Le locateur, conformément à l’article 1854 C.c.Q., a l’obligation de procurer la jouissance paisible des lieux à son locataire pendant toute la durée du bail. Il s’agit d’une obligation de résultat pour laquelle le locateur ne pourra pas se décharger en prouvant qu’il n’a commis aucune faute.
De son côté, le locataire doit supporter les inconvénients normaux, le tout conformément à l’article 976 du Code civil du Québec, qui précise ce qui suit :
« 976. Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leur fonds, ou suivant les usages locaux.»
La question qui se pose bien souvent est de savoir si les bruits dont se plaint un locataire sont normaux ou anormaux?
Plusieurs jugements qui ont été prononcés récemment nous illustrent le critère de ce qui peut être anormal et exorbitant.
Dans la cause Meunier c. Trottier et Labrèche(1), les locataires occupaient un logement depuis sept ans. Le 1er juillet 2010, le logement au-dessus des locataires a été loué à une famille avec trois enfants.
La preuve est résumée de la façon suivante dans le jugement :
« La jeune famille se réveille vers 5h30-5h45 le matin. La routine durant la semaine est la suivante : le bébé prend son biberon vers 5h30, les enfants âgés de 4 et 2 ans quittent le logement pour la garderie vers 7h30 et la mère, alors en congé de maternité, revient auprès du bébé de 8 mois vers 8h00. Les enfants se couchent vers 19h00.
Les habitudes de vie de la locataire sont à l’opposée. La locataire travaille de 15h30 à 2h00 le matin et nécessite de dormir au moins 10 heures, soit jusqu’à midi.
Or, le matin, le bébé pleure, court et s’amuse comme un bambin du même âge qui apprend à marcher. Les locataires allèguent également que durant l’absence de la mère, le conjoint de celle-ci crie afin que le bébé cesse ses pleurs. »
Les locataires se plaignent au locateur du manque de sommeil qui affecte leur vie tant personnelle que professionnelle. Les locataires vont jusqu’à déposer une plainte à la police et déguerpir de leur logement.
La Régie du logement a décidé que dans les circonstances les bruits étaient normaux et ne pouvaient justifier la résiliation du bail et l’octroi de dommages. Elle conclut que les locataires avaient de la difficulté à accepter les inconvénients normaux découlant de la présence d’enfants et que leur déguerpissement était illégal. Ils ont été tenus responsables de la perte locative subie par le propriétaire et condamnés à payer la somme de 3 129.00 $ plus les intérêts et les frais.
Dans une autre cause, La résidence des Sages c. Ferland et Boily(2), les locataires se plaignaient que les appareils de la buanderie sautaient et s’entrechoquaient et que les utilisateurs des appareils de lessives faisaient du bruit en ouvrant et fermant les portes des appareils. Ils se plaignaient de plus du manque d’isolation et que les bruits des appareils troublaient leur sommeil.
Le tribunal note d’abord que les locataires ont loué leur logement sachant pertinemment qu’il était situé tout à côté de la salle de lavage. Il applique la règle du bon voisinage prévu à l’article 976 du Code civil du Québec. La preuve était de plus à l’effet que les normes d’isolation du logement des locataires répondaient aux normes d’isolation en vigueur. Le Tribunal ne conclut à aucune faute du locateur dans la présente situation, de sorte que ce dernier n’a pas été condamné à une compensation monétaire à l’endroit des locataires et que leur demande a été rejetée.
Dans la cause N. R. c. Guilbault et Bouchard(3), les locataires se plaignaient du bruit provenant du logement des locataires situé au dessus du leur.
La preuve a démontré des bruits provenant du logement des locataires fautifs avaient cours sur une base quotidienne et à toute heure du jour comme de la nuit. Le tout consistait en des conflits conjugaux, des chicanes constantes accompagnées de cris, de hurlements, de pleurs d’enfants, de crises des occupants, de claquage de portes, d’objets lancés dans le logement et d’enfants qui courent dans le logement sans objection de la part des parents.
La Cour conclut que, dans les circonstances, la locataire et les membres de sa famille ont vu la jouissance du logement concerné sérieusement réduite en raison des bruits excessifs et continus provenant du logement des locataires fautifs qui, le jour comme la nuit, se sont montrés indifférents aux inconvénients que subissaient la locataire, et les membres de sa famille.
Les locataires ont eu droit aux montants demandés, soit une diminution de loyer de 200 $ par mois au cours desquels le bruit a été constaté et à des dommages de 1 000 $.
Dans tous les cas, il s’agit de dossiers longs à la Régie du logement. Le régisseur basera sa décision sur presque entièrement des témoignages étant donné qu’il s’agit plus d’une question de faits que de droit. Chaque cas est donc un cas d’espèce qui sera analysé à la lumière des témoignages reçus et de leur crédibilité(4).
(1) 2014 QCRDL 38239
(2) R.L. 31 100202 027 G, 2010 QCRDL 10584
(3) 32015 QCRDL 2129
(4) Voir également notre chronique Bruit et logement
