Travaux urgents dans un logement

Par Me Guy Audet

Il arrive régulièrement que des travaux urgents doivent être effectués immédiatement dans un logement d’un immeuble.

Le Code civil du Québec stipule à l’article 1865 ce qui suit:

« Le locataire doit subir les réparations urgentes et nécessaires pour assurer la conservation ou la jouissance du bien loué.

Le locateur qui procède à ces réparations peut exiger l’évacuation ou la dépossession temporaire du locataire, mais il doit, s’il ne s’agit pas de réparations urgentes, obtenir l’autorisation préalable du tribunal, lequel fixe alors les conditions requises pour la protection des droits du locataire.

Le locataire conserve néanmoins, suivant les circonstances, le droit d’obtenir une diminution de loyer, celui de demander la résiliation du bail ou, en cas d’évacuation ou de dépossession temporaire, celui d’exiger une indemnité. »

Les travaux urgents sont ceux qui doivent être effectués immédiatement. Le locataire a l’obligation de donner accès à son logement et de subir les travaux. En cas de refus, le locateur pourra s’adresser à la Régie du logement pour obtenir du tribunal une ordonnance d’accès ou une ordonnance d’évacuation pendant la durée des travaux.

À titre d’exemple, dans la décision Botelho c. Beaulac(1), la preuve a révélé qu’une fuite d’eau provenant du logement loué au troisième étage d’un immeuble totalisant six appartements, se propageait du condominium loué par la locataire aux étages inférieurs. Le locateur désirait avoir accès au logement pour remédier à la situation, mais ne le pouvait pas en raison des deux chiens de la locataire. Devant la preuve de l’urgence et de la nécessité d’accéder au logement et le défaut de la locataire de collaborer, la Régie a émis une ordonnance enjoignant à la locataire de laisser le locateur avoir accès au logement sur préavis de 24 heures ou à défaut, lui permettant de pénétrer dans le logement.

Lorsque le locateur désire effectuer des travaux urgents nécessitant l’évacuation du locataire, ce dernier a également l’obligation de donner accès à son logement. En l’absence d’entente avec le locataire, le locateur pourra s’adresser à la Régie du logement pour obtenir du tribunal une ordonnance d’évacuation pendant la durée des travaux et pour que le tribunal se prononce sur l’indemnité raisonnable à être accordée au locataire.

À titre d’exemple, dans la décision Remiy c. Oulaidi(2), le locateur demandait que le locataire soit évincé temporairement pour une durée de deux mois dû à un problème de moisissures. Le locataire payait un loyer de 630.00 $ et contestait l’indemnité offerte par le locateur au montant de 1 260.00 $. La Régie a ordonné l’évacuation temporaire de la locataire pour une durée de 2 mois, libérée cette dernière du paiement du loyer pour la période d’évacuation et jugée l’indemnité offerte par le locateur raisonnable sous réserves du doit de la locataire de s’adresser au tribunal si l’indemnité s’avérait insuffisante.

Le non-respect de l’ordonnance de la Régie du logement pourra entraîner, sur preuve d’un préjudice sérieux du locateur, la résiliation du bail (3).

(1) R.L. 36 110829 003 G, 2011 QCRDL 36312
(2) R.L. 31 100202 027 G, 2010 QCRDL 10584
(3) Voir chronique sur « L’accès au logement »

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