Subdivision, agrandissement ou changement d’affectation

Par Me Guy Audet

L’article 1959 du Code civil du Québec accorde le droit à un propriétaire d’évincer son locataire pour « subdiviser le logement, l’agrandir substantiellement ou en changer l’affectation. »

Conformément à l’article 1960 C.c.Q., le locateur devra aviser son locataire six mois avant l’expiration du bail à durée fixe, soit avant le 31 décembre pour les baux se terminant le 30 juin. Si le bail est de moins de six mois, l’avis devra être reçu au moins un mois avant sa fin. Pour les baux à durée indéterminée, l’avis devra être reçu six mois avant la date prévue pour l’éviction.

Il est à noter que l’article 1959.1 C.c.Q. indique que le propriétaire ne pourra pas évincer son locataire si ce dernier ou son conjoint remplit les trois conditions suivantes :

– Il est ou sera âgé de 70 ans ou plus à la date prévue pour l’éviction;

– Il occupe ou aura occupé le logement depuis au moins 10 ans à la date prévue pour l’éviction;

– Son revenu est égal ou inférieur au revenu maximal lui permettant d’être admissible à un logement à loyer modique selon le Règlement sur l’attribution des logements à loyer modique.

L’article 1966 C.c.Q. stipule quant à lui que le locataire qui conteste l’avis d’éviction devra, dans le mois de la réception de l’avis, s’adresser à la Régie du logement pour rédiger une demande d’opposition à son éviction. La procédure pour une subdivision, un agrandissement ou un changement d’affectation diffère donc de la procédure à suivre dans le cas d’une reprise de possession qui oblige le locateur à rédiger lui-même la demande en cas de contestation.

L’article 1966 C.c.Q. impose au propriétaire le fardeau de prouver qu’il entend réellement agrandir substantiellement le logement, le subdiviser ou en changer l’affectation.

Pour convaincre le juge administratif de ses intentions, le locateur présentera habituellement en preuve les plans d’architecte et le permis qu’il aura demandé et obtenu auprès de la ville pour réaliser son projet.

En ce qui a trait à la subdivision d’un logement, il ne suffit pas, pour le locateur, de diminuer la superficie des logements existants. En effet, selon le courant majoritaire de la jurisprudence(1), une multiplication de logements doit nécessairement résulter de cette division.

Lorsque le locataire est évincé, selon l’article 1965 C.c.Q., le locateur doit payer en principe une indemnité de trois mois de loyer plus les frais raisonnables de déménagement. Le locataire, s’il considère que le préjudice qu’il subit justifie des dommages intérêts plus élevés, peut s’adresser à la Régie du logement pour en faire fixer le montant.

(1) Sylvie Cyr c. Les immeubles Garon société en nom collectif, 18-071221-011 G, 28 février 2008, r. Micheline Leclerc, (R.L.); Lindel White et Sandra Clayton c. 9175-1503 Québec Inc., 31-080104-108 G, 22 février 2008, r. Chantale Bouchard, (R.L.)

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Résiliation du bail pour malpropreté

Par Me Guy Audet

Le locateur peut-il obtenir la résiliation du bail lorsqu’un locataire est malpropre? Avec le vieillissement de la population, plusieurs personnes se retrouvent en perte d’autonomie et ne peuvent plus entretenir adéquatement leur logement. Est-ce qu’il est alors possible pour le locateur d’obtenir la résiliation du bail?

Pour ce faire, le locateur devra prouver que ses locataires ou lui-même subissent un préjudice sérieux causé par la violation, par le locataire, de ses obligations, c’est-à-dire, d’user du bien loué avec prudence et diligence, de ne pas agir de façon à détériorer le bien loué dont il a la garde ou nuire à sa conservation, de maintenir son logement en bon état de propreté et d’aviser le locateur dans un délai raisonnable lorsqu’il a connaissance d’une défectuosité ou d’une détérioration substantielle du bien loué. La jurisprudence a établi que la présence de vermine constitue une défectuosité.

Plusieurs jugements de la Régie du logement ont conclu à la résiliation de baux dans le cas de malpropreté causée par des locataires.

Dans la cause Gestion Immobilière C.R.V. Inc. c. Sativi(1), un logement était infesté de vermine par la faute de la locataire, de la nourriture et des couches de bébés traînaient partout, le tout tel que constaté par l’inspecteur de la Ville de Montréal. Bien que dûment avisée de remédier à la situation, la locataire n’a rien fait. Dans les circonstances, le tribunal a conclu que l’émission d’une ordonnance serait illusoire et a résilié le bail.

Dans une autre affaire(2), la preuve, incluant le rapport de l’inspecteur municipal, était à l’effet que des odeurs d’urine de chats en provenance du logement de la locataire affectaient la jouissance des locataires voisins de cette dernière. Le bail a été résilié et l’éviction de la locataire ordonnée.

Dans un autre dossier(3), la preuve révélait que la locataire avait troublé la jouissance paisible des autres locataires de l’immeuble à cause de ses problèmes personnels de consommation de bière, d’incontinence urinaire et d’hygiène corporelle lorsqu’elle utilisait les aires communes. Le bail a également été résilié et l’éviction de la locataire ordonnée.

En résumé, lorsque le problème dure depuis longtemps, que le locataire a eu de nombreuses chances pour remédier à la situation et qu’aucune amélioration n’est constatée lors de l’audition, les chances d’obtenir la résiliation de bail sont excellentes.

(1) 2011 QCRDL 38554, 17 octobre 2011
(2) Structures Métropolitaine inc.C. Mclellan 2010 QCRDL 35141, 24 septembre 2010
(3) Office minucipal D’Habitation de Montréal.C. S…S…2010 QCRDL 32907, 3 septembre 2010

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Résiliation du bail pour trafic de drogue

Par Me Guy Audet

Il arrive régulièrement, dans le cadre de la gestion de leur immeuble, que des propriétaires reçoivent des plaintes à l’effet qu’un locataire consomme ou se livre au trafic de drogue.

Est-ce que le propriétaire aura le droit d’obtenir la résiliation du bail d’un locataire lorsqu’il prouve que ce dernier se livre au trafic de drogue? Est-ce qu’il sera possible d’obtenir la résiliation du bail en prouvant la simple possession ou consommation par un locataire?

Dans la cause Corporation d’habitations Jeanne Mance c. Gaudreault(1), dont le jugement a été prononcé en 2003 par la Cour du Québec, la preuve était à l’effet que le locataire avait, sur une période d’environ deux semaines, utilisé son logement pour y faire du trafic de drogue en vendant de la cocaïne tant à des amis qu’à des inconnus et d’autres locataires de l’immeuble. La locatrice plaidait que le locataire avait changé la destination du bien loué en exerçant une activité commerciale contrairement à l’article 1856 du Code civil du Québec.

La Régie du logement, en première instance, avait rejeté la demande de résiliation de bail présentée par la locatrice au motif que le locataire avait fait un trafic limité dans le temps et avait remédié à la situation.

La question en litige autorisée en appel était la suivante :

« Est-ce que la résiliation du bail au motif que le locataire a changé la destination du bien loué en faisant le trafic de drogue exige un caractère de permanence ? Est-ce qu’un seul trafic suffit pour résilier le bail ? »

La Cour répond à la question mentionnée au paragraphe précédent que la permanence de l’activité qui constitue le changement de destination des lieux loués ne constitue pas une condition essentielle quant au droit la résiliation, mais un critère à prendre en considération. Ainsi, un seul trafic ne justifie pas automatiquement la résiliation d’un bail, mais pourra être suffisant dans certains cas, selon les circonstances.

La Cour mentionne que la simple possession de substances illégales ne crée pas, en soi, un motif de résiliation du bail en faveur du locateur et que c’est le fait pour le locataire de ne pas remplir ses obligations contractuelles qui donne ouverture à la résiliation.

En l’instance, le trafic de drogue opéré par le locataire a été jugé comme constituant une activité commerciale contrairement à la simple possession de drogue pour usage personnel et qu’il s’agissait d’une opération illicite, illégale et criminelle. La Cour conclut que les circonstances entourant le trafic de drogue opéré par le locataire étaient suffisantes pour conclure que ce dernier exerçait une activité qui a changé la destination de son logement justifiant la résiliation du bail.

La Régie du logement a suivi les mêmes principes. Pour obtenir la résiliation du bail en raison de la consommation de cannabis, par exemple, le locateur devra prouver des inconvénients reliés à cette situation, soit des plaintes des autres locataires, le bruit excessif causé par le va-et-vient résultant d’un trafic possible ou des comportements inappropriés ou dérangeants du locataire ou des personnes à qui il donne accès à son logement en relation avec la consommation de substances illégales.(2)

À titre d’exemple, le fils de 22 ans de la locataire qui donnait accès à d’autres visiteurs troublant la jouissance paisible des lieux et affectant la sécurité du locateur, de sa concierge et des autres locataires a conduit la Régie du logement à résilier le bail malgré l’occupation des lieux par la locataire depuis 22 ans.(3)

Malgré tout, la preuve qu’une odeur de cannabis avait été sentie à une occasion par un locateur qui était policier et qui ne souhaitait d’aucune façon que de la consommation de drogues se fasse dans son immeuble n’a pas été jugée suffisante pour obtenir la résiliation en l’absence de preuve d’autres inconvénients.(4)

Le locateur a donc intérêt à préparer adéquatement son dossier pour prouver le préjudice qu’il subit à cause de la consommation ou du trafic de drogue.

(1) 2003 CAnLII 26215 (QCCQ)
(2) Dion c. Gauthier, R.L. 10-081009-002G
(3) Lussier c. Legrand, R.L. 31-070628-088
(4) Laverdière c. Duck, R.L. 28-070112-007 G

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Punaises de lit

Par Me Guy Audet

 

Les punaises de lit sont un problème de plus en plus courant. Lorsqu’elles envahissent un immeuble, est-ce que le locateur peut être tenu responsable des dommages causés à un locataire?

Obligation générale

À titre de locateur, vous avez comme obligation principale de procurer la jouissance paisible des lieux à votre locataire tel qu’indiqué par l’article 1854 C.c.Q. qui stipule ce qui suit :

« 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. »

Vous avez donc intérêt, en cas de dénonciation de la présence de punaises, d’agir avec célérité dès la dénonciation en engageant une firme d’extermination compétente pour remédier au problème. « Lorsqu’un locateur réagit avec rapidité et remédie à la situation sans délai, il ne peut être pénalisé en voyant le loyer réduit. »(1)

Dommages pouvant être accordés et moyens de défense

La simple constatation de l’absence de résultat ou du préjudice subi suffit à faire présumer la responsabilité du locateur. Pour se dégager de toute responsabilité, ce dernier doit prouver, par prépondérance de preuve, une force majeure ou encore le fait de la victime, comme par exemple que le locataire est à l’origine de l’infestation de punaises dans l’immeuble(2), ce qui est très difficile à prouver en pratique.

Il peut résulter de cette obligation un déséquilibre entre le propriétaire et le locataire. Pour cette raison, la jurisprudence a évolué au cours des dernières années. Tel que l’explique la juge administrative Jocelyne Gravel dans un jugement de 2013 :

« L’octroi de dommages-intérêts n’est cependant pas absolu et selon l’origine du trouble, le locateur bénéficiera de moyen de défense accru. L’un d’eux est le trouble de fait d’un tiers de l’article 1859 du Code civil du Québec. […] Il [ce régime de responsabilité] a comme avantage de faire supporter à chacun des cocontractants une partie des conséquences de la présence des punaises dans un logement. »(3)

Selon ce jugement, l’origine des punaises était présumée être le trouble du fait d’un tiers pourvu qu’aucune négligence n’était démontrée, ni du côté du propriétaire, ni du côté du locataire. Cela impliquait que, bien que le locataire puisse toujours réclamer une diminution de loyer, il devait prouver la négligence du propriétaire pour avoir droit à des dommages moraux ou matériels (perte de meubles, nettoyage, produits…).

Ce courant jurisprudentiel a été suivi dans de nombreuses autres décisions de la Régie du logement.

Malgré cela, une décision a récemment été prononcée par la Régie du logement dans laquelle le concept de faute d’un tiers présumée était rejeté. Dans ce cas, la locataire souffrait de paralysie cérébrale et se déplaçait en fauteuil roulant, rendant l’épisode de punaises encore plus difficile à vivre qu’à la normale. Le propriétaire avait fait preuve de bonne foi et de diligence, mais le problème de punaises n’avait pas pu être réglé immédiatement, malgré que deux compagnies d’extermination aient été appelées. La régisseure Jocelyne Gascon, condamnant le propriétaire à des dommages-intérêts moraux et matériels, s’exprime ainsi :

« D’autre part, avec égard, contrairement à l’affaire Marcotte c. Gariata Entreprise, le Tribunal estime que l’intention du législateur n’était pas de retenir, lorsqu’il y a ignorance de la cause du problème, l’équivalent de la faute d’un tiers et les moyens de défense qui s’y rapportant, soit en permettant la démonstration d’une preuve de diligence raisonnable et conséquemment, que le seul droit alors du locataire serait d’établir qu’il a droit à une diminution de loyer pour perte de jouissance. »(4)

Pour l’instant, la Cour du Québec, en appel de la Régie du logement, n’a toujours pas tranché clairement la question. Il y a donc, pour l’instant, deux courants jurisprudentiels applicables au cas de punaises et il est impossible de prévoir exactement l’issue d’un procès futur. Malgré tout, le courant majoritaire semble pour l’instant être celui de Marcotte c. Garita, mais il faudra surveiller comment le tout évoluera.

En cas de présence de punaises, le locataire peut également demander, conformément à l’article 1863 C.c.Q., la résiliation du bail, une diminution de loyer et des dommages au motif que le locateur ne lui a pas procuré la jouissance paisible des lieux. Il devra cependant, pour ce faire, mettre en demeure le locateur de respecter ses obligations.

Faute d’un autre locataire

Également, si le locateur prouve que la présence de punaises a été causée par un autre locataire, il pourra, en cas de réclamation en dommages, prouver qu’il a agi avec prudence et diligence et s’adresser au locataire fautif afin d’être indemnisé pour le préjudice qu’il a subi.

 Abandon du logement

En présence d’infestation, conformément à l’article 1915 C.c.Q., il est possible pour un locataire d’abandonner un logement qui devient impropre à l’habitation. Il doit alors aviser le locateur de l’état du logement avant l’abandon ou dans les 10 jours qui suivent.

Pour être justifié d’abandonner son logement, le locataire devra prouver que l’état du logement, conformément à l’article 1913 du C.c.Q., constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public ou qu’il a été déclaré comme tel par une autorité compétente.(5)

La preuve justifiant l’abandon de son logement par le locataire est donc très exigeante et le locateur pourra toujours faire valoir que le locataire, en abandonnant son logement, ne rencontrait pas les critères mentionnés au paragraphe précédent. Si le départ du locataire n’était pas justifié, le locateur pourra réclamer les dommages subis dont une indemnité de relocation(6).

Conclusion

Les jugements condamnant les locateurs à payer des dommages aux locataires dû à la présence de punaises varient beaucoup, allant de quelques centaines de dollars à plusieurs milliers, en tenant compte du degré d’infestation, des traitements effectués pour remédier au problème, du fait que le locataire ait quitté son logement en toute légalité ou non et des dommages prouvés dans chaque dossier.

 

 

 

 

(1) Svetlana Avramova c. Groupe Théoret, R.L. 31 060609 146 G
(2) Jean-Louis BEAUDOIN et Pierre-Gabriel JOBIN, Les obligations, Éditions Yvon Blais, 6e édition, no. 37, p. 42, dans Thibault c. Office municipal d’habitation de Montréal, R.L. 31 100205 084 G
(3) Marcotte c. Garita entreprise inc., 31-120817-056 G, (R.L.), 18 juin 2013, régisseure Jocelyne Gravel
(4) Marie Soudre c. O.M.H. de Montréal, 203850, (R.L.), 28 octobre 2015, régisseure Jocelyne Gascon

(5) Lire également notre chronique sur « Le départ du locataire lorsque le logement devient impropre à l’habitation« 
(6) Moulou c. Naud, R.L. 31 060524 074 G

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Résiliation du bail pour préjudice sérieux (non-paiement et retards fréquents)

Par Me Guy Audet

 

 

 

Le loyer est payable par le locataire le premier de chaque mois à moins que les parties en conviennent autrement.

L’article 1903 du Code civil du Québec stipule :

« Le loyer convenu doit être indiqué au bail.  Il est payable par versements égaux, sauf le dernier qui peut être moindre; il est aussi payable le premier jour de chaque terme, à moins qu’il n’en soit convenu autrement. »

L’article 1971 du Code civil du Québec prévoit la sanction du locataire qui ne paie pas son loyer ou qui paie régulièrement en retard :

« Le locateur peut obtenir la résiliation du bail si le locataire est en retard depuis plus de trois semaines pour le paiement du loyer, ou encore, s’il en subit un préjudice sérieux, lorsque le locataire retarde fréquemment le loyer.

Ainsi, donc dès le 23e jour du mois, le locateur peut introduire à la Régie du logement un recours en résiliation du bail du locataire qui n’a pas payé son loyer.  Lors de l’audition, sur preuve du locateur à l’effet que le locataire est toujours en retard depuis plus de trois semaines dans le paiement de son loyer, le régisseur n’aura aucune discrétion et devra résilier le bail.

Mais qu’en est-il lorsque le locataire paie son loyer régulièrement en retard?  Quelle preuve doit apporter devant la Régie du logement le locateur qui veut obtenir la résiliation du bail du locataire qui paie régulièrement en retard? Quel est le préjudice sérieux dont parle l’article 1971 du Code civil du Québec?

« Le seul fait que le locataire retarde fréquemment le paiement de son loyer n’est pas suffisant pour obtenir la résiliation du bail.  Le locateur a le fardeau de prouver le préjudice qu’il subit.  Toutefois, pour obtenir la résiliation du bail au motif de retards fréquents dans le paiement du loyer, la loi impose aux locateurs qu’ils fassent également la preuve du préjudice sérieux que ces retards leur occasionnent.

En employant le terme sérieux, le législateur a imposé une preuve exigeante au locateur. La perception tardive du loyer crée en soi un préjudice. Il faut, pour justifier la résiliation du bail, que ce préjudice soit plus grand que les simples inconvénients occasionnés par tout retard.

Cette preuve ne peut donc uniquement se fonder sur une simple déclaration ou allégation du locateur à l’effet qu’il subit un préjudice sérieux. Le préjudice peut être prouvé par une preuve documentaire, le cas échéant, et il doit être fondé sur des faits objectifs et précis. »(1)

Dans le cas d’un petit propriétaire de duplex, triplex ou quadruplex, cette preuve s’établit relativement facilement, considérant le préjudice que subit le locateur dans le cadre de ses obligations financières. Le locateur aura tout simplement, dans ces circonstances, à expliquer au régisseur les conséquences financières imputables aux retards de paiement.

Mais qu’en est-il du propriétaire de 1000 logements? Les nombreux avis de retard, la comptabilité engendrée pour ce locataire seulement, le temps et l’énergie investis par les employés du locateur à tenter de percevoir le loyer dû, ont amené la Cour à conclure à l’existence d’un préjudice sérieux.(2)

L’exercice d’un recours judiciaire pour recouvrer le loyer pourra également amener le tribunal à conclure au préjudice sérieux.

La Cour du Québec, a accueilli l’appel de la locatrice et a résilié un bail suite à la preuve de quatre vacations à la Régie du logement. Le juge explique ce qui suit :

« Sachant ce qu’un recours judiciaire implique comme préoccupation, inquiétude, préparation, déplacement, frais, etc., on ne peut que conclure qu’une démarche judiciaire est un préjudice sérieux, à moins qu’on démontre qu’un locateur a abusé de ses recours, qu’il a entrepris ses recours, qu’il n’a pas tenté un règlement du problème. »(3)

Sur preuve d’un préjudice sérieux, la Cour a discrétion pour résilier le bail ou, conformément à l’article 1973 du Code Civil du Québec, ordonner au locataire de payer dorénavant son loyer le premier de chaque mois.

La plupart du temps, à moins que le locataire affirme vouloir persister à payer en retard, les régisseurs prononceront l’ordonnance mentionnée au paragraphe précédent.

L’expérience nous enseigne que chaque cas est un cas d’espèce et que l’appréciation de la preuve peut varier, et ce, même pour l’émission d’une ordonnance considérant que la preuve d’un préjudice sérieux doit être faite.

 

 

(1) Dubé et al. c. Soulière, 2015 QCRDL 2555
(2) Leiffer c. Creccal Investments Limited, 500-02-044793-961, 1997-04-22
(3) Office Municipale d’Habitation de Montréal c. Nantel, 500-80-004705-050

 

 

 

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Modification des conditions du bail

Par Me Guy Audet

À titre de propriétaire, il peut arriver que vous désiriez modifier les conditions d’un bail. À titre d’exemple, vous pouvez vouloir enlever un espace de stationnement ou un espace de rangement utilisé par votre locataire.

La question qui se pose est de savoir si vous pouvez le faire et, si oui, à quelles conditions?

Dans une décision, la Régie du logement a eu à se prononcer sur les questions précédemment mentionnées (1).

Après avoir entendu le témoignage de la locatrice, le tribunal conclut « qu’il n’y a pas lieu dans les circonstances d’accorder la modification demandée par la locatrice en ce qui a trait à l’espace de stationnement. Le mandataire de la locataire a invoqué plusieurs motifs hypothétiques mais rien ne démontre que la modification soit justifiée par un réel besoin de la locatrice de reprendre le stationnement dans l’immédiat. »

Relativement à l’espace de rangement, le tribunal conclut « qu’il ne s’agit pas d’une condition du bail, mais d’un privilège accordé par la locatrice pour un certain temps. La distinction entre une condition et un privilège est une question de faits. » En l’instance, il a été prouvé que l’espace de rangement n’avait pas été consenti lors de la conclusion du bail et qu’aucune considération monétaire n’avait été prévue pour l’espace de rangement.

Il est à noter que le principal critère qui sera pris en compte par la Régie du logement pour accorder ou non une modification des conditions du bail sera le droit du locataire au maintien dans les lieux. Par exemple, un locateur désirant interdire en cours de bail à un locataire de fumer dans son appartement risque fort de voir sa demande refusée. En effet, pour un locataire fumeur, pouvoir fumer ou non dans son appartement est déterminant dans son choix de rester ou non dans un logement.

(1) 9068-5173 Québec Inc. c. Sachs et al. 31- 09519 041 F, 20 mai 2010 (R.L.)

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La sous-location depuis plus de 12 mois

Par Me Guy Audet

L’article 1944 C.c.Q. permet au locateur d’aviser le locataire qu’il ne renouvelle pas le bail, dans les mêmes délais qu’un avis de modification, lorsque le locataire a sous-loué son logement pendant plus de 12 mois. Il peut également signifier un avis de non-renouvellement de bail lorsque le locataire est décédé et que personne n’habitait avec lui.

L’article 1944 C.c.Q se lit comme suit :

«1944. Le locateur peut, lorsque le locataire a sous-loué le logement pendant plus de 12 mois, éviter la reconduction du bail, s’il avise le locataire et le sous-locataire de son intention d’y mettre fin, dans les mêmes délais que s’il y apportait une modification.

Il peut de même, lorsque le locataire est décédé et que personne n’habitait avec lui lors de son décès, éviter la reconduction en avisant l’héritier ou le liquidateur de la succession. »

L’article 1948 C.c.Q. stipule ce qui suit :

« 1948. Le locataire qui a sous-loué son logement pendant plus de 12 mois, ainsi que l’héritier ou le liquidateur de la succession d’un locataire décédé, peut, dans le mois de la réception d’un avis donné par le locateur pour éviter la reconduction du bail, s’adresser au tribunal pour en contester le bien-fondé; s’il omet de le faire, il est réputé avoir accepté la fin du bail.

Si le tribunal accueille la demande du locataire, mais que sa décision est rendue après l’expiration du délai pour donner un avis de modification du bail, celui-ci est reconduit, mais le locateur peut alors s’adresser au tribunal pour faire fixer un nouveau loyer, dans le mois de la décision finale ».

L’article 1948 C.c.Q permet au locataire de s’adresser au tribunal, soit la Régie du logement, dans le mois de la réception de l’avis. Si le locataire omet de faire une demande de contestation à la Régie du logement, il est réputé avoir accepté la fin du bail.

Dans la cause Adam c. Saulnier(1)plaidée en première instance à la Régie du logement, malgré le fait que le locataire n’ait pas contesté l’avis du locateur dans le mois stipulé à l’article 1948 C.c.Q., le régisseur a mis de côté l’absence de contestation et a conclu que locataire avait, à l’occasion, sous-loué son logement pour des fins diverses mais jamais pour une période de plus de 12 mois. Le recours du locateur a donc été rejeté.

Lors de l’appel(2), il a été décidé par la Cour du Québec que le défaut de contestation du locataire, dans le mois de la réception de l’avis, créait une présomption légale absolue suivant l’article 1948 C.c.Q. à l’effet que le locataire a accepté de quitter à la fin du bail. La Cour a de plus décidé que cette présomption ne pouvait être réfutée. Elle précise également que l’article 1948 C.c.Q. doit être lu de concert avec l’article 1944 et explique que : « Soutenir que seuls les locataires ayant, dans les faits, sous-loué leur logement pendant plus de douze mois sont tenus de s’adresser au Tribunal pour contester le bien-fondé de l’avis du locateur suivant l’article 1944 C.c.Q. n’a pas de sens. Une contestation dans une telle situation serait sans mérite et vouée automatiquement à l’échec. ». L’avis a donc été validé et le bail résilié.

La difficulté relativement à l’application de ces articles est de prouver la sous-location qui est un « contrat entre le locataire principal et un tiers par lequel le premier offre de louer tout ou une partie du logement. Il s’agit d’un sous-contrat. La sous-location impose au locataire une responsabilité accrue vis-à-vis de son sous-contractant puisqu’il assume désormais les obligations de sous-locataire.(3) »

Le locateur devra prouver la sous-location, soit une intention du locataire de ne plus habiter le logement. Ainsi, il a été jugé qu’un locataire qui permettait à son père de vivre dans un logement pouvait être interprété comme un prêt à usage conformément à l’article 2313 C.c.Q. lorsque le locataire conserve son droit d’y retourner(4).

Dans une autre cause, Mathieu c. Benoit(5), la preuve a révélé que les personnes ayant occupé le logement du locataire étaient surprises ou parfois contrariées par la présence de ce dernier au logement. Toutes les chambres avaient été louées. Il a été mis en preuve « que le locataire a pris plusieurs repas au logement, qu’il avait couché au salon à quelques occasions depuis mars 2010 lorsqu’il travaillait tard. Il entrait au logement sans prévenir. Certains de ces biens n’ont jamais quitté le logement. Le juge administratif a conclu à la sous-location en référant à la décision Neubert c. Lagard datée de 2004 et dont le prononcé du jugement se lit comme suit :

« Bien que le locataire n’ait pas donné au locataire un avis de sous-location tel que prescrit à l’article 1870 C.c.Q., le tribunal en vient à la conclusion qu’il y a bel et bien sous-location entre M. Neubert et les personnes qui occupent le logement. Même s’il s’est réservé un espace dans le logement, y conserve certains biens et s’est réservé le droit d’accès en tout temps, il reçoit un loyer de ces personnes; il n’y habite pas au sens usuel du terme et son domicile est ailleurs, avec sa femme et ses enfants; par contre les sous-locataires ont fait du logement concerné leur résidence principale; elles paient un loyer et les factures des services publics. »

Le fait que le sous-locataire habite le logement depuis 4 à 5 ans, qu’il signe les réceptions d’avis de renouvellement, que le sous-locataire ait été vu à payer le loyer, que lors des réparations, c’est toujours lui qui est présent et non le locataire, a amené le tribunal à conclure qu’il y a eu sous-location depuis plus de douze mois donnant ouverture à l’application de l’article 1944 du Code civil du Québec(6).

Le locateur a donc le fardeau de prouver qu’il y a eu sous-location depuis plus de 12 mois pour s’opposer au renouvellement du bail ce qui n’est pas toujours facile à démontrer.

(1) William Adam c. Geneviève Saulnier, 31-120717-082, régisseur Jean Gauthier, 11 septembre 2012.
(2) William Adam c. Geneviève Saulnier et Régie du logement, 2014 QCCQ 1958, le 18 mars 2014.
(3) Martine Gaboury, Gaétan Tremblay, Jacqueline Gaboury et Marc Fafard c. Jean-Marc Briand-Richard, Nadia Leclerc, Marie-France Proulx et Martin Patrie, 2010 QCRDL 968, 31 091204 042 G et 31 091215 062 G, 12 janvier 2010, régisseure Francine Jodoin
(4) Compagnie FDL Ltée c. Cosmin Boju et Valentin Boju, 2012 QCRDL 40869, 31 120420 047 G, 16 novembre 2012, régisseure Manon Talbot
(5) Pierre Mathieu c. Guy Benoît, 2012 QCRDL 3218, 31 110401 060 G et 31 110401 060 Q 120530, 18 septembre 2012, André Monty; Thierry Neubert c.Gaétan Lagarde, (1996) J.L. 307
(6) Compagnie FDL Ltée c. Mohamed Nouri et Brahim Torshi, 2012 QCRDL 36308, 31 120410 015 G, 18 octobre 2012, régisseur Marc C. Forest

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Interdiction de fumer: légal ou illégal?

Par Me Guy Audet

Dans une affaire dont le jugement a été prononcé le 17 mars 2010(1), le locateur demandait la résiliation du bail au motif que la locataire refusait de respecter son engagement à ne pas fumer à l’intérieur de l’immeuble. Il fut mis en preuve, dans cette cause, qu’avant la signature du bail par la locataire, le locateur lui a mentionné que l’immeuble était un immeuble sans fumée et qu’un règlement était en préparation. Les locataires ne pouvaient ainsi fumer à l’intérieur de l’immeuble et si l’un d’eux voulait le faire, il devait le faire à l’extérieur.

Lorsqu’il a avisé la locataire de cette condition, celle-ci lui a indiqué qu’elle n’était qu’une fumeuse occasionnelle. « La locataire n’ayant fait aucune objection quant à cette condition, il en a conclu que celle-ci l’acceptait. »

La preuve a révélé dans ce dossier que, durant les premiers mois du bail, la locataire ne fumait pas à l’intérieur, mais plutôt sur la galerie tel que prévu. Par la suite, la locataire a décidé de fumer à l’intérieur de son logement sous la hotte de la cuisine et le locateur a commencé à recevoir des plaintes des autres locataires au sujet de la présence d’odeurs de cigarettes dans les entrées communes.

La Régie du logement a considéré dans ce dossier que la locataire s’était engagée à ne pas fumer à l’intérieur de son logement et qu’elle n’avait pas respecté cet engagement. La Régie a de plus considéré que ce fait causait un préjudice sérieux au locateur, ce dernier ayant déclaré à son assureur qu’il s’agissait d’un immeuble non fumeur et bénéficiant pour cette raison d’un rabais sur ses primes d’assurances. Aussi, elle a souligné que les autres locataires de l’immeubles étaient incommodés par l’odeur de cigarette, et a, en conséquence, prononcé la résiliation du bail ainsi que l’éviction du locataire et de tous les occupants du logement.

Cette décision suit les principes émis précédemment par la Cour du Québec.

À la lumière de ce qui précède, la clause interdisant au locataire de fumer dans son logement, si elle est signée librement dans le cadre de la négociation d’un nouveau bail est parfaitement légale et opposable au locataire. Il en va de même pour toute autre entente conclue à ce sujet en autant que ses termes soient clairs pour les parties.

(1) Gaétan Tremblay c. Nicole Gauthier, 02 090922 004 G et 02 091019 002 G, 2010 QCRDL 10281, le 17 mars 2010

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Interdiction d’animaux dans le bail

Par Me Guy Audet

Lorsqu’un locateur demande la résiliation du bail en raison de la présence d’un animal[1], il doit, dans tous les cas, prouver le préjudice sérieux qui est lui est causé par la présence de ce dernier, par exemple, en faisant témoigner les locataires de l’immeuble qui se plaignent de sa présence.

Lorsque l’animal en question n’a causé aucun préjudice au locateur ou aux autres locataires de l’immeuble, le locateur peut-il demander une ordonnance d’exécution en nature pour faire exécuter une clause d’interdiction d’animaux? Pensons, par exemple, au chat d’un locataire qui ne sort jamais de son logement.

Cette clause a été jugée valide par les tribunaux obligeant le locataire à s’y conformer. En présence d’une clause interdisant de garder un animal, le locateur n’a qu’à prouver son existence et sa violation par un locataire ce qui justifie le tribunal d’ordonner au locataire de se départir de son animal.

Toutefois, le locataire pourra présenter une défense à l’effet que le locateur a renoncé implicitement à l’application de la clause si l’animal est dans les lieux à sa connaissance depuis un certain temps et qu’il n’a pas agi en temps opportun pour faire respecter la clause d’interdiction d’animal. « Une telle tolérance équivaut ni plus ni moins à une renonciation à se prévaloir de la clause du bail maintenant invoquée par le locateur[2].

Il est donc primordial pour le locateur d’exercer ses recours dès qu’il a connaissance de la violation de la clause d’interdiction pour éviter que le locataire invoque sa renonciation implicite.

Le locataire pourra également présenter une défense à l’effet que la présence de l’animal constitue un traitement qui s’inscrit dans le cadre d’une zoothérapie médicalement prescrite. Dans une cause[3] dans laquelle la demande du locateur a été rejetée, les locataires ont expliqué « que leur fille a de graves problèmes de santé » et que c’est suite aux recommandations de plusieurs professionnels dont un médecin « qu’ils se sont procurés un petit chien afin d’aider leur enfant à mieux se développer et à avoir un support affectif ». La garde d’un chien comme compagnon d’un enfant et non pas à des fins thérapeutiques n’a pas été retenu comme défense du locataire dans une autre cause[4].

À la lumière des décisions précédemment mentionnées, chaque dossier est un cas d’espèce et chaque demande devra être analysée à la lumière des faits propres à chacun.

[1] Art. 1973 C.c.Q.

[2] Société en Commandite Jardins St-Jean c. Fortugno et al, R.L. 31 080418 036 G

[3] Coop d’habitation la Maisonnée c. Boutin, R.L. 18 100113 014 G

[4] Office Municipal D’Habitation de Sept-Îles c. Dion, R.L. 10 100507 003 G

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Harcèlement d’un locataire

Par Me Guy Audet

Le locateur, ses employés ou son concierge ne doivent pas entraver la jouissance paisible des lieux du locataire et l’inciter à déménager.

L’article 1902 du Code civil du Québec stipule que :

« Le locateur ou toute autre personne ne peut user de harcèlement envers un locataire de manière à restreindre son droit à la jouissance paisible des lieux ou à obtenir qu’il quitte le logement.

Le locataire, s’il est harcelé, peut demander que le locateur ou toute autre personne qui a usé de harcèlement soit condamné à des dommages-intérêts punitifs. »

La définition de harcèlement reprise dans de nombreux jugements de la Régie du logement est celle donnée par Me Pierre Pratte : « Une conduite se manifestant par des paroles ou des actes et ayant comme conséquences de restreindre, de façon continue, le droit d’un locataire à la jouissance paisible des lieux ou d’obtenir qu’il quitte le logement.(1) »

Chaque cas est donc un cas d’espèce. Habituellement, pour que ses agissements soient considérés comme du harcèlement, le locateur devra avoir eu une conduite fautive pendant un certain temps.

Dans le cadre d’un jugement prononcé le 17 décembre 2010(2), le juge administratif Linda Boucher fait la distinction entre ce qui constitue du harcèlement et ce qui n’en est pas.

Ainsi, l’erreur de bonne foi ou une succession de différends légitimes entre personnes défendant des points de vue opposés ne constitueront pas du harcèlement.

Cependant, l’introduction de huit demandes de reprise de possession sur huit ans dans le seul but d’agacer le locataire et de lui faire perdre son temps et son argent pour, au bout du compte, causer son départ a été jugé comme une forme de harcèlement. De même, le fait, pour un locateur, de déposer des demandes pour non-paiement de loyer alors que ce loyer est retenu pour payer ses créanciers a été considéré comme du harcèlement étant donné que, dans un tel cas, il est clair que la requête sera rejetée.

La défense des droits du locateur et l’exercice de recours légitimes par ce dernier, tels l’introduction de demandes de fixation de loyer suite au refus systématique des augmentations de loyer par un locataire ne peuvent être d’aucune façon assimilées à un comportement fautif.

Par contre, ainsi que l’explique le juge administratif Linda Boucher l’ingérence du locateur « […] ainsi que celle de son acolyte destinée à priver le locataire de la libre jouissance de son logement; leurs insultes et admonestations inopportunes lorsqu’il croise le locataire ou le bruit excessif, constituent certainement autant de gestes de harcèlement.(3) »

Il est à noter que l’article 1902 C.c.Q. ouvre la porte à une demande de dommages punitifs. Le montant de la condamnation à ces dommages varie beaucoup, allant de quelques centaines de dollars à des milliers, selon les faits prouvés. Il est donc essentiel, en cas de demande de dommages punitifs des locataires, de préparer adéquatement la preuve.

(1) Pierre PRATTE, « Le harcèlement envers les locataires et l’article 1902 du Code civil du Québec », (1996) 56 R. du B. 3,6
(2) Pierre Sarault c. Mike Ohana et Wendy Olsenberg, 31 0012118 036 G et 31 020506 240 G, 17 décembre 2010, r. Linda Boucher (R.L.)
(3) Id.

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