Subdivision, agrandissement ou changement d’affectation

Par Me Guy Audet

L’article 1959 du Code civil du Québec accorde le droit à un propriétaire d’évincer son locataire pour « subdiviser le logement, l’agrandir substantiellement ou en changer l’affectation. »

Conformément à l’article 1960 C.c.Q., le locateur devra aviser son locataire six mois avant l’expiration du bail à durée fixe, soit avant le 31 décembre pour les baux se terminant le 30 juin. Si le bail est de moins de six mois, l’avis devra être reçu au moins un mois avant sa fin. Pour les baux à durée indéterminée, l’avis devra être reçu six mois avant la date prévue pour l’éviction.

Il est à noter que l’article 1959.1 C.c.Q. indique que le propriétaire ne pourra pas évincer son locataire si ce dernier ou son conjoint remplit les trois conditions suivantes :

– Il est ou sera âgé de 70 ans ou plus à la date prévue pour l’éviction;

– Il occupe ou aura occupé le logement depuis au moins 10 ans à la date prévue pour l’éviction;

– Son revenu est égal ou inférieur au revenu maximal lui permettant d’être admissible à un logement à loyer modique selon le Règlement sur l’attribution des logements à loyer modique.

L’article 1966 C.c.Q. stipule quant à lui que le locataire qui conteste l’avis d’éviction devra, dans le mois de la réception de l’avis, s’adresser à la Régie du logement pour rédiger une demande d’opposition à son éviction. La procédure pour une subdivision, un agrandissement ou un changement d’affectation diffère donc de la procédure à suivre dans le cas d’une reprise de possession qui oblige le locateur à rédiger lui-même la demande en cas de contestation.

L’article 1966 C.c.Q. impose au propriétaire le fardeau de prouver qu’il entend réellement agrandir substantiellement le logement, le subdiviser ou en changer l’affectation.

Pour convaincre le juge administratif de ses intentions, le locateur présentera habituellement en preuve les plans d’architecte et le permis qu’il aura demandé et obtenu auprès de la ville pour réaliser son projet.

En ce qui a trait à la subdivision d’un logement, il ne suffit pas, pour le locateur, de diminuer la superficie des logements existants. En effet, selon le courant majoritaire de la jurisprudence(1), une multiplication de logements doit nécessairement résulter de cette division.

Lorsque le locataire est évincé, selon l’article 1965 C.c.Q., le locateur doit payer en principe une indemnité de trois mois de loyer plus les frais raisonnables de déménagement. Le locataire, s’il considère que le préjudice qu’il subit justifie des dommages intérêts plus élevés, peut s’adresser à la Régie du logement pour en faire fixer le montant.

(1) Sylvie Cyr c. Les immeubles Garon société en nom collectif, 18-071221-011 G, 28 février 2008, r. Micheline Leclerc, (R.L.); Lindel White et Sandra Clayton c. 9175-1503 Québec Inc., 31-080104-108 G, 22 février 2008, r. Chantale Bouchard, (R.L.)

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