Résiliation du bail pour malpropreté

Par Me Guy Audet

Le locateur peut-il obtenir la résiliation du bail lorsqu’un locataire est malpropre? Avec le vieillissement de la population, plusieurs personnes se retrouvent en perte d’autonomie et ne peuvent plus entretenir adéquatement leur logement. Est-ce qu’il est alors possible pour le locateur d’obtenir la résiliation du bail?

Pour ce faire, le locateur devra prouver que ses locataires ou lui-même subissent un préjudice sérieux causé par la violation, par le locataire, de ses obligations, c’est-à-dire, d’user du bien loué avec prudence et diligence, de ne pas agir de façon à détériorer le bien loué dont il a la garde ou nuire à sa conservation, de maintenir son logement en bon état de propreté et d’aviser le locateur dans un délai raisonnable lorsqu’il a connaissance d’une défectuosité ou d’une détérioration substantielle du bien loué. La jurisprudence a établi que la présence de vermine constitue une défectuosité.

Plusieurs jugements de la Régie du logement ont conclu à la résiliation de baux dans le cas de malpropreté causée par des locataires.

Dans la cause Gestion Immobilière C.R.V. Inc. c. Sativi(1), un logement était infesté de vermine par la faute de la locataire, de la nourriture et des couches de bébés traînaient partout, le tout tel que constaté par l’inspecteur de la Ville de Montréal. Bien que dûment avisée de remédier à la situation, la locataire n’a rien fait. Dans les circonstances, le tribunal a conclu que l’émission d’une ordonnance serait illusoire et a résilié le bail.

Dans une autre affaire(2), la preuve, incluant le rapport de l’inspecteur municipal, était à l’effet que des odeurs d’urine de chats en provenance du logement de la locataire affectaient la jouissance des locataires voisins de cette dernière. Le bail a été résilié et l’éviction de la locataire ordonnée.

Dans un autre dossier(3), la preuve révélait que la locataire avait troublé la jouissance paisible des autres locataires de l’immeuble à cause de ses problèmes personnels de consommation de bière, d’incontinence urinaire et d’hygiène corporelle lorsqu’elle utilisait les aires communes. Le bail a également été résilié et l’éviction de la locataire ordonnée.

En résumé, lorsque le problème dure depuis longtemps, que le locataire a eu de nombreuses chances pour remédier à la situation et qu’aucune amélioration n’est constatée lors de l’audition, les chances d’obtenir la résiliation de bail sont excellentes.

(1) 2011 QCRDL 38554, 17 octobre 2011
(2) Structures Métropolitaine inc.C. Mclellan 2010 QCRDL 35141, 24 septembre 2010
(3) Office minucipal D’Habitation de Montréal.C. S…S…2010 QCRDL 32907, 3 septembre 2010

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