), la Régie du logement a prononcé un jugement intéressant pour les propriétaires. Les parties étaient liées par un bail du 1er juillet 2009 au 30 juin 2010 à un loyer mensuel de 520 $.

Le 9 juin 2009, la locataire donnait un avis de cession de bail à la locatrice et proposait deux candidats cessionnaires. Suite à la réception de l’avis, la locatrice a étudié la situation personnelle et financière de ces derniers. Un des deux cessionnaires proposés occupait alors un emploi temporaire et était sur le point de devenir stagiaire en tant qu’étudiante pour l’obtention d’un diplôme d’enseignement au primaire et elle disposait de revenus jugés insuffisants par la locatrice. Quant au deuxième, en plus d’avoir fait faillite en décembre 2008, il était toujours lié avec un autre propriétaire par un bail valide jusqu’au 30 juin 2010. Dans sa lettre du 17 juin 2009, la locatrice refusait la cession proposée au motif que le crédit des cessionnaires était jugé insuffisant et qu’ils avaient une incapacité de payer le loyer avec leurs revenus combinés.

Suite au refus de la locatrice, les locataires ont expédié à cette dernière un nouvel avis de cession de bail le 22 juin 2009 en faveur d’un autre candidat cessionnaire. La locatrice a de nouveau refusé la cession proposée au motif que le candidat cessionnaire avait un revenu mensuel de seulement 750 $ par mois. La locatrice prétendait que ce revenu était insuffisant à payer le loyer en plus du chauffage, de l’électricité et d’autres frais reliés au logement qu’elle évaluait à environ 700 $.

Le tribunal, après avoir consulté la jurisprudence, vient à la conclusion que le refus du locateur d’une cession proposée peut être fondé sur la capacité de payer du cessionnaire, de son insolvabilité ou de son défaut à se conformer aux obligations résultant du bail.

(1) Desrosier c. Courville, R.L. 27090622 006 G, le 13 août 2009

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Absence de discrimination dans le choix d’un locataire

Par Me Sarah Bissonnette

 

 

Discrimination en matière de location d’appartements

 

La discrimination peut provenir de toute sorte de sources et certaines de ces sources sont plus évidentes que d’autres. Par exemple, il est évident qu’un propriétaire qui refuserait un locataire au motif qu’il est juif ferait de la discrimination. Par contre, les faits ne sont pas toujours si clairs. La Charte des droits et libertés s’applique évidemment à la location de logements résidentiels.

 

Dans quelles circonstances et comment un propriétaire peut-il refuser un candidat locataire? Est-ce qu’un propriétaire a le droit de demander un endosseur lorsque le candidat locataire est prestataire de l’aide sociale? Qu’en est-il d’un candidat ayant des antécédents judiciaires ?

 

 

Discrimination dite « positive »

 

La discrimination dite « positive » est celle utilisée dans une optique d’aide envers un certain groupe qui serait autrement en minorité. Par exemple, une bourse d’étude dans une université du Québec qui viserait seulement les étudiantes provenant d’un pays spécifique. Il s’agit de discrimination, tous les autres étudiants étant exclus, mais qui a pour but d’aider une partie de la population précise, suite à un besoin. Cela est donc permis.

 

Certains propriétaires, possédant plusieurs immeubles, ont tenté d’appliquer cette notion lorsque venait le temps de louer des logements. Ils ont remarqué que la plupart des problèmes entre voisins dans un même immeuble provenait des différences trop marquées de routine (travailleurs de nuit et de jour, enfants et gens à leur retraite, odeurs de cuisine, etc.) Ils ont donc décidé de désigner leurs immeubles afin de séparer ces groupes et qu’un immeuble, par exemple, n’abrite que des familles avec jeunes enfants et un autre, que des personnes de plus de 60 ans, retraitées.

 

Malgré tout, comme le droit au logement est un droit fondamental, une application stricte de la Charte empêche cette pratique, car elle peut faire en sorte qu’un logement soit refusé à une famille uniquement sur la base de leurs enfants, ce qui est illégal. Seule une suggestion est acceptable et non une interdiction formelle de location.

 

Discrimination fondée sur les antécédents criminels

 

Dans le cadre d’un travail, il est interdit par la Charte de refuser d’engager quelqu’un au motif qu’il a des antécédents criminels. La seule exception à cette règle est si le travail est lié à l’antécédent criminel ou si un pardon a été obtenu.

 

Il a été décidé par les tribunaux que l’article pertinent de la Charte ne s’applique par contre qu’à un emploi[1]. L’on a également considéré qu’avoir un casier judiciaire ne constituait pas une « condition sociale » au sens de l’article 10 de la Charte.

 

Ainsi, dans le cadre de location résidentielle, refuser un candidat locataire pour des motifs d’antécédents judiciaires est légal.

 

Suite à cette interprétation de la Charte, la Commission des droits de la personne et de la jeunesse a demandé à ce que des modifications soient faites à la loi afin d’inclure la discrimination suite à des antécédents criminels en matière de location résidentielle. Pour l’instant, cependant, aucune modification législative n’a eu lieu.

 

Discrimination fondée sur les enfants

 

La cause principale de discrimination envers les familles avec de jeunes enfants est le bruit allégué que ces derniers font. En effet, il est de connaissance générale que les enfants de moins de 10 ans ont tendance à faire plus de bruit, et ce, malgré toute la surveillance des parents (pleurs de bébé, début de la marche, course, jeux, cris, etc.)

 

En général, le seul fait d’alléguer avoir déjà eu des problèmes dans un logement à cause d’une famille bruyante ne permet pas de refuser de louer dans le futur à d’autres personnes avec enfants.

 

Dans une décision de la Régie du logement, la juge administrative vient cependant exceptionnellement à une conclusion contraire[2]. Dans cette cause, les propriétaires habitaient le rez-de-chaussée d’un triplex et louaient l’étage du dessus. Leur immeuble était très mal insonorisé et, malgré des tentatives de rénovation, il s’était avéré qu’il était impossible de l’insonoriser de façon efficace. Les locataires désiraient céder leur bail et avaient désigné une famille avec deux enfants en bas âge qui voulait louer les lieux. La cession avait été refusée au motif que les enfants avaient moins de 10 ans. La juge administrative a conclu que, dans ces circonstances particulières, il ne s’agissait pas de discrimination.

 

Discrimination fondée sur le statut social

 

Dans la cause Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse c. Normandin[3], la commission, poursuivait le défendeur en alléguant que, par l’entremise de son concierge, il avait porté atteinte aux droits du plaignant en refusant de conclure un bail avec lui fondé sur la discrimination sociale.

 

Dans ce dossier, le plaignant alléguait que suite à sa visite des lieux et après avoir indiqué qu’il recevait de l’aide sociale, le concierge l’avait informé que selon la politique du propriétaire, un endosseur était exigé lorsque des assistés sociaux appliquaient. Aucune autre vérification n’avait eu lieu.

 

Le tribunal résume dans cette cause le droit applicable en citant plusieurs autres dossiers qui établissent le principe que le propriétaire peut refuser de louer à une personne n’ayant pas de revenus suffisants pour payer le loyer ou exiger qu’elle fournisse une caution, mais il doit auparavant faire « un minimum de vérification sur la capacité de payer du locataire potentiel pour évaluer si un risque subsiste réellement ». La raisonnabilité du risque « s’apprécie en fonction de la personne en cause et ne doit pas être fondée sur des stéréotypes, des généralités ou de mauvaises expériences antérieures. »

 

Le défendeur a été condamné à payer la somme de 3 500 $ à titre de dommages moraux ainsi que les intérêts et les frais.

 

 

Conséquences

 

Pour tout acte de discrimination, des recours peuvent être entrepris devant la Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse. Des excuses, une rétractation de propos, une ordonnance de cesser le comportement et des dommages peuvent être réclamés. De plus s’il s’agit d’une cession de bail, une demande peut être faite à la Régie du logement afin de faire valider la cession.

 

 

 

 

 

[1] LAMY, Denis. Le bail résidentiel, la charte québécoise et les dommages exemplaires, Wilson Lafleur, 2008
[2] Allam c. Dzirasah, 2015 QCRDL 40455
[3] Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse c. Normandin, Tribunal des droits de la personne, 505-53-000026-093, 2011 QCTDP 6

 

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Bruit et logement

Par Me Guy Audet

Une des problématiques les plus courantes dans le cadre des relations locateurs-locataires sont les plaintes que peuvent faire les locataires relativement au fait qu’ils sont troublés dans leur jouissance paisible des lieux par le bruit fait par leurs voisins, le va-et-vient continuel dans l’immeuble, etc.
Dans une telle situation, quelles sont les obligations de chacun?
Le locateur, conformément à l’article 1854 C.c.Q., doit garantir la jouissance paisible des lieux à ses locataires.
« 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. »
Le locataire qui prétend ne pas avoir la jouissance paisible des lieux pourra, après avoir mis en demeure le locateur de régler la situation, exercer un recours contre ce dernier en diminution de loyer et/ou dommages.
Si le locataire est troublé par un tiers qui n’est pas locataire et qui échappe au contrôle du locateur, le locataire conserve son recours en diminution de loyer contre le locateur mais ce dernier ne peut être responsable des dommages causés au locataire, le tout conformément à l’article 1859 C.c.Q. qui stipule ce qui suit :
« Le locateur n’est pas tenu de réparer le préjudice qui résulte du trouble de fait qu’un tiers apporte à la jouissance du bien; il peut l’être lorsque le tiers est aussi locataire de ce bien ou est une personne à laquelle le locataire permet l’usage ou l’accès à celui-ci.
Toutefois, si la jouissance du bien en est diminuée, le locataire conserve ses autres recours contre le locateur. »
Le régisseur rappelle que l’obligation de fournir la jouissance paisible des lieux prévue à l’article 1854 en est une de résultat. Il suffit donc de constater le trouble ou le dommage subi par le locataire afin que la responsabilité du locateur soit présumée. Afin de s’en dégager, le propriétaire devra prouver, par prépondérance de preuve (50% + 1), une force majeure ou le fait de la victime.
À titre d’exemple, dans les causes Marie-Marthe Jean et als. c. 9059-0357 Québec Inc.(1), trois locataires ont obtenu une diminution de loyer de 35% en raison du trouble causé par un autre locataire qui s’adonnait au trafic de drogue dans les lieux qu’il louait et qui faisait preuve d’agressivité à leur endroit. Dans ces dossiers, le locateur avait inscrit une demande de résiliation de bail contre le locataire fautif, mais en des termes très généraux et en n’insistant pas, à aucun moment, sur le caractère urgent de sa demande de sorte que le locataire troublant la jouissance paisible des lieux a déménagé avant que le locateur ait une date d’audience pour sa demande.
Cependant étant donné que le locateur avait agi avec prudence et diligence en déposant une demande de résiliation de bail contre le locataire fautif, le locateur n’a été condamné à aucun dommage, et ce, selon l’application de l’article 1861 qui stipule ce qui suit :
«Le locataire, troublé par un autre locataire ou par les personnes auxquelles ce dernier permet l’usage du bien ou l’accès à celui-ci, peut obtenir, suivant les circonstances, une diminution de loyer ou la résiliation du bail, s’il a dénoncé au locateur commun le trouble et que celui-ci persiste.
Il peut aussi obtenir des dommages-intérêts du locateur commun, à moins que celui-ci ne prouve qu’il a agi avec prudence et diligence; le locateur peut s’adresser au locataire fautif, afin d’être indemnisé pour le préjudice qu’il a subi.»
Conformément à l’article 1860 du Code civil du Québec, le locataire et les personnes à qui il permet l’usage du bien ou son accès « ne doivent pas troubler la jouissance normale des autres locataires. »
Lorsque le locateur vient à la conclusion qu’un locataire ne respecte pas son obligation de ne pas troubler la jouissance paisible des autres locataires, après l’avoir mis en demeure de cesser de ce faire, il peut demander la résiliation du bail dudit locataire.
Pour ce faire, conformément à la cause Lacasse c. Picard (2) :
« […] les locateurs doivent établir que les locataires ou une personne dont ils sont responsables ou à qui ils permettent l’accès au logement a eu, au cours d’une certaine période, des comportements et des attitudes qui par leurs répétitions et insistances agacent, excèdent ou importunent gravement les autres locataires du même immeuble, troublant ainsi la jouissance normale des lieux à laquelle ils ont droit. »
Le tribunal devra analyser le comportement du locataire sur des critères objectifs et chercher à déterminer si les locataires plaignants ou le propriétaire habitant l’immeuble vivent une situation qui constitue une atteinte grave, excessive ou déraisonnable justifiant la résiliation du bail considérant que chacun doit subir les bruits normaux inhérents à la vie quotidienne.
Chaque cas est un cas d’espèce et devra être analysé selon ses faits propres.
Le locateur instituant une demande en résiliation de bail a le fardeau de preuve de sorte qu’il devra prouver, selon la prépondérance des probabilités, l’atteinte grave à ses droits(3).

(1) (R.L.) 31 060313 020 G, 31 060313 021 G et 31 060314 011 G, le 26 mai 2009
(2) R.L. Québec, 18-890911-014 G, r. Me Gérald Bernard
(3) Voir également notre chronique Bruit : normal ou anormal

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Bruit : normal ou anormal?

Par Me Guy Audet

Le locateur, conformément à l’article 1854 C.c.Q., a l’obligation de procurer la jouissance paisible des lieux à son locataire pendant toute la durée du bail. Il s’agit d’une obligation de résultat pour laquelle le locateur ne pourra pas se décharger en prouvant qu’il n’a commis aucune faute.

De son côté, le locataire doit supporter les inconvénients normaux, le tout conformément à l’article 976 du Code civil du Québec, qui précise ce qui suit :

« 976. Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leur fonds, ou suivant les usages locaux.»

La question qui se pose bien souvent est de savoir si les bruits dont se plaint un locataire sont normaux ou anormaux?

Plusieurs jugements qui ont été prononcés récemment nous illustrent le critère de ce qui peut être anormal et exorbitant.

Dans la cause Meunier c. Trottier et Labrèche(1), les locataires occupaient un logement depuis sept ans. Le 1er juillet 2010, le logement au-dessus des locataires a été loué à une famille avec trois enfants.

La preuve est résumée de la façon suivante dans le jugement :

« La jeune famille se réveille vers 5h30-5h45 le matin. La routine durant la semaine est la suivante : le bébé prend son biberon vers 5h30, les enfants âgés de 4 et 2 ans quittent le logement pour la garderie vers 7h30 et la mère, alors en congé de maternité, revient auprès du bébé de 8 mois vers 8h00. Les enfants se couchent vers 19h00.

Les habitudes de vie de la locataire sont à l’opposée. La locataire travaille de 15h30 à 2h00 le matin et nécessite de dormir au moins 10 heures, soit jusqu’à midi.

Or, le matin, le bébé pleure, court et s’amuse comme un bambin du même âge qui apprend à marcher. Les locataires allèguent également que durant l’absence de la mère, le conjoint de celle-ci crie afin que le bébé cesse ses pleurs. »

Les locataires se plaignent au locateur du manque de sommeil qui affecte leur vie tant personnelle que professionnelle. Les locataires vont jusqu’à déposer une plainte à la police et déguerpir de leur logement.

La Régie du logement a décidé que dans les circonstances les bruits étaient normaux et ne pouvaient justifier la résiliation du bail et l’octroi de dommages. Elle conclut que les locataires avaient de la difficulté à accepter les inconvénients normaux découlant de la présence d’enfants et que leur déguerpissement était illégal. Ils ont été tenus responsables de la perte locative subie par le propriétaire et condamnés à payer la somme de 3 129.00 $ plus les intérêts et les frais.

Dans une autre cause, La résidence des Sages c. Ferland et Boily(2), les locataires se plaignaient que les appareils de la buanderie sautaient et s’entrechoquaient et que les utilisateurs des appareils de lessives faisaient du bruit en ouvrant et fermant les portes des appareils. Ils se plaignaient de plus du manque d’isolation et que les bruits des appareils troublaient leur sommeil.

Le tribunal note d’abord que les locataires ont loué leur logement sachant pertinemment qu’il était situé tout à côté de la salle de lavage. Il applique la règle du bon voisinage prévu à l’article 976 du Code civil du Québec. La preuve était de plus à l’effet que les normes d’isolation du logement des locataires répondaient aux normes d’isolation en vigueur. Le Tribunal ne conclut à aucune faute du locateur dans la présente situation, de sorte que ce dernier n’a pas été condamné à une compensation monétaire à l’endroit des locataires et que leur demande a été rejetée.
Dans la cause N. R. c. Guilbault et Bouchard(3), les locataires se plaignaient du bruit provenant du logement des locataires situé au dessus du leur.
La preuve a démontré des bruits provenant du logement des locataires fautifs avaient cours sur une base quotidienne et à toute heure du jour comme de la nuit. Le tout consistait en des conflits conjugaux, des chicanes constantes accompagnées de cris, de hurlements, de pleurs d’enfants, de crises des occupants, de claquage de portes, d’objets lancés dans le logement et d’enfants qui courent dans le logement sans objection de la part des parents.

La Cour conclut que, dans les circonstances, la locataire et les membres de sa famille ont vu la jouissance du logement concerné sérieusement réduite en raison des bruits excessifs et continus provenant du logement des locataires fautifs qui, le jour comme la nuit, se sont montrés indifférents aux inconvénients que subissaient la locataire, et les membres de sa famille.

Les locataires ont eu droit aux montants demandés, soit une diminution de loyer de 200 $ par mois au cours desquels le bruit a été constaté et à des dommages de 1 000 $.

Dans tous les cas, il s’agit de dossiers longs à la Régie du logement. Le régisseur basera sa décision sur presque entièrement des témoignages étant donné qu’il s’agit plus d’une question de faits que de droit. Chaque cas est donc un cas d’espèce qui sera analysé à la lumière des témoignages reçus et de leur crédibilité(4).

(1) 2014 QCRDL 38239
(2) R.L. 31 100202 027 G, 2010 QCRDL 10584
(3) 32015 QCRDL 2129
(4) Voir également notre chronique Bruit et logement

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Biens laissés dans l’appartement après le départ du locataire

Par Me Sarah Bissonnette

Il arrive parfois qu’un locataire quitte son logement, soit à la fin de son bail, soit par déguerpissement, et qu’il y laisse des effets. Dans une telle situation, quelle est la réaction appropriée pour un propriétaire?

Afin d’être considéré avoir agi en toute légalité et de bonne foi, plusieurs étapes doivent être suivies avec attention :

1) Votre locataire est-il vraiment parti?

Avez-vous un écrit qui vous indique que tel est le cas? Si non, mieux vaut vous en procurer un avant toute chose. Un avis de non-renouvellement est amplement suffisant si la date de fin de bail est passée.

2) Avez-vous des preuves?

Prenez des photos du logement, des biens restants, de leur état. Examinez le logement, avec un tiers neutre qui pourra venir témoigner si jamais une réclamation est faite contre vous par votre ancien locataire. Notez que vous ne pouvez pas pénétrer dans le logement si l’étape 1 n’est pas remplie au risque de vous voir poursuivi pour atteinte à la vie privée.

3) Quelle est la valeur des biens laissés?

Si les biens ont très peu de valeur ou sont dégradés à un point tel qu’ils ne valent plus rien, ils peuvent être jetés sans plus de formalité. Effectivement, de tels biens sont réputés abandonnés par leur propriétaire (art. 934 C.c.Q.) S’ils valent quelque chose (une télévision, une machine à laver, un sommier relativement neuf, etc.) il s’agit de biens oubliés et non abandonnés (art. 939 C.c.Q.), il faut donc passer à l’étape 4. Dans le doute, mieux vaut également passer à l’étape suivante. Il est important, aussi, de porter une attention particulière aux objets qui peuvent avoir une valeur affective (albums photo, bijoux, etc.)

Un bien peut également être considéré comme abandonné si un propriétaire n’a fait aucune démarche pour les récupérer ni avisé personne de son intention pendant un certain temps. C’est cette décision qui avait été prise dans De Launière c. Bonneau(1), dans laquelle Monsieur De Launière avait quitté la maison mobile qu’il louait en laissant sur place son cabanon et plusieurs biens. Le juge avait alors décidé qu’étant donné ses agissements, soit qu’il n’avait pas donné de nouvelles depuis deux mois, qu’il avait cessé de payer le loyer, qu’il n’était pas joignable et qu’il n’avait pas tenté de récupérer ses biens avant, il avait abandonné et non oublié ses biens.

4) Votre locataire a-t-il été avisé?

Avant de pouvoir vendre ou jeter un bien oublié, lorsque vous en connaissez le propriétaire, vous devez aviser ce dernier de venir chercher ses biens à défaut de quoi ils seront vendus ou jetés (art. 944 C.c.Q.). L’avis est de 90 jours et devra être donné par écrit, avec une preuve de réception (huissier ou courrier recommandé). Dans l’intervalle, vous devez conserver les biens dans un endroit sécuritaire. Si le propriétaire vient les chercher, il devra vous payer les frais d’entreposage et d’administration. Dans le cas contraire, vous pourrez vous rembourser à même le produit de la vente du bien.

Une fois toutes ces étapes respectées, vous pourrez disposer des biens.

Si vous ne respectez pas cela, des recours peuvent être entrepris contre vous par le propriétaire des biens, soit un recours en remboursement des biens, pour dommages moraux et pour atteinte à la vie privée. Ce dernier recours peut être encouru plus particulièrement à l’encontre de propriétaires qui retiennent illégalement des biens pour une dette de loyer.

Il a été décidé à de nombreuses reprises par les tribunaux que nul ne pouvait se faire justice à soi-même. En effet, dans la cause Ghaho c. Germain(2), Mme Ghaho, la locataire, avait entreposé sans permission ses machines à coudre dans un couloir de l’immeuble, bloquant de ce fait l’accès aux robinets de gaz et d’eau, ce qui pouvait causer un danger en cas d’urgence. Le propriétaire, après avoir avisé verbalement la locataire, à de nombreuses reprises, décidait de mettre le tout à la rue et appelait un ferrailleur pour que ce dernier récupère les biens. La locataire a fait une réclamation de 78 850.00 $ contre le propriétaire, plus particulièrement, une réclamation 37 500.00 $ pour la perte des équipements de couture et de 10 000.00 $ pour dommages exemplaires, l’excédant étant relatif à un autre incident. Par manque de preuve sur la valeur réelle de l’équipement, le tribunal arbitra une somme de 6 700.00 $ pour la perte matérielle. Dans cette cause, le tribunal souligne également que le propriétaire avait d’autres recours et aurait dû procéder par la voie des tribunaux plutôt que de se faire justice.

Considérant les circonstances, la Cour vient de plus à la conclusion que 7 500.00 $ devraient être accordés à la locataire à titre de dommages punitifs pour atteinte à la dignité de la locataire, à sa jouissance paisible et libre disposition de ses biens et à son droit à une audition préalable par un tribunal avant que le propriétaire ne jette ses biens. Le juge de la Cour supérieure conclut que « … il demeure que le principe – nul ne peut se faire justice à soi-même – doit continuer de s’appliquer avec rigueur pour interdire la mise à la rue de biens sans autorisation judiciaire préalable, et ce, afin d’éviter l’anarchie, l’abus et la violence. »

Évidemment, il s’agit d’un cas extrême, mais les tribunaux judiciaires restent tout de même très sévères envers ceux qui se font justice, au mépris des droits de chacun.

(1) Ronald De Launière c. Yannick Bonneau et Alexandre Laflamme, 2013 QCCQ 1509, 155-32-000067-129 l’Honorable Jean Hudon, J.C.Q., 28 février 2013;
(2) Blandine Ghaho c. Daniel Germain, 2013 QCCS 2604, 500-17-056748-109, l’Honorable Gérard Dugré, J.C.S., 12 juin 2013.

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Bail résidentiel : faillite d’un locataire

Par Me Guy Audet

Suite à l’introduction d’une demande à la Régie du logement contre un locataire qui vous doit plusieurs mois de loyer, vous recevez de la part d’un syndic de faillite avant l’audition un avis de suspension des procédures conformément à la Loi sur la faillite et l’insovabilité(1), (ci-après « Loi »), car votre locataire a fait cession de ses biens.
Vous ne pourrez donc pas obtenir un jugement condamnant votre locataire à vous payer les loyers dus avant la date de cession de biens.

Mais est-ce que vous serez en droit d’obtenir la résiliation du bail vous liant à votre locataire?
Dans une décision, la juge administratif Anne Morin a résilié le bail d’un locataire malgré la cession de ses biens.

Le locateur demandait la résiliation du bail au motif que la somme de 3 925 $ était due au moment de l’audition le 6 janvier 2011 et, comme second motif, que le locataire payait son loyer « fréquemment en retard » ce qui lui causait un préjudice sérieux.

Un avis de suspension des procédures avait été signifié suite à la cession de biens faite par le locataire le 5 novembre 2010. La demande du locateur en recouvrement de loyer a donc été suspendue.

Elle écrit que selon l’article 84.2 de la Loi et tel qu’interprété par la Régie du logement précédemment dans une autre cause, le contrat de bail ne peut être résilié pour le motif que le failli n’a pas payé son loyer à l’égard d’une période antérieure à la date de la faillite. Cette disposition énonce ce qui suit :
« 84.2 (1) Il est interdit de résilier ou de modifier un contrat – notamment un contrat de garantie – conclu avec un failli qui est une personne physique, ou de se prévaloir d’une clause de déchéance du terme figurant dans un tel contrat, au seul motif qu’il a fait faillite ou est insolvable.
Baux
(2) Lorsque le contrat visé au paragraphe (1) est un bail, l’interdiction prévue à ce paragraphe vaut également dans le cas où le failli n’a pas payé son loyer à l’égard d’une période antérieure au moment de la faillite. »
Après avoir entendu la preuve, la Cour conclut que : « […] ces défauts du locataire sont réguliers et continuels depuis des mois. La fréquence de ses retards rencontre les critères de l’article 1971 C.c.Q. (…). Ce deuxième volet du recours n’est pas fondé sur une réclamation prouvable définie à l’article 121 de la Loi sur la Faillite et l’insolvabilité, mais plutôt sur un manquement à l’une des conditions du contrat de bail, soit le paiement du loyer le 1er jour du mois. Par conséquent, l’interdiction de l’article 69.3 (1) ne saurait trouver application. »
D’autres jugements ont également résilié le bail du locataire lorsqu’il n’acquitte pas les loyers postérieurs à la date de la cession de biens et qu’il est en retard depuis plus de trois semaines.

Lorsque son loyer n’est pas payé le premier de chaque mois, particulièrement après la date de la faillite et que le locateur en subit un préjudice sérieux, il pourra également être possible, dans certaines circonstances, d’obtenir la résiliation du bail.

(1) L.R.C. 1985, c. B-3 (à jour au 22 février 2010)
(2) Bédard et al. c. Boucher et Pierre Roy et Associés Inc. Syndic, 2011 QCRDL 76, 6 janvier 2011

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Augmentation du loyer et les travaux majeurs

Par Me Sarah Bissonnette

Vous êtes propriétaire d’un immeuble à revenus et y avez fait des rénovations majeures dernièrement. Ces travaux ont été entièrement effectués et facturés en décembre 2014, mais payés en janvier 2015. La période d’avis d’augmentation des loyers est arrivée. Avez-vous le droit de compter ces travaux tout de suite dans l’augmentation ou vous faudra-t-il attendre jusqu’à l’année prochaine? En d’autres termes, devez-vous prendre en considération l’année de référence durant laquelle les travaux ont été faits ou, plutôt, celle durant laquelle ils ont été payés?

L’article 3 du Règlement sur les critères de fixation du coût du loyer précise ce qui suit :

« Le tribunal saisi d’une demande de fixation du coût du loyer modifie le loyer au terme du bail en tenant compte, le cas échéant, selon la part attribuable au logement, des critères suivants :

[…]

9) Le pourcentage applicable pour la période de référence aux dépenses d’immobilisation […] »

L’article 1 de ce même règlement définit les termes suivants :

« « Dépenses d’exploitation » : les dépenses reliées à l’immeuble, y compris la valeur du travail effectué par le locateur, s’il y a lieu, et qui sont formés des frais concernant les éléments suivants […] »

« « Dépenses d’immobilisation » : les dépenses d’immobilisation de l’immeuble encourues pour des réparations majeures, des améliorations majeures ou la mise en place de nouveaux services […] »

Ainsi, le règlement traite des « dépenses encourues » par le propriétaire de l’immeuble.

Mais quand une dépense est-elle encourue? C’est la question qui s’est posée lors de la révision d’un jugement de la Régie du logement(1).

En première instance, le juge administratif avait décidé qu’une dépense devait être comptabilisée durant l’année où les travaux avaient été effectués. Malgré tout, le propriétaire plaidait que son système de comptabilité de caisse avait toujours fonctionné selon le moment où une créance était payée plutôt que facturée. Ainsi, selon ce système, une dépense n’était encourue que lorsqu’acquittée complètement.

En révision, les juges administratifs ont finalement décidé qu’étant donné qu’aucun préjudice n’était causé aux locataires par ce système, et qu’un dommage serait causé au propriétaire s’il n’était pas suivi, il était valide. Ils expriment leur raisonnement en ces termes :

« La preuve démontrant que le locateur a toujours procédé suivant le principe de la comptabilité de caisse concernant ses dépenses, le Tribunal considère que les locataires n’en subiront pas un préjudice puisque ce qui importe est de s’assurer qu’une dépense ne peut être comptabilisée qu’une seule fois au niveau de la fixation du loyer. Dans le présent cas, c’est le locateur qui se trouve d’une certaine façon pénalisé puisqu’il devra attendre à la prochaine année pour bénéficier d’un retour sur son investissement au niveau du coût du loyer. »

À la lumière de ce qui précède, il appert que les propriétaires ont le choix, mais qu’ils doivent toujours procéder de la même façon afin de ne pas pénaliser leurs locataires en comptabilisant une dépense plus d’une fois.

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Accès à un logement

Par Me Guy Audet

Il arrive régulièrement qu’un locataire de mauvaise foi vous refuse l’accès à son logement pour effectuer des réparations, et ce, bien que dûment avisé sur préavis de 24 heures.
Le refus obstiné du locataire peut entraîner la résiliation du bail. Dans une cause, la locataire avait logé une plainte auprès de la Ville de Montréal à la suite d’infiltrations d’eau dans le plafond du salon et de la salle à coucher de son logement. L’inspecteur de la Ville de Montréal a transmis par la suite un avis d’infraction au locateur lui donnant un certain temps pour effectuer les réparations. La locataire a refusé l’accès à son logement au locateur et son employé aux motifs que ce dernier n’avait pas de carte de compétence et qu’elle devait aller à l’hôpital.

 

Suite à la réception d’un deuxième avis de l’inspecteur de la Ville et plusieurs autres démarches, le 17 octobre 2008, le locateur et son ouvrier se présentent au logement de la locataire. Ils n’ont pu effectuer les travaux et, devant la menace de poursuites de la Ville, le locateur a déposé une demande à la Régie du logement pour avoir accès au logement de son locataire.

 
Le 8 décembre 2008, un jugement est prononcé par la Régie du logement constatant « que la locataire refuse de donner accès au locateur pour qu’il effectue les travaux nécessaires ». Une ordonnance est prononcée enjoignant à la locataire de donner accès au locateur pour qu’il effectue les travaux. Par la suite, devant l’insistance de l’inspecteur de la Ville pour que les réparations soient effectuées, le locateur tente à plusieurs reprises d’avoir accès au logement de la locataire qui refuse toujours de lui donner accès.

 
Le locateur dépose une nouvelle demande à la Régie du logement le 12 août 2009 pour obtenir la résiliation du bail et, par une décision du 7 octobre 2009, la Régie du logement résilie le bail au motif « que la locataire ne veut pas donner accès au locateur pour effectuer les travaux nécessaires et que le comportement de la locataire cause au locateur un préjudice sérieux ».

 
La Cour a conclu que la locataire a agi comme si son seul objectif était d’obtenir de la Ville de Montréal l’imposition d’une amende au locateur et non pas de faire les travaux à son logement et qu’elle a agi avec entêtement et mauvaise foi. La décision du 7 octobre 2009 a donc été maintenue et l’appel rejeté.

 

 

(1) Roy c. Frantagelo, (C.Q.), 2010-11-26) QCCQ 10398, SOQUIJ AZ-50695911

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