L’obligation du locateur de livrer le logement en bon état

Par Me Guy Audet

 

Conformément aux prescriptions du Code civil du Québec, le locateur est tenu, entre autres, de délivrer le logement en bon état de réparation de toute espèce, en bon état d’habitabilité et en bon état de propreté.

 

Bien sûr, le locateur ne peut offrir en location ni délivrer un logement impropre à l’habitation, soit un appartement dont l’état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public. Le locataire peut refuser de prendre possession d’un logement délivré s’il est impropre à l’habitation, le bail est alors résilié de plein droit.

 

Lorsque le locataire refuse sans droit de prendre possession, le locateur aura un recours en dommages pour réclamer les loyers perdus et les coûts pour relouer. Si le locataire est justifié de refuser de prendre possession, il aura droit au remboursement du premier mois de loyer qu’il pourra avoir déjà payé et à des dommages.

 

L’obligation de délivrance en est une de résultat et « doit être évalué face aux faits particuliers de chaque dossier, car elle peut être tempérée par la présence d’une entente quant au délai de grâce ou encore par la célérité du locateur de remédier aux défauts. Le manquement à cette obligation de la délivrance d’un bien en réparation de toute espèce donne ouverture au recours en résiliation de bail. La résiliation doit en toute situation découler de défauts substantiels».[1]

 

La preuve d’un évier de cuisine bouché, d’odeurs d’égout, d’un plancher mou, de moisissures et d’une chambre sans fenêtre ont eu pour effet de rendre le logement impropre à l’habitation lorsque la locataire a voulu aménager dans un logement. La Régie du logement a conclu que c’est à bon droit que les locataires avaient refusé d’emménager dans les lieux. [2]

 

Une fenêtre d’un logement qui pouvait être ouverte facilement de l’extérieur pouvait à juste titre laisser croire à la locataire qu’il y avait un danger raisonnable que ses meubles soient volés ou qu’elle soit attaquée. La Cour du Québec conclut dans ces circonstances que la fenêtre constituait une menace pour la sécurité de la locataire et qu’elle était bien fondée de refuser de prendre possession. [3]

 

Dans la cause précitée Dumoulin et al. c Casgrain, la Cour a conclu «  qu’il était inconcevable  que les locataires puissent prétendre, sans sourciller, que l’état de livraison du logement au 15 juillet justifie la résiliation immédiate ou l’annulation du bail, devant quelques biens minimes sur place et un tapis nettoyé, mais non sec. »

 

Dans une autre cause, Khamis et als. c. Danda Capital et al. [4], les locataires alléguaient que le logement n’avait pas été nettoyé, que des meubles avaient été laissés sur place par des occupantes précédentes, qu’il y avait des trous sur certaines portes et murs, que deux fenêtres ne fermaient pas, qu’il y avait des fils électriques ici et là, que certaines prises n’avaient pas de plaque électrique, qu’il y avait des taches noires sur un mur de brique et sous l’évier de la cuisine leur faisant suspecter la présence de moisissure. Dès le premier jour de la livraison du logement, le locateur avait envoyé une équipe pour nettoyer et vider le logement. Malgré tout, les locataires ont décidé de ne pas prendre possession.

 

La Régie du logement conclut dans ce dossier que les problèmes relevés par les locataires n’étaient pas substantiels et de nature à causer un préjudice sérieux aux locataires. Le Tribunal ajoute qu’il lui apparaît que les locataires ont utilisé une opportunité pour tenter de mettre fin au bail parce qu’ils n’aimaient pas le logement loué et que ce dernier ne répondait pas à leur standard.

 

Dans ce dossier, les locataires et les cautions ont été condamnés solidairement à payer à la locatrice la somme de 22 577.42 $ plus les intérêts et les frais.

 

Chaque cas en est un d’espèce et sera jugé selon la preuve de chaque dossier.

 

[1] Dumoulin et al. c Casgrain, 2015 QCRDL 2015
[2] Ziou c. Gueye, 2014 QCRDL 40110
[3] Blanchard c Wolfe, 500-02-024500-949, C.Q.
[4] Khamis et als c. Danda Capital Inc., 31-110902-093

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