Vol dans un logement et la responsabilité du propriétaire

Par Me Guy Audet

Il peut arriver, à l’occasion, qu’un de vos locataires se fasse voler. Un tiers s’introduit dans le logement du locataire et vole plusieurs de ses effets. Est-ce que le locateur peut être tenu responsable? Si oui, dans quelles circonstances?

Le Code civil du Québec stipule à son article 1434 « que le contrat valablement formé oblige ceux qui l’ont conclu non seulement pour ce qu’ils ont exprimé, mais aussi pour tout ce qui en découle d’après sa nature, et suivant les usages, l’équité ou la loi ». La jurisprudence considère que cet article édicte une obligation générale au locateur à l’effet que tout immeuble doit posséder une obligation de sécurité minimale.

L’article 1912 C.c.Q. édicte que le locataire a les mêmes recours qu’un manquement à une obligation du bail relativement « à tout manquement du locateur aux exigences minimales fixées par la loi, relativement à l’entretien, à l’habitabilité, à la sécurité d’un immeuble comportant un logement ».

Le Règlement sur la salubrité et l’entretien du logement de la Ville de Montréal stipule, aux articles 60 et suivants, que toute porte d’entrée principale ou secondaire d’un bâtiment ou d’un logement doit être munie d’un mécanisme de verrouillage approprié.

Les tribunaux ont établi le principe que le vol est normalement considéré comme un cas fortuit ou de force majeure. « Toutefois, si la cause du vol résulte d’une négligence ou imprudence de la locatrice de ne pas avoir pris les moyens adéquats pour remplacer sans délai le système de verrouillage défectueux par un nouveau, la locatrice doit, malheureusement pour elle, en subir les conséquences. C’est ce que nos tribunaux ont décidé à plusieurs reprises. »(1)

C’est le locataire qui a le fardeau de prouver que, dans les circonstances particulières du vol dont il a été victime, le locateur a été négligent. La preuve de la violation d’un article du règlement municipal pourra faciliter la condamnation du locateur à des dommages.

Le propriétaire doit donc, en principe, être tenu responsable des dommages que peut subir un locataire suite à sa négligence d’assumer la sécurité de l’immeuble en général et du logement en particulier.

Dans le cadre d’une cause récente, la Régie du logement a condamné un locateur à payer la somme de 7 510 $ en dommages-intérêts suite à un vol dont avait été victime un locataire(2). La preuve a révélé, entre autres, que la serrure de l’entrée principale ne fonctionnait pas, que les sorties de l’immeuble étaient toujours non verrouillées et que le tout avait même été dénoncé au locateur avant le vol. La responsabilité du locateur a été retenue. Pour établir les dommages, la Cour retient la liste des objets que le locataire avait énumérés dans le rapport d’événements et, bien que la valeur des objets n’était pas déterminable, le tribunal a évalué de son propre chef les objets volés.

Le locateur doit donc s’assurer de prendre les dispositions nécessaires pour assurer que ses immeubles soient sécuritaires.

(1) Mukamanzi c. Desmarais (1994) J.L. 71
(2) Byesyedin c. 93960 Canada Inc., (R. L.) 31 080722 041 G

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