Sous-location et Airbnb

Par Me Sarah Bissonnette

 

Est-ce qu’annoncer un logement sur Airbnb est légal? Est-ce une bonne idée? Quelles sont les précautions à prendre?

 

La sous-location

 

Un locataire sous-loue son logement lorsqu’il loue à un tiers alors que lui-même cesse d’habiter les lieux. Il demeurera toutefois lié par le bail et responsable des dommages y étant causés et du loyer. La sous-location est utilisée le plus souvent par un locataire qui quitte son appartement pour quelques mois ou semaines, mais qui prévoit revenir au logement par la suite. Règle générale, la sous-location sera faite pour le même loyer que le bail original et le locataire n’en tirera donc aucun profit.

 

Il convient de souligner qu’un locataire ne peut pas sous-louer son logement sans l’autorisation du locateur. En contrepartie, le locateur ne peut pas refuser la sous-location sans motif sérieux. De plus, un locataire qui sous-louerait pour une période de plus de 12 mois son logement, consécutivement ou non, pourrait être à risque de perdre son droit au maintien dans les lieux et voir son bail non-renouvelé à son échéance[1]. La raison est simple, c’est que le contrat de location est un contrat intuitu personae, ce qui signifie qu’il est relatif à la personne. En bref, le locateur qui a contracté avec un locataire s’attend légitimement à ce que ce soit ce dernier qui habite les lieux, personnellement, et non de purs étrangers.

 

Ainsi, pour tous les cas de sous-location, l’article 1870 du Code civil du Québec trouve application. Ce dernier énonce ce qui suit :

 

1870. Le locataire peut sous-louer tout ou partie du bien loué ou céder le bail. Il est alors tenu d’aviser le locateur de son intention, de lui indiquer le nom et l’adresse de la personne à qui il entend sous-louer le bien ou céder le bail et d’obtenir le consentement du locateur à la sous-location ou à la cession.

 

Lorsque faite de façon temporaire et avec autorisation, la sous-location est tout à fait légale.

 

 

Le changement de destination

 

Lorsque l’on parle d’Airbnb ou de sous-location à court terme ou avec profits, la situation se complique. En effet, dans le cas d’Airbnb, les logements sont souvent loués à court terme (mois de 30 jours) et de façon continue. Les sous-locataires se succèdent, payant un loyer beaucoup plus élevé que le loyer original. Le locataire initial n’habite plus les lieux et tire un profit économique de la situation.

 

Dans une telle situation, on ne peut plus parler de sous-location, mais bien de changement de destination. Or, un tel changement de votre bail n’est pas permis, tel qu’indiqué à l’article 1856 du Code civil du Québec, et peut mener à la résiliation du bail au tort du locataire. Plus encore, cela peut mener à des problèmes et amendes de la part du gouvernement (ex. Tourisme Québec) ou de la ville.

 

À titre d’illustration dans Perron c. Uhunmwangho[2], le locateur demandait la résiliation du bail de son locataire, alléguant que ce dernier avait changé la destination des lieux. Dans ce dossier, il a été prouvé que le locataire sous-louait trois chambres dans son appartement, à plus ou moins court terme. Le locateur alléguait, entre autres, que le locataire utilisait les lieux, sans permis ni autorisation, à des fins de villégiature. Or, suite à la réception du recours le locataire avait modifié sa stratégie, louant seulement deux chambres pour pouvoir retourner habiter dans la troisième et limitant sa sous-location à des périodes de plus de 30 jours. Néanmoins, comme il avait continué d’agir sans avis au locateur et à en tirer un profit, le régisseur a conclu, dans ce dossier, à un changement de destination et a résilié le bail.

 

Plus encore, dans un jugement de la Cour du Québec, Ferrera c. Ciarciello[3], le juge confirme cette interprétation. Dans ce dossier, le locataire portait en appel une décision de la Régie du logement ayant résilié son bail au motif de sous-location sans autorisation. Malgré le dépôt de la demande au tribunal, le locataire avait continué de sous-louer son logement sans autorisation et de façon à générer un profit substantiel. La Régie du logement avait décidé que la situation constituait un changement de destination des lieux et causait un préjudice sérieux au locateur, considérant qu’il ne pouvait plus savoir qui habitait le logement. La Cour du Québec a donné raison à la Régie, déclarant que la décision ainsi rendue était raisonnable.

 

Précautions

 

Si vous n’êtes pas locataire, ou si vous l’êtes, mais avez obtenu la permission de votre propriétaire, et que vous voulez absolument louer sur Airbnb, des précautions s’imposent. Vos assureurs doivent être mis au courant, un permis doit être obtenu et des vérifications fiscales et législatives propres à votre situation doivent être effectuées (taxes, impôts et ville). Ainsi, il est à noter que certaines copropriétés interdisent la location d’un condo à court terme. De plus, il n’est pas mauvais de demander un dépôt de sécurité.

 

 

[1] Voir notre chronique : La sous-location depuis plus de 12 mois
[2] Perron c. Uhunmwangho, 2017 QCCQ 1974
[3] Ferrera c. Ciarciello, 2017 QCCQ 6462

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Reprise de possession

Par Me Laura Groze

 

Vous êtes propriétaire et vous voulez reprendre possession de l’un de vos logements ? Ou bien vous êtes locataire et vous avez reçu un avis de reprise de la part de votre propriétaire? Quels éléments doivent être pris en considération lors d’une reprise?

 

Pour réussir son recours, le propriétaire doit prouver qu’il rencontre les éléments qui suivent.

 

 

Délais et formalités

 

Il convient de noter que, pour l’envoi d’un avis de reprise, la loi prévoit des délais différents dépendamment de la durée du bail intervenu entre les parties[1]. Par exemple, pour un bail à durée fixe de plus de six mois (par exemple, un bail du 1er juillet ou 30 juin), le propriétaire doit envoyer l’avis de reprise au moins six mois avant l’expiration du bail. À défaut de respecter le délai prévu, le propriétaire devra obtenir l’autorisation du tribunal pour être relevé de son défaut. La Régie du logement ne le permettra que pour un motif raisonnable et si l’autre partie n’en subit aucun préjudice grave[2], ce qui implique que le demandeur soit de bonne foi.

 

Ainsi, il ne suffit pas d’avertir verbalement le locataire de son intention de reprendre le logement, le propriétaire doit s’assurer qu’il a bien envoyé l’avis dans les délais, sous peine de voir son recours rejeté[3]. Il est donc important que le propriétaire se ménage une preuve de réception.

 

Une fois l’avis reçu par le locataire, celui-ci aura un mois pour y répondre. À compter de la date à laquelle le locataire a refusé de quitter le logement ou celle à laquelle le locataire est présumé avoir refusé, le propriétaire aura un mois pour produire la demande de reprise à la Régie du logement.   Si le locataire omet de répondre dans le délai, ce dernier sera présumé avoir refusé de quitter le logement.

 

 

Bénéficiaires possibles de la reprise

 

Pour pouvoir bénéficier du droit à la reprise, le propriétaire de l’immeuble doit être une personne physique seule ou un couple. Ainsi, une société par action[4], une association, une succession ou regroupement, propriétaire de l’immeuble, ou un actionnaire[5] ne peut exercer le droit de reprise.

 

Le propriétaire qui remplit les critères pourra reprendre les lieux loués pour ses ascendants ou descendants au premier degré (père, mère, fils ou fille) ou pour toute personne dont il est le principal soutient.

 

Il ne faut pas confondre toutefois le droit à la reprise avec celui de l’éviction (pour le changement d’affectation, la subdivision ou l’agrandissement d’un logement), lequel est un recours distinct, plus particulièrement, en ce qui a trait aux indemnités et aux procédures[6].

 

 

Exceptions au droit à la reprise

 

Le propriétaire ne peut reprendre le logement, sans le consentement du locataire, s’il est le propriétaire d’un autre logement, lequel est vacant ou offert en location qui est du même genre que celui occupé par le locataire, situé dans les environs et d’un loyer équivalent.

 

D’autant plus, la loi protège les personnes âgées. Sauf exception, le propriétaire ne peut reprendre le logement dont le locataire ou son conjoint est âgé de 70 ans ou plus, habite le logement concerné depuis plus de 10 ans et a un revenu admissible[7].

 

Chaque cas est un cas d’espèce, ainsi d’autres exceptions pourraient s’appliquer.

 

 

Indemnité

 

Si la reprise est accordée, le Tribunal peut imposer les conditions qu’il estime justes et raisonnables, ainsi que le paiement au locataire d’une indemnité équivalente aux frais de déménagement[8]. Ces montants sont à la discrétion du tribunal, suivant des critères tels que les frais du déménagement, la durée d’occupation du logement, les situations particulières (handicap, âge, etc.) et le degré d’attachement au quartier[9].

 

Il ne faut toutefois pas confondre l’indemnité précédemment-mentionnée avec celle accordée en cas d’éviction pour l’agrandissement, la subdivision ou un changement d’affectation du logement[10]. Dans ce dernier cas, la Régie du logement n’a pas discrétion quant à la compensation etune indemnité de trois mois de loyers et des frais raisonnables de déménagement sont accordés.

 

 

Intention, bonne foi et prétexte

 

Lors d’un projet de reprise, la bonne foi s’évalue de l’envoi de l’avis jusqu’à la date de la reprise. Ainsi, le propriétaire devra prouver que son projet est sérieux et qu’il entend réellement reprendre le logement pour les faits mentionnés à son avis de reprise.

 

Malgré tout, il arrive parfois que des imprévus surviennent, rendant le projet impossible à réaliser, et ce, suite au jugement l’autorisant et au départ du locataire. Par exemple, une grossesse imprévue, une maladie, une perte d’emploi ou une mutation ailleurs ou un divorce. Dans un tel cas, en général et en autant que la situation n’était pas prévisible, l’on ne peut en tenir rigueur au propriétaire.

 

Cependant, si le propriétaire faisait preuve de mauvaise foi en ne reprenant pas son logement après en avoir chassé le locataire sans motif valable, il s’exposerait à un recours en dommages-intérêts punitifs de la part de son locataire.

 

Il est également important de savoir qu’un logement qui a fait l’objet d’une reprise ne peut être reloué qu’avec l’autorisation du tribunal.

 

 

Conclusion

 

En conclusion, la reprise de possession est un droit dont l’exercice est surveillé de près par la Régie du logement, afin d’éviter les abus. Pour obtenir gain de cause, les critères de fond et de forme doivent être rigoureusement respectés[11].

 

Cependant, envoyer un avis de reprise ne signifie pas obligatoirement d’avoir à passer par la Régie du logement. En effet, il y a toujours la possibilité d’éviter les procédures et de négocier avec le locataire une indemnité pour son départ. Dans ce dernier cas, la reprise devra tout de même être effectuée, à défaut de quoi, le locateur s’expose à un recours en dommages-intérêts punitifs.

 

 

 

 

[1] Article 1960 C.c.Q ;
[2] Article 59 Loi sur la régie du logement ;
[3] Rudenko c. Maaroufi, 2017 QCRDL 15928 (CanLII) ;
[4] Waldman (Propriétés Victoria) c. Goral 2018 QCRDL 13410 ;
[5] Entreprises Aesir inc. c. Giguère, (C.Q., 2012-02-20), 2012 QCCQ 1307 et Carrigan c. Cour du Québec, 2005 QCCA 589 ;
[6] Voir notre chronique : « Subdivision, agrandissement ou changement d’affectation ».
[7] Voir FAQ “Reprise de possession et éviction”;
[8] Article 1967 C.c.Q;
[9] Petruccelli c. Boisvert, 2019 QCRDL 4375 (CanLII);
[10] Idem note 6;
[11] Idem note 7.

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Consommation de marijuana dans un appartement et résiliation de bail

Par Me Guy Audet

 

Il est toujours possible pour un locateur de demander la résiliation du bail d’un de ses locataires lorsque ce dernier cause un préjudice sérieux, y compris dans les cas de consommation de marijuana.

À titre d’illustration, dans le dossier Chassé c. Chartier[1], le locateur, propriétaire d’un duplex, demandait la résiliation du bail de son locataire au motif que ce dernier consommait régulièrement de la marijuana et que la fumée et l’odeur se propageaient dans le duplex et, plus particulièrement, dans son logement situé en bas de celui du locataire. Lors de l’audition, il a témoigné que la fumée et l’odeur persistante, envahissante et nauséabonde le dérangeaient et l’affectaient considérablement, ainsi que son épouse. Ils avaient « l’impression d’étouffer tellement cette odeur les indispose en plus de leur causer des problèmes de sommeil. » Tous deux étaient âgés de 70 ans et souffraient de divers maux.

 

Le locataire a admis avoir consommé du cannabis depuis septembre 2016, à des fins thérapeutiques selon une prescription médicale. Il a témoigné également que la consommation de cannabis lui permettait de soulager ses douleurs chroniques et quotidiennes. Il a également témoigné avoir reçu, depuis quelques semaines de Santé Canada, l’autorisation de cultiver jusqu’à une dizaine de plants de cannabis pour sa consommation personnelle, due à sa santé précaire.

 

Le locataire insistait également sur le fait que son droit de fumer de la marijuana à l’intérieur de son logement était protégé par son droit à la vie privée.

 

La question en litige était donc de savoir si l’utilisation de cannabis à des fins thérapeutiques pouvait entraîner la résiliation du bail.

 

Concernant la consommation de cannabis dans le logement, l’odeur ainsi que la fumée, le juge administratif s’en réfère aux règles de bon voisinage précisées à l’article 976 du Code civil du Québec, lequel prévoit :

 

« 976. Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leur fonds, ou suivant les usages locaux. »

 

Il réfère par la suite à l’article 1860 C.c.Q. qui stipule que le locataire doit se conduire « de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires».

 

Il cite par la suite la décision Lacasse c. Picard[2], dans laquelle il fut décidé :

 

« Pour réussir en la présente cause, les locateurs doivent établir que les locataires ou une personne dont ils sont responsables ou à qui ils permettent l’accès au logement a eu, au cours d’une certaine période, des comportements et des attitudes qui par leurs répétitions et insistances agacent, excèdent ou importunent gravement les autres locataires du même immeuble, troublant ainsi la jouissance normale des lieux à laquelle ils ont droit. »

 

Relativement au droit du locataire à la vie privée dans son logis, le juge administratif cite la Cour suprême qui a déjà statué que «la fumée de la marijuana à l’intérieur d’un logement relève plutôt d’une préférence quant à son mode de vie et ne saurait être un droit protégé. »

 

Il ajoute également que la Cour suprême a reconnu « que la protection de la population contre la fumée secondaire est un objectif d’intérêt légitime ».

 

Au paragraphe 40 de son jugement, le juge administratif écrit qu’« il est de connaissance judiciaire que l’odeur de la fumée de marijuana est plus prononcée et plus persistante que celle de la cigarette, ce qui permet de croire que celle-ci, lorsqu’elle pénètre dans un logement, peut affecter la jouissance de celui-ci, surtout avec une récurrence de sept à huit fois par jour, voir même avoir des conséquences sur la santé des occupants de celui-ci. »

 

Après avoir entendu la preuve, la Régie conclut que « le locataire, par  l’inhalation de la fumée de marijuana de façon récurrente dans son logement, est une source d’ennuis et qu’il porte atteinte aux droits des autres occupants de l’immeuble et à leur jouissance paisible et normale des lieux. Le Tribunal estime donc que la nuisance causée par cette odeur de fumée de marijuana est assez répétitive et persistante pour constituer une source d’ennuis et d’inconvénients sérieux pour les locateurs lesquels sont voisins du locataire. »

 

En conséquence, la résiliation du bail a été prononcée et l’éviction du locataire et des occupants du logement ordonnée.

 

[1] 2018 QCRDL 235

[2] R. L. Québec no. 18-8.

 

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Interdiction de fumer et cultiver la marijuana, légal ou illégal?

Par Me Guy Audet

 

Le projet de loi 157, adopté par l’Assemblée nationale du Québec le 12 juin 2018 et dont l’entrée en vigueur est prévue le 17 octobre 2018, accorde le droit aux locateurs de modifier les conditions d’un bail d’un logement pour y ajouter une interdiction de fumer du cannabis, et ce, dans les 90 jours de son entrée en vigueur.

 

Pour ce faire, le locateur devra transmettre à chacun de ses locataires un avis à l’effet qu’il sera dorénavant interdit de fumer du cannabis dans le logement et les aires communes de l’immeuble.

 

Le locataire pourra contester l’avis du locateur dans le mois de sa réception, pour des raisons médicales seulement. En cas de refus, le locateur aura alors 30 jours pour demander à la Régie du logement de statuer sur la modification.

 

En l’absence de contestation, l’interdiction est réputée inscrite au bail 30 jours après la réception par le locataire de l’avis de modification.

 

La loi provinciale stipule également une interdiction complète de la culture du cannabis non thérapeutique à des fins personnelles et la possession de plus de 150 grammes de cannabis séché par domicile. Elle interdit aussi la consommation du cannabis dans les aires communes des immeubles comportant au mois 2 logements, ainsi que dans les résidences privées pour aînés.

 

Certains propriétaires ont pris les devants sur le projet de loi et ont déjà, lors des renouvellements de leur baux, tenté d’inclure une clause interdisant aux locataires de fumer la marijuana dans leur logement. Quelques décisions ont été prononcées à ce sujet.

 

Dans l’une d’entre elles[1], le bail des parties prévoyait : « Logis non-fumeur en tout temps. » Le locateur voulait faire ajouter la clause suivante : « En aucun temps, et pour quelque raison que ce soit, il ne sera permis de cultiver, produire, conserver, distribuer, consommer ou fumer dans votre logement ainsi que dans le garage ou sur les balcon et terrain de la propriété tout produit de cannabis. »

 

Le locateur voulait introduire la clause mentionnée au paragraphe précédent au motif qu’il avait reçu des informations à l’effet que le fils du locateur aurait fumé du cannabis sur le balcon et compte tenu de la législation prochaine du cannabis.

 

La greffière spéciale cite l’affaire Stanco c. Leblanc[2] et explique qu’une modification au bail qui a pour objet de supprimer un usage, un accessoire ou un service s’apparente à une demande de résiliation partielle du bail. Or, cela ne serait pas possible en application de l’article 1863 du Code civil du Québec. En effet, cet article indique les différents recours possible lorsqu’une partie n’exécute pas ses obligations, soit demander des dommages-intérêts, l’exécution en nature, ou la résiliation du bail en cas de préjudice sérieux. Une partie ne peut donc pas modifier simplement le bail, mais doit plutôt user du mécanisme prévu à l’article 1863.

 

La greffière spéciale a rejeté la demande en concluant que la demande de modification de bail visait à sanctionner un comportement.

 

Dans une autre décision[3], la locatrice voulait faire ajouter au bail la clause suivante dans le cadre d’une demande de fixation du loyer:

 

Il est strictement interdit de fumer la cigarette et/ou de la marijuana à l’intérieur et à l’extérieur dans la cour arrière. Sur le balcon avant et sur le balcon arrière à compter du 2018/07/01.

 

En se basant sur les mêmes principes que dans la première cause, la greffière spéciale conclut que l’interdiction demandée visait à sanctionner un comportement du locataire et rejette la demande.

 

Avec égard, il nous est difficile de concevoir qu’il y avait, dans ces deux illustrations, modification à un usage, un accessoire, ou un service alors que la consommation de marijuana est toujours un acte criminel en date de ce jour.

 

Néanmoins, considérant la jurisprudence précédemment mentionnée, il sera important pour les locateurs qui désirent interdire à leurs locataires de fumer du cannabis dans un logement de le faire dans les 90 jours de l’entrée en vigueur de la nouvelle loi.

 

Avantages de la clause d’interdiction

Le locateur peut toujours demander la résiliation du bail de son locataire lorsqu’il croit être en mesure de prouver un préjudice sérieux. (lien article la résiliation du bail et la consommation de marijuana).  Ainsi, quel est donc l’avantage d’insérer une clause interdisant la culture du cannabis et la consommation de celle-ci dans un logement?

L’ajout d’une telle clause a le mérite de faire savoir aux locataires que le locateur interdit la culture ou la consommation de marijuana. Elle facilitera la preuve du locateur dans le cadre de procédures judiciaires. Advenant le cas ou un préjudice sérieux ne pourra être prouvé, le locateur toujours pourra demander l’exécution en nature de la clause et qu’il soit interdit à son locataire de fumer de la marijuana.

L’interdiction de la culture de marijuana dans les logements étant en contradiction avec la loi fédérale, il est possible que la loi provinciale soit contestée.

 

Il sera intéressant de voir l’évolution de la jurisprudence au cours des prochaines années.

 

 

[1] Cholette c. Cuellar, 2018 QCRDL 23044

[2] 2012 QCRDL 30808

[3] Leclerc c. Hubert, 2018 QCRDL 23159

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Incendie dans un logement

Par Me Guy Audet

 

Un incendie survient dans un logement et endommage grandement un immeuble pour plusieurs milliers de dollars.

Quels sont les droits et obligations de chacune des parties. Est-ce que le locataire a le droit d’exiger de réintégrer son logement après les travaux?

La Régie du logement a rendu un jugement résumant les principes de droit applicables en la matière[1]. Dans cette affaire, la propriétaire demandait initialement la résiliation du bail pour non-paiement de loyer. Suite à un incendie ayant pris naissance dans le logement du locataire, la locatrice a produit un amendement au dossier de la Régie du logement demandant que le bail intervenu entre les parties soit résilié au motif que l’objet du bail, le logement, a été complètement détruit.

Le locataire, parallèlement, a introduit une demande pour avoir accès au logement et obtenir la remise des clefs.

Il fût mis en preuve que le logement du locataire a été déclaré perte totale, que le coût de remise en état de l’immeuble totalisait 102 000 $ alors qu’à eux seuls, les travaux dans le logement du locataire totalisaient 85 000 $.

Le tribunal conclut que le logement du locataire a été détruit par l’incendie et que, dans les circonstances, le bail entre les parties doit être résilié en raison de la perte de l’objet du bail.

La Régie du logement en est venue à la même conclusion dans une autre affaire[2]. La preuve démontrait qu’un incendie s’était déclaré dans le logement du locataire et que ce dernier a été reconstruit au coût de plus de 60 000 $.

Dans un autre dossier[3], la preuve révélait que l’incendie n’avait pas détruit substantiellement le logement, mais l’avait mis temporairement hors d’usage.

Le tribunal énonce qu’en principe, un locataire évacué d’un logement suite à un incendie conserve son droit au maintien dans les lieux. Conformément à l’article 1916 du Code civil du Québec, si le locataire a informé le locateur de sa nouvelle adresse au moment de son départ, ce dernier doit l’aviser dès que le logement redevient propre à l’habitation. Le locataire est alors tenu, dans les 10 jours, d’aviser le locateur de son intention de réintégrer ou non le logement.

La preuve était à l’effet que les travaux effectués n’avaient pour but que de permettre une remise en état après le sinistre, et ce, même si la locatrice avait dû faire des améliorations pour se conformer aux normes de construction en vigueur. La locatrice n’avait pas agi de bonne foi et reloué les lieux malgré le fait que la locataire l’avait avisée qu’elle voulait réintégrer son logement après la fin des travaux en laissant ses coordonnées.

La locatrice a été condamnée à payer la somme de 3 540 $ à titre de dommages matériels et troubles et inconvénients et 2 000 $ à titre de dommages punitifs.

Le droit du locataire de réintégrer ou non son logement suite à un incendie dépend des faits propres à chaque dossier. Si le locateur est capable de prouver que le logement a été substantiellement détruit, la Régie devrait conclure que le bail est résilié. Pour ce faire, le coût et la durée des travaux à faire dans le logement et dans l’immeuble seront étudiés attentivement.

 

 

[1] Sindhu c. Minchinton, 2016 QCRDL 18102
[2] Ouellette c. Dagenais Construction Ltée, 2016 QCRDL 32625
[3] Dang c. Lapointe 2016 QCRDL 29755

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L’obligation du locateur de livrer le logement en bon état

Par Me Guy Audet

 

Conformément aux prescriptions du Code civil du Québec, le locateur est tenu, entre autres, de délivrer le logement en bon état de réparation de toute espèce, en bon état d’habitabilité et en bon état de propreté.

 

Bien sûr, le locateur ne peut offrir en location ni délivrer un logement impropre à l’habitation, soit un appartement dont l’état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public. Le locataire peut refuser de prendre possession d’un logement délivré s’il est impropre à l’habitation, le bail est alors résilié de plein droit.

 

Lorsque le locataire refuse sans droit de prendre possession, le locateur aura un recours en dommages pour réclamer les loyers perdus et les coûts pour relouer. Si le locataire est justifié de refuser de prendre possession, il aura droit au remboursement du premier mois de loyer qu’il pourra avoir déjà payé et à des dommages.

 

L’obligation de délivrance en est une de résultat et « doit être évalué face aux faits particuliers de chaque dossier, car elle peut être tempérée par la présence d’une entente quant au délai de grâce ou encore par la célérité du locateur de remédier aux défauts. Le manquement à cette obligation de la délivrance d’un bien en réparation de toute espèce donne ouverture au recours en résiliation de bail. La résiliation doit en toute situation découler de défauts substantiels».[1]

 

La preuve d’un évier de cuisine bouché, d’odeurs d’égout, d’un plancher mou, de moisissures et d’une chambre sans fenêtre ont eu pour effet de rendre le logement impropre à l’habitation lorsque la locataire a voulu aménager dans un logement. La Régie du logement a conclu que c’est à bon droit que les locataires avaient refusé d’emménager dans les lieux. [2]

 

Une fenêtre d’un logement qui pouvait être ouverte facilement de l’extérieur pouvait à juste titre laisser croire à la locataire qu’il y avait un danger raisonnable que ses meubles soient volés ou qu’elle soit attaquée. La Cour du Québec conclut dans ces circonstances que la fenêtre constituait une menace pour la sécurité de la locataire et qu’elle était bien fondée de refuser de prendre possession. [3]

 

Dans la cause précitée Dumoulin et al. c Casgrain, la Cour a conclu «  qu’il était inconcevable  que les locataires puissent prétendre, sans sourciller, que l’état de livraison du logement au 15 juillet justifie la résiliation immédiate ou l’annulation du bail, devant quelques biens minimes sur place et un tapis nettoyé, mais non sec. »

 

Dans une autre cause, Khamis et als. c. Danda Capital et al. [4], les locataires alléguaient que le logement n’avait pas été nettoyé, que des meubles avaient été laissés sur place par des occupantes précédentes, qu’il y avait des trous sur certaines portes et murs, que deux fenêtres ne fermaient pas, qu’il y avait des fils électriques ici et là, que certaines prises n’avaient pas de plaque électrique, qu’il y avait des taches noires sur un mur de brique et sous l’évier de la cuisine leur faisant suspecter la présence de moisissure. Dès le premier jour de la livraison du logement, le locateur avait envoyé une équipe pour nettoyer et vider le logement. Malgré tout, les locataires ont décidé de ne pas prendre possession.

 

La Régie du logement conclut dans ce dossier que les problèmes relevés par les locataires n’étaient pas substantiels et de nature à causer un préjudice sérieux aux locataires. Le Tribunal ajoute qu’il lui apparaît que les locataires ont utilisé une opportunité pour tenter de mettre fin au bail parce qu’ils n’aimaient pas le logement loué et que ce dernier ne répondait pas à leur standard.

 

Dans ce dossier, les locataires et les cautions ont été condamnés solidairement à payer à la locatrice la somme de 22 577.42 $ plus les intérêts et les frais.

 

Chaque cas en est un d’espèce et sera jugé selon la preuve de chaque dossier.

 

[1] Dumoulin et al. c Casgrain, 2015 QCRDL 2015
[2] Ziou c. Gueye, 2014 QCRDL 40110
[3] Blanchard c Wolfe, 500-02-024500-949, C.Q.
[4] Khamis et als c. Danda Capital Inc., 31-110902-093

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Conjoints lors de la signature du bail

Par Me Sarah Bissonnette

 

Vous signez un bail avec un locataire. Ce dernier s’installe avec sa petite famille. Ce geste peut paraitre bénin et sans conséquence. Cependant, c’est loin d’être le cas. Dans le texte qui suit, nous ferons un survol de ces conséquences.

 

Section I du bail (art. 403, 407 et 408 C.c.Q.)

La section I du bail propose aux locataires un avis de résidence familiale à remplir. Cette section peut être remplie uniquement par les couples étant marié ou unis civilement. Il est à noter qu’il n’est pas nécessaire d’être locataire pour signer cette section, seulement conjoint.

Les conséquences? Le droit d’un locataire marié ou uni civilement à la sous-location ou cession du bail est toujours limité. Ce dernier ne pourra agir sans le consentement de son conjoint. Le fait que l’avis soit rempli entraine des conséquences pour le propriétaire, qui est maintenant au courant de la situation des époux. Le propriétaire devra à compter de ce moment, s’assurer d’obtenir également le consentement du conjoint lorsque son locataire désirera céder ou sous-louer le logement. L’article 403 du Code civil du Québec indique d’ailleurs que le conjoint qui n’a pas donné son consentement peut faire annuler l’acte.

À l’occasion d’une cession ou sous-location faite sans droit, le conjoint lésé pourra également réclamer des dommages-intérêts de son conjoint, mais aussi de tout tiers qui était de connivence avec ce dernier.

 

Divorce et séparation (art. 409 et 1938 C.c.Q.)

Louer à un couple, qu’il soit marié, uni civilement ou conjoint de fait, a également des répercussions lorsque survient une séparation ou un divorce.

Dans le cas d’un couple marié ou uni civilement, le juge du procès concernant la séparation ou le divorce aura le pouvoir d’attribuer le bail de la résidence familiale au conjoint du locataire selon l’article 409 du Code civil du Québec. Ce jugement sera exécutoire dès qu’il sera signifié au locateur et libérera pour l’avenir le locataire d’origine. Ainsi, il se peut qu’il y ait un changement entre locataires sans que le propriétaire ne soit même consulté. Cependant, pour que cet article trouve application, le logement loué devra être la résidence principale de la famille.

Dans le cas où il y a séparation sans procédures judiciaires et dans le cas de conjoints de fait, s’ils habitent ensemble depuis plus de 6 mois, une autre situation peut se produire. En effet, selon l’article 1938 du Code civil du Québec, il est possible pour un ex-conjoint non locataire de le devenir si, après la séparation, il reste dans le logement et envoie un avis au locateur de son désir de devenir locataire dans les deux mois de la cessation de la cohabitation. Encore une fois, dans une telle situation, aucune discrétion n’est laissée au locateur pour refuser le locataire.

 

Non-paiement de loyer et solidarité (art. 397 C.c.Q.)

Le fait de louer à des conjoints comporte aussi un avantage : la solidarité. En effet, l’article 397 du Code civil du Québec indique ce qui suit :

« 397. L’époux qui contracte pour les besoins courants de la famille engage aussi pour le tout son conjoint non séparé de corps.

Toutefois, le conjoint n’est pas obligé à la dette s’il avait préalablement porté à la connaissance du cocontractant sa volonté de n’être pas engagé. »

On a interprété à de nombreuses reprises un bail comme une dépense faite pour les besoins courants de la famille pourvu que ce soit le logement dans lequel vit la famille. Ainsi, un conjoint, dont le nom n’apparaitrait pas sur le bail pourrait voir sa responsabilité engagée solidairement avec le locataire. Cet article n’est pas couramment utilisé étant donné qu’il faut que le demandeur prouve la situation matrimoniale des parties ce qui complique l’audition en non-paiement de loyer. Malgré tout, il peut être très utile lorsqu’un locataire fait faillite, mais que son conjoint est solvable.

Par exemple, dans la décision Papp c. Aspin et Joncas[1], le locataire inscrit au bail était Albert Aspin. Cependant, ce dernier avait fait cession de ses biens quelques mois avant la date d’audience et ne pouvait donc plus être poursuivi. La locatrice s’est alors tournée vers la conjointe de Monsieur Aspin, laquelle habitait, avec ses quatre enfants, dans le logement. Le juge administratif explique que Madame Joncas est responsable solidairement des loyers réclamés étant donné l’article 397 du Code civil du Québec.

Il est important de noter que, si le conjoint a fait part de sa volonté de ne pas être tenu responsable du contrat, alors il ne pourra l’être.

 

 

 

[1] Sonia Papp c. Albert Aspin et Karine Joncas, 2014 QCRDL 37269, régisseur Marc C. Forest, 5 novembre 2014;

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Vol dans un logement et la responsabilité du propriétaire

Par Me Guy Audet

Il peut arriver, à l’occasion, qu’un de vos locataires se fasse voler. Un tiers s’introduit dans le logement du locataire et vole plusieurs de ses effets. Est-ce que le locateur peut être tenu responsable? Si oui, dans quelles circonstances?

Le Code civil du Québec stipule à son article 1434 « que le contrat valablement formé oblige ceux qui l’ont conclu non seulement pour ce qu’ils ont exprimé, mais aussi pour tout ce qui en découle d’après sa nature, et suivant les usages, l’équité ou la loi ». La jurisprudence considère que cet article édicte une obligation générale au locateur à l’effet que tout immeuble doit posséder une obligation de sécurité minimale.

L’article 1912 C.c.Q. édicte que le locataire a les mêmes recours qu’un manquement à une obligation du bail relativement « à tout manquement du locateur aux exigences minimales fixées par la loi, relativement à l’entretien, à l’habitabilité, à la sécurité d’un immeuble comportant un logement ».

Le Règlement sur la salubrité et l’entretien du logement de la Ville de Montréal stipule, aux articles 60 et suivants, que toute porte d’entrée principale ou secondaire d’un bâtiment ou d’un logement doit être munie d’un mécanisme de verrouillage approprié.

Les tribunaux ont établi le principe que le vol est normalement considéré comme un cas fortuit ou de force majeure. « Toutefois, si la cause du vol résulte d’une négligence ou imprudence de la locatrice de ne pas avoir pris les moyens adéquats pour remplacer sans délai le système de verrouillage défectueux par un nouveau, la locatrice doit, malheureusement pour elle, en subir les conséquences. C’est ce que nos tribunaux ont décidé à plusieurs reprises. »(1)

C’est le locataire qui a le fardeau de prouver que, dans les circonstances particulières du vol dont il a été victime, le locateur a été négligent. La preuve de la violation d’un article du règlement municipal pourra faciliter la condamnation du locateur à des dommages.

Le propriétaire doit donc, en principe, être tenu responsable des dommages que peut subir un locataire suite à sa négligence d’assumer la sécurité de l’immeuble en général et du logement en particulier.

Dans le cadre d’une cause récente, la Régie du logement a condamné un locateur à payer la somme de 7 510 $ en dommages-intérêts suite à un vol dont avait été victime un locataire(2). La preuve a révélé, entre autres, que la serrure de l’entrée principale ne fonctionnait pas, que les sorties de l’immeuble étaient toujours non verrouillées et que le tout avait même été dénoncé au locateur avant le vol. La responsabilité du locateur a été retenue. Pour établir les dommages, la Cour retient la liste des objets que le locataire avait énumérés dans le rapport d’événements et, bien que la valeur des objets n’était pas déterminable, le tribunal a évalué de son propre chef les objets volés.

Le locateur doit donc s’assurer de prendre les dispositions nécessaires pour assurer que ses immeubles soient sécuritaires.

(1) Mukamanzi c. Desmarais (1994) J.L. 71
(2) Byesyedin c. 93960 Canada Inc., (R. L.) 31 080722 041 G

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Travaux urgents dans un logement

Par Me Guy Audet

Il arrive régulièrement que des travaux urgents doivent être effectués immédiatement dans un logement d’un immeuble.

Le Code civil du Québec stipule à l’article 1865 ce qui suit:

« Le locataire doit subir les réparations urgentes et nécessaires pour assurer la conservation ou la jouissance du bien loué.

Le locateur qui procède à ces réparations peut exiger l’évacuation ou la dépossession temporaire du locataire, mais il doit, s’il ne s’agit pas de réparations urgentes, obtenir l’autorisation préalable du tribunal, lequel fixe alors les conditions requises pour la protection des droits du locataire.

Le locataire conserve néanmoins, suivant les circonstances, le droit d’obtenir une diminution de loyer, celui de demander la résiliation du bail ou, en cas d’évacuation ou de dépossession temporaire, celui d’exiger une indemnité. »

Les travaux urgents sont ceux qui doivent être effectués immédiatement. Le locataire a l’obligation de donner accès à son logement et de subir les travaux. En cas de refus, le locateur pourra s’adresser à la Régie du logement pour obtenir du tribunal une ordonnance d’accès ou une ordonnance d’évacuation pendant la durée des travaux.

À titre d’exemple, dans la décision Botelho c. Beaulac(1), la preuve a révélé qu’une fuite d’eau provenant du logement loué au troisième étage d’un immeuble totalisant six appartements, se propageait du condominium loué par la locataire aux étages inférieurs. Le locateur désirait avoir accès au logement pour remédier à la situation, mais ne le pouvait pas en raison des deux chiens de la locataire. Devant la preuve de l’urgence et de la nécessité d’accéder au logement et le défaut de la locataire de collaborer, la Régie a émis une ordonnance enjoignant à la locataire de laisser le locateur avoir accès au logement sur préavis de 24 heures ou à défaut, lui permettant de pénétrer dans le logement.

Lorsque le locateur désire effectuer des travaux urgents nécessitant l’évacuation du locataire, ce dernier a également l’obligation de donner accès à son logement. En l’absence d’entente avec le locataire, le locateur pourra s’adresser à la Régie du logement pour obtenir du tribunal une ordonnance d’évacuation pendant la durée des travaux et pour que le tribunal se prononce sur l’indemnité raisonnable à être accordée au locataire.

À titre d’exemple, dans la décision Remiy c. Oulaidi(2), le locateur demandait que le locataire soit évincé temporairement pour une durée de deux mois dû à un problème de moisissures. Le locataire payait un loyer de 630.00 $ et contestait l’indemnité offerte par le locateur au montant de 1 260.00 $. La Régie a ordonné l’évacuation temporaire de la locataire pour une durée de 2 mois, libérée cette dernière du paiement du loyer pour la période d’évacuation et jugée l’indemnité offerte par le locateur raisonnable sous réserves du doit de la locataire de s’adresser au tribunal si l’indemnité s’avérait insuffisante.

Le non-respect de l’ordonnance de la Régie du logement pourra entraîner, sur preuve d’un préjudice sérieux du locateur, la résiliation du bail (3).

(1) R.L. 36 110829 003 G, 2011 QCRDL 36312
(2) R.L. 31 100202 027 G, 2010 QCRDL 10584
(3) Voir chronique sur « L’accès au logement »

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Travaux majeurs

Par Me Guy Audet

 

AMÉLIORATIONS MAJEURES ET RÉPARATIONS MAJEURES NON URGENTES

Le locataire est obligé de supporter les améliorations majeures et les réparations majeures non urgentes, après avoir été avisé par le locateur. Il peut s’agir, par exemple, de rénover une cuisine, une salle de bain ou de changer les fenêtres d’un logement.

 

PRÉAVIS À DONNER AU LOCATAIRE

Avant de débuter les travaux, le locateur doit donner, conformément à l’article 1923 C.c.Q., un préavis au moins 10 jours avant la date prévue pour le début des travaux ou, s’il est prévu une période d’évacuation de plus d’une semaine, au moins trois mois avant celle-ci.

L’avis doit expliquer la nature des travaux, la date du début des travaux, leur durée, toutes les autres conditions dans lesquelles s’effectueront les travaux s’ils sont susceptibles de diminuer substantiellement la jouissance des lieux. S’il y a lieu, l’avis doit aussi indiquer la période d’évacuation nécessaire et, dans ce cas, le montant de l’indemnité offerte.

En cas d’évacuation temporaire, conformément à l’article précité, le locataire a le droit de recevoir une indemnité pour couvrir ses frais de déménagement, d’entreposage, la différence de loyer pour se loger ailleurs pendant la durée des travaux, etc.

 

DROIT DU LOCATAIRE DE CONTESTER L’ÉVACUATION TEMPORAIRE

Conformément à l’article 1925 C.c.Q, lorsque le préavis du locateur prévoit l’évacuation du locataire, ce dernier a dix jours à compter de la réception du préavis pour aviser le locateur s’il entend s’y conformer ou non. S’il omet de ce faire, il est réputé refuser de quitter les lieux. Le locateur peut, dans les 10 jours du refus, s’adresser à la Régie du logement pour qu’un juge décide s’il est opportun ou non de faire évacuer le logement.

L’article 1926 C.c.Q. donne le droit au locataire, lorsqu’aucune évacuation temporaire n’est exigée ou lorsque l’évacuation est acceptée par ce dernier, de s’adresser à la Régie du logement dans les dix jours de la réception de l’avis, pour faire modifier ou supprimer une condition abusive.

En cas de litige, la demande du locateur ou du locataire sera jugée d’urgence par la Régie du logement.

En cas de contestation des conditions d’évacuation, le locateur a l’obligation de démontrer le caractère raisonnable des travaux, des conditions proposées et de la nécessité de l’évacuation, le tout conformément à l’article l’article 1928 C.c.Q.

Lors de la contestation des conditions dans lesquelles s’effectueront les réparations et pour apprécier le caractère raisonnable des travaux selon leur nature et leur opportunité, le tribunal tiendra compte de l’urgence, de la nécessité, de l’intérêt des parties et des inconvénients.(1)

Un dossier, dont l’audition a eu lieu récemment(2), nous illustre les principes précédemment mentionnés. Le locateur demandait qu’il soit ordonné au locataire de quitter son logement du 1er septembre 2011 au 31 décembre 2011 pour permettre au locateur de refaire la salle de bain, le sablage et vernissage des planchers, l’insonorisation des plafonds, de refaire les armoires et de repeindre le logement au complet. Le locateur avait transmis, le 25 mai 2011, un avis de réparation ou d’amélioration majeure conformément à la loi.

Le locateur expliquait sa volonté de faire des rénovations importantes dans le logement du locataire considérant la vétusté de son immeuble et les odeurs nauséabondes provenant du logement.

Le locataire prétendait que les intentions véritables du locateur, dont le président était agent d’immeuble, étaient d’augmenter la valeur locative du logement pour vendre l’immeuble par la suite en faisant de la spéculation immobilière. Il a de plus expliqué qu’il habitait à proximité de chez sa mère, une dame de 85 ans, dont il prenait soin et qu’il devait absolument habiter le même secteur que cette dernière afin de lui porter assistance régulièrement. Il demandait également une indemnité raisonnable et d’être logé dans le même secteur de la ville de Québec.

Le tribunal a conclu que le locateur avait démontré d’une manière suffisante le caractère raisonnable des travaux ainsi que la nécessité d’évacuer le logement durant leur exécution soit six semaines. Il a ordonné l’évacuation temporaire du locataire, à compter du 30e jour suivant la date de la décision.

Le tribunal conclut également que le locataire « a le droit d’être relogé dans le même secteur de la ville, dans un endroit où il pourra garder son chien avec lui et où il sera à proximité de chez sa mère, une dame âgée dont il semble prendre soin. »

Le juge ajoute que le locateur « devra payer au locataire ses frais d’habitation dans un autre logement ou à l’hôtel, […] au centre-ville de Québec pendant l’exécution des travaux, jusqu’à un maximum de 250 $ par jour. »

 

ABSENCE D’OBLIGATION LÉGALE D’AVISER LE LOCATAIRE DANS LE CADRE DE TRAVAUX EFFECTUÉS DANS L’IMMEUBLE AILLEURS QUE DANS LE LOGEMENT DU LOCATAIRE

À l’occasion de travaux à l’immeuble locatif, il est habituellement utile d’aviser les locataires pour qu’ils puissent mitiger leurs dommages et réduire leurs inconvénients.

Malgré tout, il a été jugé que, dans le cadre de travaux effectués dans l’immeuble mais non dans le logement du locataire, plus précisément à l’occasion de rénovations majeures mais de courte durée à la partie arrière du bâtiment, le locateur n’avait aucune obligation d’aviser son locataire.(3) Ce dernier, dans certaines circonstances, pourra cependant avoir droit à une diminution de loyer s’il peut prouver une perte de jouissance des lieux ou des dommages.

 

INTERDICTION DE CHANGER LA FORME OU LA DESTINATION D’UN LOGEMENT EN COURS DE BAIL

L’article 1856 C.c.Q. interdit, autant au locateur qu’au locataire, de changer la forme ou la destination du bien loué en cours de bail. Ainsi, l’opposition d’un locataire à ce que la locatrice veuille, à l’occasion de travaux majeurs, transformer en un logement de cinq pièce et demie un de quatre pièce et demie à été accueillie et jugée justifiée par la nature illégale des travaux projetés.(4)

 

 

 

(1) S.E.C. Complexe d’Habitation 67 c. Vaillancourt, (2003) J. L. 346 à 348
(2) 9193-7094 Québec Inc. c. Frève, R.L. 18 110615 014 G
(3) Rufer c. Arsenault, R.L. 31 050106 095 G
(4) Boudreau c. Paquet, (2002) J.L. 107

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