Fraude et fausses représentations

Par Me Sarah Bissonnette

Vous venez de conclure un bail avec un locataire en apparence idéal. Bon crédit, pas de dossiers à la Régie du logement, pas de faillite. Après quelques semaines, vous vous rendez compte qu’il vous a fait de fausses représentations. Est-il possible alors d’annuler le bail?

Le bail est un contrat. En ce sens, tel que l’explique l’article 1375 C.c.Q., les parties se doivent de faire preuve de bonne foi tout au long de la transaction.

« 1375. La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l’obligation qu’à celui de son exécution ou de son extinction. »

De plus, l’article 1401 C.c.Q. se lit comme suit :

« 1401. L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre partie ou à la connaissance de celle-ci vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes.

Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. »

En d’autres termes, si l’une des parties induit l’autre en erreur par mensonge ou par son silence et que cette erreur est déterminante pour la transaction, celle-ci pourra permettre l’annulation du contrat ainsi conclu.

Par exemple, dans la cause Réalisations Pierre Lord Inc. c. Hassan Marco Haddad et Nathalie Hally(1), le locataire avait déclaré, avant la conclusion du bail, qu’il avait été contraint de quitter son ancien logement à cause d’une reprise de possession et qu’il ne devait pas d’argent. De plus, il s’était présenté d’une façon qui suggérait qu’il travaillait dans la construction et qu’il avait quatre employés et un horaire chargé. Il avait également offert de payer son loyer 3 mois en avance et déposé des montants en conséquence. Devant ces représentations, le locateur s’était sentit en confiance et avait accepté de signer le bail sans autres vérifications. Plus tard, le propriétaire s’était rendu compte que le locataire devait onze mois de loyer et que c’était pour cette raison et non à cause d’une reprise qu’il avait quitté l’ancien logement. Par la suite, le propriétaire fit une recherche et constata que le locataire avait plus de 30 décisions en résiliation de bail le concernant. Le régisseur conclut que le locataire avait fait de fausses représentations qui justifiaient l’annulation du bail pour cause de dol résultant du silence du locataire et de sa réticence à dire la vérité.

Aussi, dans Bon apparte société en commandite c. Sylvain Trottier(2), le locataire avait carrément déclaré que son nom était Serge Collette alors qu’il s’appelait en réalité Sylvain Trottier, ce qui avait fait en sorte qu’une fausse enquête de crédit avait été émise. Lorsqu’il s’en était rendu compte, le propriétaire a demandé l’annulation du bail. Le tribunal a décidé que l’erreur du propriétaire avait été causée par de fausses représentations et qu’il y avait lieu d’annuler le bail.

Les tribunaux sont donc en général enclins à accorder l’annulation d’un bail conclu sous de fausses représentations. Malgré tout, il est préférable pour le locateur de bien s’informer sur son candidat locataire en faisant une enquête de crédit, en téléphonant à d’anciens propriétaires et en effectuant une brève recherche sur les décisions des tribunaux le concernant avant de signer le bail afin de ne pas avoir de problèmes par la suite.

(1) (R.L.) 37 110113 012 G, 10 mars 2011, régisseur Marc Lavigne
(2) 31 111110 014 G, 6 janvier 2011, régisseur Serge Adam

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Durée d’une ordonnance de paiement le premier du mois

Par Me Guy Audet

Un locateur peut demander la résiliation du bail lorsque le locataire ne paie pas son loyer le premier de chaque mois et que le tout lui cause un préjudice sérieux. Conformément à l’article 1973 du C.c.Q., le régisseur qui entend la cause a discrétion pour émettre une ordonnance enjoignant au locataire de payer son loyer le premier de chaque mois au lieu de résilier le bail.

La preuve du non-respect de l’ordonnance par le locataire entraînera, en principe, la résiliation du bail(1).

Mais pour combien de temps le locataire sera-t-il obligé de respecter l’ordonnance? Jusqu’à l’expiration du bail? Pour une période d’une année?

La Cour du Québec, siégeant en appel d’une décision de la Régie du Logement, a eu à se prononcer sur cette question dans la cause Roland Carrier c. Coop La Voie Lactée(2).

Les faits avaient été établis de la façon suivante devant la Régie du logement :

Le locataire est membre et lié par bail à la Coop la Voie Lactée (ci-après appelée «La Coop»), pour un loyer de 573,00 $ par mois, mais réduit à 315,00 $ par mois, puisqu’il est membre de la Coop. Le 23 août 2004, la Régie du logement ordonnait au locataire de payer son loyer le premier de chaque mois en substituant à la résiliation du bail une ordonnance selon l’article 1973 C.c.Q.

Le 6 décembre 2005, la Régie du logement résiliait le bail et ordonnait l’expulsion du locataire et de tous les occupants du logement considérant que la Coop avait déposé le chèque du locataire le 3 novembre 2005 et que le 4, l’institution financière de la Coop l’informait que ce chèque n’était pas honoré «raison du retour: Fds non-lib. »

Le locataire avait témoigné devant la Régie du logement qu’il avait les fonds nécessaires, mais que ces derniers avaient été gelés par sa banque.

L’Honorable juge André Renaud en vient à la conclusion que l’ordonnance rendue contre un débiteur, continue à être valable après l’expiration du premier terme du bail et après le renouvellement de ce dernier.

La Cour ajoute que « si cette ordonnance ne contient pas de délai ou de terme, il peut en résulter une foule de circonstances (comme une renonciation tacite de la part des créanciers, etc…) pouvant nous faire croire qu’un débiteur, malgré tout, s’est conformé à une ordonnance. Il serait dangereux d’y voir une exécution automatique. »

Après avoir étudié l’ensemble des faits pertinents, et considérant que le locataire avait démontré s’être conformé à l’ordonnance pendant plus d’un an de paiements réguliers, la Cour a accueilli l’appel, cassé la décision de la Régie du logement et a rejeté la résiliation du bail.

Dans une autre affaire, Sodhac c. Dieu(3), dont le jugement a été prononcé le 7 avril 2010, L’Honorable juge André Renaud a infirmé un jugement de la Régie daté du 8 mai 2009 et a ordonné la résiliation du bail.

Un premier jugement du 3 novembre 2007 de la Régie du logement stipulait qu’ « advenant le défaut du locataire de payer son loyer le premier de chaque mois, le tribunal, sur demande du locateur, résiliera le bail. » Le chèque du locataire pour le mois de février 2009 étant revenu sans provisions, le locateur s’adressa à la Régie du logement. Dans sa décision du 8 mai 2009, le régisseur a refusé d’accorder la résiliation du bail selon l’article 1973 C.c.Q. au motif qu’aucune mise en demeure n’avait été signifiée.

La preuve de la violation de l’ordonnance étant évidente, l’honorable juge André Renaud écrit que le deuxième alinéa de l’article 1973 « ne semble laisser aucune latitude au régisseur » et ajoute que le texte de l’ordonnance prévoit la résiliation du bail comme sanction du défaut. En conséquence, il infirme la décision de la Régie du logement, résilie le bail et ordonne l’éviction des occupants du logement.

Dans l’affaire Marcellus c. Rositi, dont le jugement a été prononcé le 14 septembre 2010(4), l’Honorable Juge Jean-F. Keable en vient à une conclusion contraire.

Un premier jugement de la Régie du logement, ordonnant au locataire de payer son loyer le 7e jour de chaque mois, avait été prononcé le 19 mai 2009. Le 28 septembre 2009, soit après la reconduction du bail, la Régie du logement constatait que le locataire n’avait pas respecté l’ordonnance émise et en conséquence, résiliait le bail et ordonnait l’éviction du locataire et des occupants du logement.

Le jugement fait l’historique de la jurisprudence de la Cour du Québec et constate deux courants de jurisprudence. Il cite d’abord une décision du juge Dortelus prononcée en 2004(5) qui limite la durée de vie d’une ordonnance de la Régie du logement à celle du bail en vigueur au moment de l’ordonnance. Par la suite, il cite la décision de Carrier c. Coop La voie lactée mentionnée précédemment.

L’honorable juge Keable écrit que « l’ordonnance d’un Tribunal […] doit toujours être claire, précise et susceptible d’exécution. Le justiciable a le droit de connaître exactement la nature de ses obligations. L’ambigüité est à proscrire. […] En principe, la Régie doit se limiter à l’émission d’une ordonnance qui vise le bail touché par la demande du locateur. Toutefois, la Régie peut rendre une ordonnance qui touche une période subséquente si on lui démontre qu’il y a eu reconduction, et si elle connaît les conditions de la reconduction. Dans un tel cas, la Régie doit rendre une ordonnance précise pour indiquer qu’elle couvre aussi la reconduction jusqu’à son échéance. »

L’honorable juge Keable ajoute qu’il est possible pour un locataire de fournir des explications claires et convaincantes pour éviter la résiliation.

Le tribunal a accueilli l’appel et a annulé la décision de la Régie pour y substituer une ordonnance de paiement du loyer le 7e jour de chaque mois pour toute la durée du bail se terminant le 30 juin 2011.

Actuellement à la Régie du logement, les ordonnances de paiement du loyer le 1er de chaque mois sont habituellement considérées en vigueur. En conséquence, le bail du locataire est résilié lorsque le défaut survient dans l’année suivant le jugement qui prononce l’ordonnance, et ce, même si le bail a fait l’objet d’une reconduction. Chaque cas est un cas d’espèce et le tribunal qui entendra la preuve conserve toujours sa discrétion lorsque des circonstances uniques et exceptionnelles sont prouvées. Il est toutefois possible que la jurisprudence évolue sur la base des principes émis dans le jugement Keable précédemment mentionnée.

(1) Office municipal d’habitation de Montréal c. Cour du Québec, EYB 1995-72999
(2) EYB 2007-115662
(3) EYB 2010-172067
(4) EYB 2010-179521
(5) James c. Benzion, AZ-50258281 [2004]

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Droit du logement au Québec

Par Me Guy Audet

Le droit au maintien dans les lieux

Le droit du logement au Québec est gouverné par un principe de base stipulé au Code civil : le droit du locataire au maintien dans les lieux.

L’article 1936 du Code civil du Québec stipule que « Tout locataire a un droit personnel au maintien dans les lieux; il ne peut être évincé du logement loué que dans les cas prévus par la loi. »

Ainsi, que l’entente de location pour un logement soit verbale ou écrite, le locataire aura le droit, sous réserves de quelques exceptions, de demeurer dans son logement à la condition qu’il respecte ses obligations.

Le Code civil du Québec prévoit de plus plusieurs dispositions d’ordre public de sorte que les parties ne peuvent y déroger, même du consentement de tous.

Les obligations du locataire

En prenant pour acquis que le locataire respecte ses obligations, dont les principales sont le paiement du loyer le premier de chaque mois et de ne pas troubler la jouissance paisible des lieux, le locataire pourra conserver son logement aussi longtemps qu’il le voudra.

Les principales exceptions au droit du locataire de demeurer dans les lieux, sont la reprise de possession et la subdivision, l’agrandissement ou le changement d’affectation d’un logement.

La modification des conditions du bail

Pour augmenter le loyer ou modifier les conditions du bail du locataire, le locateur devra lui donner un avis à cet effet dans les délais prévus au code civil.

Pour refuser l’augmentation de loyer, conformément à l’article 1945 C.c.Q., le locataire devra aviser le locateur dans le mois de la réception de l’avis de modification de bail qu’il refuse l’augmentation de loyer ou quitte le logement, à défaut de quoi le bail sera reconduit aux nouvelles conditions.

En cas de refus du locataire, l’article 1945 C.c.Q. prévoit que le locateur devra déposer à la Régie du logement, dans le mois de la réception de l’avis de refus du locataire, une demande de fixation ou de modification d’une ou des conditions du bail à défaut de quoi le bail sera renouvelé aux anciennes conditions.

En cas de fixation de loyer, le loyer sera fixé en tenant compte des conditions financières particulières de l’immeuble, soit l’augmentation des taxes foncières et scolaires, des assurances, le coût de l’entretien, de l’énergie et des travaux majeurs.

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Droit acquis ou tolérance?

Par Me Guy Audet

Il arrive régulièrement qu’un locataire utilise, en l’absence de mention au bail, un espace de stationnement ou d’entreposage.

La question qui se pose est de savoir si l’utilisation de l’espace confère un droit acquis au locataire.

Dans le cadre d’un jugement prononcé récemment par la Cour du Québec dans l’affaire Simard et al. c. Proteau et al. (1), cette dernière a réaffirmé le principe à l’effet que l’utilisation, par tolérance, d’un garage sur une longue période ne confère pas des droits acquis aux locataires, lesquels feraient partie du bail.

Le nouveau locateur demandait une ordonnance enjoignant aux locataires de ne plus utiliser le garage et de libérer ce dernier dans les trente jours du jugement à être prononcé, ce qui a été refusé en première instance par la Régie du logement. La permission d’en appeler du jugement de cette dernière a été accueillie et l’une des questions soumises au tribunal était spécifiquement de savoir si la tolérance dont les propriétaires ont fait preuve pouvait conférer un droit acquis aux locataires?

La preuve, dans le cadre du procès de novo tenu devant la Cour du Québec, a démontré que l’ancien propriétaire avait permis l’utilisation du garage à ses locataires pour l’entreposage du bois de chauffage et des bicyclettes. Il avait également permis à une occasion qu’une motocyclette y soit entreposée. La Cour conclut que le garage n’a pas été inclus au bail et ajoute que, si tel avait été le cas, il aurait fallu que les parties déterminent l’étendue de l’espace de garage loué puisque le propriétaire permettait à plusieurs locataires de l’utiliser.

Dans la cause D’Anjou c. Paradis (2), citée par la Cour du Québec dans le jugement mentionné précédemment et qui a été prononcée en 2002, la locataire demandait l’exécution en nature ou, à défaut, une diminution rétroactive de loyer de 25.00 $ par mois concernant un espace de stationnement. La preuve a démontré que la locataire pouvait stationner sa voiture devant la porte du garage de l’immeuble puisque l’ancien locateur ne l’utilisait qu’à des fins de rangement. L’immeuble a été vendu à un nouveau locateur. Les parties s’entendaient pour dire que le bail ne prévoyait pas cet usage et que c’est purement à titre de gracieuseté que l’ancien locateur faisait cette faveur à la locataire en échange de laquelle elle devait elle-même procéder au déneigement de l’entrée. Le régisseur conclut dans cette cause que ce « n’est pas parce que celui-ci a accordé cette faveur durant huit années que celle-ci s’est transformée en droit. Une gracieuseté peut toujours être enlevée aussi simplement qu’elle a été donnée. »

Dans la cause Boucher c. Villa Belle Rivière de Richelieu inc. (3), les locataires demandaient une diminution de loyer et de pouvoir de nouveau utiliser une porte donnant accès au stationnement que la locatrice avait décidé de barrer. Le régisseur fait une revue de la jurisprudence pour conclure qu’un locateur a le droit de mettre fin à des privilèges qui n’ont nullement été convenus et ne sont pas stipulés au bail. Le régisseur conclut que l’utilisation de la porte ne constitue pas un droit acquis, une condition ou un service prévu au bail.

À l’effet contraire, dans la cause Succession G. Langlois c. Jean Dubé (4), où il était question de savoir si la locataire avait un droit à l’utilisation de la cour, la Régie du logement a conclu que c’était le cas. La preuve était prépondérante à l’effet que la locataire utilisait la cour depuis qu’elle occupait le logement. Le bail initial, conclu avec un locateur précédent, ne contenait aucune clause à cet égard. Le régisseur a examiné la conduite des parties pour déterminer leur intention et conclure que le droit d’accès à la cour, partagé avec un autre, n’avait pas été prohibé dans le bail initial.

Dans une autre décision, Wahmed c. Verret (5), le locataire prétendait à une perte de jouissance paisible des lieux relativement, entre autres, à un atelier. Le locateur a soulevé qu’il n’y avait aucune clause dans le bail spécifiant que le locataire avait droit à l’atelier. Sans que son raisonnement soit explicite, le régisseur en vient à la conclusion que le locataire avait droit à l’atelier en citant la cause Successsion G. Langlois c. Dubé.

À la lumière de ce qui précède, le principe que nous pouvons dégager de la jurisprudence est qu’une gracieuseté peut toujours être enlevée aussi simplement qu’elle a été donnée. Cependant, chaque situation est différente et, en cas de litige, le Tribunal recherchera l’intention des parties lors de la conclusion du bail pour déterminer si une gracieuseté a été conférée ou non au locataire en l’absence de mention spécifique au bail. Pour ce faire, le tribunal examinera la conduite des parties.

[1] Simard et al c. Proteau et al., 20013 QCCQ 2328

[2] D’Anjou c. Paradis, [2002] J.L. 77 (R.L.)

[3] R.L. 25-031230-003 G

[4] Succession G. Langlois c. Jean Dubé, [2002] J.L. 110, (R.L.)

[5] Wahmed c. Verret, R.L. 18 040726 018 G

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Dommages causés au logement par un locataire

Par Me Guy Audet

Est-ce qu’il est possible de demander la résiliation du bail du locataire qui cause des dommages à son logement? Après le départ du locataire, dans le cadre d’un recours, quels sont les critères habituellement retenus pour évaluer le montant des dommages?

Conformément à l’article 1855 du Code civil du Québec, le locataire a l’obligation d’user du bien loué avec prudence et diligence pendant la durée du bail, d’en user de façon raisonnable et non excessive et de ne pas agir de façon à détériorer les le bien loué dont il a la garde ou nuire à sa conservation.

Dans la cause Germain c. Auguste(1), le locateur demandait la résiliation du bail au motif que le locataire n’usait pas de son logement avec prudence et diligence. Il réclamait de plus une somme de 1 923.81 $ pour les dommages causés au logement au motif que le locataire avait détruit les comptoirs, les armoires de cuisine et les tiroirs en laissant de l’eau s’écouler parce qu’il avait déposé des plantes directement sur les comptoirs.

Le tribunal a conclu à la négligence grossière du locataire et a condamné ce dernier à payer 2 400 $ pour les dommages causés au logement. Au lieu d’accueillir la demande en résiliation de bail, le tribunal a préféré émettre une ordonnance enjoignant au locataire de maintenir son logement en bon état de propreté et d’aviser le locateur de toute défectuosité substantielle, ordonnance valable pour toute la durée d’occupation du logement par la locataire.

Une décision rendue récemment par la Régie du logement résume bien les obligations du locataire relativement à son obligation de remettre l’appartment en bon état après son départ(2) :

« L’article 1862 du Code civil du Québec stipule que le locataire est tenu de réparer les pertes subies au bien loué à moins qu’il ne prouve que ces pertes ne sont pas dues à sa faute ou à celles des personnes à qui il donne accès au logement. L’article 1890 du Code civil du Québec prévoit que le locataire est tenu de remettre le bien dans l’état reçu sans être tenu de l’usure normale, de la vétusté ou d’une force majeure, le locataire étant toutefois présumé avoir reçu le bien en bon état au début du bail. L’article 1479 du Code civil du Québec prévoit l’obligation pour le créancier de minimiser ses dommages. L’article 1613 du Code civil du Québec stipule que les dommages et intérêts en matière contractuelle se limitent, sauf exception (non applicable en l’espèce), aux dommages prévisibles qui sont une suite immédiate et directe de l’inexécution ou de la faute reprochée. »

Dans ce dossier, le locateur réclamait plus de 12 000 $ pour dommages matériels et déboursés pour la remise en état des lieux. Le tribunal a condamné le locataire à payer la somme de 4 580 $ aux motifs qu’il y avait une part importante de rénovation et d’amélioration apportée au logement ainsi qu’une part importante d’usure normale dans les montants réclamés.

Il est donc important de bien préparer le dossier avant l’audition pour prouver que les dommages réclamés résultent de la faute du locataire et de l’usure anormale du logement pendant que le locataire l’a habité.

(1) 2011 QCRDL 38554, 10 juin 2011
(2) Galipeau c. Duquette, 2012 QCRDL 8893, 13 mars 2012

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Indemnité de relocation

Par Me Guy Audet

Dans le cadre d’un jugement prononcé le 12 février 2010, en appel d’une décision de la Régie du logement, l’Honorable juge Jacques Paquet a eu à répondre à la question suivante :

« Les locateurs ont-ils droit à des dommages pour perte de revenus locatifs et, dans l’affirmatif, quel est le montant de cette indemnité ? »(1)

Les parties étaient liées par un bail du 1er septembre 2007 au 31 août 2008. Au cours du mois de janvier 2008, les locataires déguerpissent. Le logement n’est reloué que le 1er juillet 2008.

Les locateurs s’adressent à la Régie du logement qui condamne les locataires « à payer 9 900 $ aux locateurs, soit 1 650.00 $ pour le loyer impayé du mois de janvier 2008 et l’équivalent de cinq mois de loyer pour la perte de revenus locatifs. »

Les locataires ont prétendu en appel que les locateurs n’ont pas fait les efforts raisonnables pour offrir en location leur maison.

Le tribunal infirme le jugement de la Régie du logement et accorde quatre mois d’indemnité de relocation au motif que les locateurs, en ne publiant pas d’annonce dans les journaux, ont « négligé une démarche qui aurait pu être efficace, d’autant plus qu’elle l’a été par le passé. »

Il est donc primordial de passer régulièrement des annonces dans les journaux pour relouer votre logement si vous désirez poursuivre votre locataire pour les pertes subies en cas de déguerpissement.

(1) Morin et al. c. Hachem et al., EYB 2010-170402 (C.Q)., 18 février 2010

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Huissier : Comment peut-il vous aider?

Par Benoit Gauthier, h.j.

L’huissier de justice, un atout important pour tous les gestionnaires et propriétaires d’immeubles à revenus.

1.1. Dans le cas où vous désirez faire parvenir une lettre d’ordonnance (mise en demeure) à un locataire pour l’informer d’une défaillance dans le respect de son bail, ou pour lui donner un ultimatum avant d’entreprendre un recours devant la Régie du logement. L’huissier se charge de signifier(1) votre document, produisant ensuite un rapport de signification avec les détails des démarches de l’huissier. Ce rapport est votre preuve que le destinataire a bien reçu sa copie.

1.2. Lorsqu’un recours devant la Régie du logement devient inévitable, vous devez compléter une Demande relative au non-paiement du loyer. Il vous en coûtera alors les frais de Régie (environ 71.00 $), et vous devez faire parvenir une copie de votre demande au locataire concerné, soit par courrier recommandé (moins cher, moins sûr), soit par huissier. Faire signifier une demande par huissier vous procure une preuve incontestable que le destinataire a reçu une copie. Une éventuelle absence de ce dernier à l’audition à la Régie, pourrait donc vous accorder une décision (jugement) en votre faveur.

Il vous faudra ensuite patienter de 3 à 6 semaines afin que la Régie procède à l’audition de votre demande.

1.3. Suite à votre audition, vous recevrez, par la poste, une DÉCISION. C’est ce document qui permettra à l’huissier d’entrer en action!

L’exécution de votre décision de la Régie du logement

Selon les conclusions du régisseur et évidemment selon vos besoins, l’huissier peut :

2.1. ÉVINCER LE LOCATAIRE (le mettre dehors)

Pour ce faire, l’huissier doit préparer un préavis de 2 jours juridiques franc, qui lui sera ensuite signifié. Ce préavis a pour objet de faire comprendre au locataire que vous êtes sérieux dans vos démarches et que, suivant la loi, il a 2 jours ouvrables pour quitter les lieux, sans quoi un huissier viendra s’en charger. S’il faut effectivement s’en occuper, c’est avec un bref d’expulsion(2) que l’huissier se présentera chez le locataire pour l’inviter à quitter les lieux. À l’aide de déménageurs, les meubles seront mis dans la rue, et la ville s’en chargera, et ce, hiver comme été.

2.2. SAISIR SES BIENS MEUBLES (saisie-exécution)

Tout comme pour le bref d’expulsion, c’est à partir de votre décision que nous pouvons faire autoriser un bref de saisie-exécution au Palais de justice. Il en coûtera alors le droit de greffe (à moins que le droit n’ait été payé pour un bref d’expulsion (on ne paie ce droit de greffe que pour le 1er bref). C’est avec ce bref que l’huissier pourra aller faire une demande de paiement au locataire fautif (lui demander de payer la somme que vous a accordée le régisseur, plus vos frais de cour, plus les intérêts, plus le droit de greffe et, évidemment, plus les frais d’exécution de l’huissier. Si le «débiteur» (celui qui vous doit de l’argent) est incapable ou refuse de payer, l’huissier procèdera à la saisie, et au besoin, à la vente en justice des biens afin que vous puissiez récupérer votre argent.

2.3. SAISIR SON SALAIRE

Il vous suffit de connaître l’employeur de votre locataire fautif pour que l’huissier, suite à l’autorisation d’un bref de saisie-salaire, puisse aller chez l’employeur afin de saisir une partie (30%) du salaire de votre débiteur.

2.3 SAISIR SES COMPTES EN BANQUE

Lorsque vous connaissez la banque que votre débiteur utilise, il est possible d’aller y saisir les argents, REER, ou autres comptes qu’il peut détenir en ces lieux. L’huissier ira donc, toujours muni d’un bref autorisé, à l’institution financière visée pour procéder à la saisie des sommes, valeurs ou gages que votre débiteur possède à cet endroit.

Pour plus d’information sur les services d’huissier, contactez Gauthier Montpetit, huissiers de justice.

(1) En vertu du tarif établi par le ministère de la Justice, une signification coûte 8.00 $ + 1.37 $ par kilomètre parcouru entre le bureau de l’huissier et l’endroit de la signification.
(2) Le bref d’expulsion doit être autorisé par la Cour du Québec. L’huissier ira donc au Palais de justice du district concerné, et payera aussi le droit de greffe relié à l’autorisation du bref (le droit de greffe varie entre 93.50 $ et 114.00 $).

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Départ du locataire lorsque le logement devient impropre

Par Me Guy Audet

Il arrive régulièrement qu’un locataire allègue que son logement est infesté de moisissures, de punaises ou de blattes et que sa santé et celle des occupants du logement sont affectées.

Est-ce que le locataire a le droit d’abandonner le logement dans les circonstances?

L’article 1915 du Code civil du Québec stipule ce qui suit :

« 1915. Le locataire peut abandonner son logement s’il devient impropre à l’habitation. Il est alors tenu, d’aviser le locateur de l’état du logement, avant l’abandon ou dans les dix jours qui suivent. Le locataire qui donne cet avis est dispensé de payer le loyer pour la période pendant laquelle le logement est impropre à l’habitation, à moins que l’état du logement de résulte de sa faute. »

L’article 1913 du Code civil du Québec précise qu’ « est impropre à l’habitation le logement dont l’état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public, ou celui qui a été déclaré tel par le tribunal ou l’autorité compétente. »

Pour évaluer si un logement « constitue une menace sérieuse pour la santé, la Cour doit procéder à ladite évaluation d’une façon objective et se demander si une personne ordinaire peut vivre dans les conditions exposées lors de l’audition »(1)

Dans la cause Hajjar c. Hébert(2) , la Régie du logement a énoncé les conditions que devra prouver le locataire lorsqu’il exerce son droit d’abandonner son logement soit :

1) les problèmes reliés à la chose louée ou dans l’immeuble en général;

2) la dénonciation au locateur;

3) l’inaction du locateur à exécuter ses obligations légales;

4) que son départ est justifié, car le logement était impropre à l’habitation au sens de l’article 1913 C.c.Q. et, s’il invoque que la santé des occupants est en jeu, une preuve médicale;

5) La relation de cause à effet entre l’état du logement et les dommages réclamés.

Lorsqu’après la dénonciation de la présence d’un problème, comme la présence de coquerelles, le locateur procède avec succès à leur extermination dans un délai très rapide, et que les locataires déguerpissent malgré tout, ils pourront être condamnés à tous les dommages subis par le locateur jusqu’à la relocation des lieux(3).

Dans un cas récent, suite à l’avis de déguerpissement décrivant la présence de vermine dans un immeuble affectant la santé ou la sécurité des locataires, le tribunal a conclu que la présence de rats pendant plusieurs semaines constituait un risque sérieux pour la santé et la sécurité des occupants. En conséquence, le tribunal a résilié le bail en faveur des locataires à compter du déguerpissement et a condamné le locateur à des dommages.(4)

Pour ce qui est de la présence de moisissures, il arrive régulièrement que les locataires soient à l’origine du problème.

Ainsi dans une cause dans laquelle les locataires demandaient la résiliation du bail à compter du 15 décembre 2009, de déclarer le logement impropre à l’habitation, et dont l’évacuation des locataires avait été ordonnée par la Ville de Montréal, la Régie du logement a rejeté la demande des locataires, car la preuve a démontré de façon prépondérante la mauvaise utilisation du logement et du système de chauffage ainsi que le refus des locataires d’utiliser le déshumidificateur en tout temps.(5)

La demande d’un locataire en résiliation de bail, diminution de loyer et dommages a également été rejetée suite à la preuve par un expert que l’enveloppe extérieure d’un logement ne révélait aucune anomalie, que l’inspection intérieure du logement révélait la présence de moisissures de surface et d’un haut taux d’humidité et que le locataire avait contribué à la prolifération des moisissures en plaçant ses meubles au mur.

En conclusion, chaque cas est un cas d’espèce et sera jugé selon les faits mis en preuve.

(1) Gestion Immobilière Dion c. Grenier, C.Q. 450-02-00256-903
(2) Hajjar c. Hébert, 199 J.L. p. 316
(3) Dufresne c. Lachance et al 2012 QCRDL 120321
(4) Lanthier c. Barbeau 2012 QCRDL 12518
(5) Khodabandeloo c. Structures Métropolitaine (SMI) Inc.., R.L. 31 111116 031 G

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Demande de rétractation et forclusion

Par Me Guy Audet

Est-ce qu’il est possible, suite à un jugement résiliant le bail pour non-paiement de loyer et le dépôt d’une demande de rétractation, d’obtenir une ordonnance de forclusion dès le premier jugement qui rejette la demande de rétractation? Est-ce qu’après deux demandes de rétractation et après plusieurs mois de loyer impayé, la Régie du logement ordonnera automatiquement la forclusion?

Le but de l’ordonnance de forclusion est d’empêcher le locataire de retarder indûment l’exécution de la première décision résiliant le bail est d’empêcher que le locateur subisse un préjudice encore plus grand résultant habituellement de plusieurs autres mois de loyer impayés depuis le premier jugement.

La preuve d’antécédents en semblable matière ou un comportement permettant de conclure à l’abus de procédure facilitera l’obtention d’une telle ordonnance.

Est-ce que le simple fait que le locataire ne s’est pas présenté lors de la première audition en résiliation de bail, lors de l’audience portant sur la rétractation et la preuve que le locataire ne paie pas son loyer depuis le jugement qui a résilié le bail, sera suffisant pour l’émission d’une ordonnance de forclusion?

La réponse à la question mentionnée au paragraphe précédent n’est pas claire. Le juge administratif a la discrétion absolue et vous devrez le convaincre de la nécessité d’émettre une ordonnance de forclusion à la lumière des faits particuliers de votre dossier.

Dans le cadre d’un jugement rejetant une demande de rétractation prononcé le 23 mars 2012(1), le locateur avait d’abord obtenu le 20 janvier 2012 un jugement résiliant le bail pour non-paiement de trois mois de loyer totalisant la somme de 1 830 $. Le locataire a demandé la rétractation de la décision le 31 janvier 2012 au motif qu’il avait été empêché de se présenter à la première audience du 18 janvier 2012.

Le tribunal écrit « il appert que le locataire ne se présente pas et qu’il ne délègue pas de représentant lorsqu’il est convoqué en audience. Sa demande de rétractation doublée de son absence injustifiée lors de l’audition portant sur la rétractation apparaît purement dilatoire, donc abusive. Ces manoeuvres ne visent, de toute évidence, qu’à empêcher l’exécution légitime d’une décision. » Le tribunal a émis l’ordonnance de forclusion dans ce dossier.

Dans un autre dossier prononcé le 9 janvier 2012(2), un jugement résiliant le bail pour non-paiement du loyer avait été prononcé en l’absence de la locataire après que sa demande de remise lui ait été refusée. Après avoir rappelé le principe que le refus de la remise demandée par la locataire relevait de l’entière discrétion du juge qui préside le procès, le Tribunal conclut « que les locatrices sont en droit d’obtenir une ordonnance de forclusion, compte tenu du préjudice qu’elles subiront si une deuxième demande de rétractation était introduite à la Régie du logement » étant donné que le loyer demeurait toujours impayé.

D’autres décisions vont dans le sens contraire. Ainsi dans un dossier dont le jugement rejetant la demande de rétractation de la locataire été prononcé le 6 février 2012, la résiliation du bail avait été prononcée et la locataire avait été condamné à payer la somme de 9 000 $ à titre de loyer impayé. (3) La locataire a demandé la rétractation au motif que les documents qu’elle avait eu l’autorisation de produire ne se seraient pas rendus à la juge administrative. La demande de rétractation a été rejetée au motif que la juge administrative « les a reçus en temps opportun et en a tenu compte dans sa décision rendue le 21 décembre 2011 ». Le Tribunal a refusé d’émettre une ordonnance au motif que « s’agissant d’une première demande de rétractation, le tribunal ne croit pas opportun de prononcer à ce stade une telle ordonnance. »

Lorsqu’un locataire fait des demandes de rétractation à répétition, il est habituellement plus facile de conclure à l’abus de procédure et d’obtenir une ordonnance de forclusion.

Dans un jugement prononcé le 23 février 2012(4), le loyer était impayé depuis octobre 2011. Le jugement résiliant le bail avait été prononcé le 6 décembre 2011 pour non-paiement de deux mois de loyer. La locataire en était à sa deuxième demande de rétractation. Elle demandait la rétractation de la décision rendue le 19 janvier 2012 qui avait rejeté sa première demande de rétractation vu son absence à l’audience. La preuve révélait de plus dans ce dossier que la locataire avait été impliquée plusieurs fois dans des litiges similaires et qu’elle multipliait les recours pour entraver l’exécution des décisions rendues contre elle. Dans les circonstances, la preuve révélait clairement l’abus de procédure visant à empêcher l’ordonnance d’éviction et une ordonnance de forclusion fût prononcer.

Il n’est donc pas possible de savoir précisément dans quelles circonstances une ordonnance de forclusion sera émise. Il est donc possible d’obtenir l’ordonnance après une demande de rétractation seulement. Cependant, plus le montant des loyers impayés est important, l’absence du locataire lors des audiences, d’autres décisions impliquant le locataire dans des litiges similaires, favorisera habituellement l’émission d’une ordonnance de forclusion.

(1) Fournier c. St-Laurent 2011 QCRDL 38554, 23 mars 2012

(2) Perron Tardif c. St-Pierre at al. 2012 QCRDL 308, 9 janvier 2012

(3) Montpetit c. Sarina Developpement. 2012 QCRDL 4770, 6 février 2012

(4) Hunt c. FRAD 2012 QCRDL 6675, 23 février 2012

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Délais légaux des avis: notion de « donner » et « reçu »

Par Me Sarah Bissonnette

Dans le charabia juridique, il est parfois difficile de s’y retrouver. Lors du renouvellement d’un bail, l’un des problèmes que les propriétaires rencontrent fréquemment, est le délai dans lequel doit être donné et reçu un avis d’augmentation et la réaction de leurs locataires, lorsqu’ils reçoivent un avis qui a été posté le 31 mars, mais reçu le 4 avril. Dans un tel cas, un propriétaire aura souvent une réponse du genre : « je ne paye aucune augmentation, ton avis est hors délai, c’est écrit là! » Phrase généralement dite en montrant un document de la Régie du logement qui explique que l’avis doit être donné de 3 à 6 mois avant la fin du bail.

En fait, il s’agit d’une interprétation complètement erronée de la loi. Il a effectivement été décidé à de nombreuses reprises par la Régie du logement que les notions de « donner » et de « reçu » devaient être distinguées. Le propriétaire doit donc donner son avis dans le délai de 3 à 6 mois avant la fin du bail, mais l’avis n’a pas à être reçu dans ce délai.

Dans Cadieux c. Provençal(1), le locataire contestait la fixation de loyer en prétextant que l’avis avait été reçu après le 31 mars, soit moins de trois mois avant la fin du bail. La greffière spéciale explique dans cette cause, citant le Bureau de Révision de la Régie du logement : « Ainsi, le locateur doit transmettre aux locataires l’avis d’augmentation du loyer 3 mois avant l’expiration du bail. Il peut s’écouler un laps de temps entre le moment où l’avis est donné et le moment où il est reçu; il s’agit du délai d’acheminement de l’avis du locateur au locataire; la réception ultérieure par le locataire complétera cette transmission. »

Donc, selon les principes jurisprudentiels bien établis, si vous envoyez par courrier recommandé un avis de modification le 31 mars, pour un bail du 1er juillet au 30 juin, vous êtes dans les délais. Si votre locataire ne va pas chercher l’avis à la poste, vous pouvez lui faire parvenir par huissier. Un long délai risque alors de s’écouler. À partir de la réception de l’avis, votre locataire a un mois pour répondre, par exemple, s’il reçoit votre avis du 31 mars le 20 avril, il aura jusqu’au 20 mai pour répondre. Vous aurez ensuite un autre mois de la date de son refus pour faire une demande en fixation de loyer.

Aussi, il est important de mentionner que ces délais sont de rigueur et, lorsqu’ils ne sont pas respectés, aussi bien du côté du propriétaire que du locataire, les droits de contestation de l’une ou l’autre des parties tombent. Dans la cause Beaumont c. Bisson(2), le délai d’un mois pour répondre à l’avis d’augmentation des propriétaires, au montant de 40 $, expirait le 19 avril. La preuve démontrait clairement que le locataire avait tenté de donner de main à main son refus par deux fois dans la journée du 19 avril, mais en vain. Le refus avait finalement été remis le 20 avril. Étant donné que le 20 avril dépassait le délai, le locataire était réputé avoir accepté l’augmentation. Les propriétaires plaidaient que la situation leur causait un préjudice sérieux car, si on considérait que le locataire avait refusé leur augmentation, ils avaient dépassé le délai pour demander la fixation du loyer et perdaient leurs droits. Dans cette cause, le régisseur a décidé que « La tentative de remettre en main propre la réponse la veille du jour de tombée est tout simplement imputable au manque de rigueur du locataire, qui a simplement tardé à agir et la situation cause un préjudice sérieux au locateur. » Le locataire a dû payer l’augmentation.

(1) Paul Cadieux c. Nicole Provençal, 2013 QCRDL 2219, 31 120509 025 F, greffière spéciale Me Nathalie Bousquet, 22 janvier 2013, (R.L.)

(2) Daniel Beaumont et David Perron c. Perry Bisson, 2012 QCRDL 9040, 31 110818 056 G, régisseure Jocelyne Gascon, 14 mars 2012, (R.L.)

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