Offre d’achat conditionnelle à l’inspection

Par Me Sarah Bissonnette

 

 

Après plusieurs visites et recherches, vous avez finalement trouvé votre maison idéale. Emballé, vous faites une offre d’achat, laquelle est acceptée. Bien préparé, vous avez assorti votre offre d’une condition, soit qu’il ne ressorte aucun élément substantiel susceptible de diminuer la valeur de la propriété lors de l’inspection préachat.

 

Il s’agit d’une condition standard dans à peu près toutes les offres d’achat et pour cause, le processus d’achat est souvent rapide et les acheteurs n’ont pas le temps ni l’intérêt de procéder à une inspection avant que leur offre ne soit acceptée. L’inspection préachat est une analyse visuelle, par un professionnel, de l’état de l’immeuble en vente, laquelle soulèvera, s’il y a lieu, les points essentiels à rectifier, à moyen long terme, les points dangereux à rectifier immédiatement, les éléments non conformes à la règlementation, etc. Il s’agit donc d’une étape essentielle de toute offre d’achat, qui vous protégera pour le futur.

 

Il est à noter que cette étape se situe après les déclarations du vendeur, selon sa connaissance, des mêmes éléments. Ainsi, pour plusieurs, l’inspection ne révélera rien de majeur et la vente aura lieu sans problème. Dans d’autres cas, le rapport fera état de défauts majeurs qui diminuent sans équivoque la valeur de l’immeuble. Dans une telle situation, la vente sera annulée sans opposition du vendeur ou le prix renégocié à la baisse selon les nouvelles informations.

 

Malgré tout, il arrive que des vices soient soulevés dans le rapport d’inspection préachat, mais qu’ils soient considérés substantiels par l’acheteur et mineurs par le vendeur. Les parties ne s’entendent pas sur l’annulation de la vente et les courtiers immobiliers s’en mêlent, ne voulant pas perdre leur commission.

 

La partie importante de la clause souvent en litige se lit généralement comme suit :

 

« […] si cette inspection révèle l’existence d’un facteur se rapportant à l’immeuble, susceptible, de façon significative, d’en diminuer la valeur ou les revenus, ou d’en augmenter les dépenses, l’acheteur devra en aviser le vendeur par écrit […] »

 

Qu’est-ce que cela signifie?

 

Dans la cause Desjardins c. Sakr[1], les acheteurs s’étaient désistés de la promesse d’achat suite à l’inspection préachat, indiquant qu’ils n’avaient pas les moyens de faire face aux dépenses supplémentaires découlant des éléments notés au rapport d’inspection. Les vendeurs, de leur côté, plaidaient que les déficiences étaient mineures et ne justifiaient pas l’annulation du contrat. Il a été mis en preuve que les vendeurs avaient corrigé certains éléments mentionnés dans le rapport, mais que d’autres, plus ou moins importants, demeuraient toujours. Plus particulièrement, l’inspecteur avait soulevé des défectuosités quant à la solidité du solarium et de l’abri d’auto. Le tribunal, citant la cause Lorenzo c. Stern[2], de la Cour d’appel, indique ce qui suit :

 

« […] le litige fondé sur la faute contractuelle découlant du retrait abusif de l’acheteur n’est pas une poursuite en vice caché ou en malfaçon, de sorte que les acheteurs n’ont pas à faire la preuve prépondérante des déficiences. […] la question est de déterminer si, dans les faits, il y a un facteur justifiant le retrait de l’offre. À cet effet, une incertitude sérieuse, quant à une éventuelle nécessité de procéder à des travaux coûteux satisfait aux exigences de la clause. »

 

Le tribunal conclut que les acheteurs étaient justifiés de se désister dans les circonstances considérant qu’ils avaient un doute sérieux sur la solidité du solarium et de l’abri d’auto.

 

Dans un autre dossier, Paquet c. Fandke[3], le tribunal indique que les acheteurs étaient en droit d’annuler la promesse d’achat, plusieurs éléments mineurs ayant été soulevés lors de l’inspection qui, pris séparément, ne justifiaient pas l’annulation mais, mis ensemble, devenaient majeurs. Dans ce dossier, de la moisissure avait été trouvée en petite quantité au sous-sol, une infiltration d’eau était observée à un plafond d’une chambre, le toit était en fin de vie utile et devait être remplacé prochainement, un isolant devait être posé aux solives, des margelles devaient être installées à certaines fenêtres et le vinyle n’était pas conforme sur un côté du bâtiment. D’autres éléments, moins urgents, avaient également été soulevés.

 

Ainsi, chaque cas devra être analysé séparément afin de déterminer si les défectuosités soulevées dans l’inspection sont substantielles, eu égard aux circonstances.

 

 

 

[1] Yves Desjardins et Ginette Moise c. Michel Sakr et Maya Abboud, 2015 QCCQ 3826
[2] Michel Lorenzo et Francine Tremblay c. Hartley Stern et Dorothy Stern, 2013 QCCA 685
[3] Alexandra Paquet et François Nadeau c. Anja Fandke et Philippe Bébin, 2016 QCCQ 5148

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