La sous-location depuis plus de 12 mois

Par Me Guy Audet

L’article 1944 C.c.Q. permet au locateur d’aviser le locataire qu’il ne renouvelle pas le bail, dans les mêmes délais qu’un avis de modification, lorsque le locataire a sous-loué son logement pendant plus de 12 mois. Il peut également signifier un avis de non-renouvellement de bail lorsque le locataire est décédé et que personne n’habitait avec lui.

L’article 1944 C.c.Q se lit comme suit :

«1944. Le locateur peut, lorsque le locataire a sous-loué le logement pendant plus de 12 mois, éviter la reconduction du bail, s’il avise le locataire et le sous-locataire de son intention d’y mettre fin, dans les mêmes délais que s’il y apportait une modification.

Il peut de même, lorsque le locataire est décédé et que personne n’habitait avec lui lors de son décès, éviter la reconduction en avisant l’héritier ou le liquidateur de la succession. »

L’article 1948 C.c.Q. stipule ce qui suit :

« 1948. Le locataire qui a sous-loué son logement pendant plus de 12 mois, ainsi que l’héritier ou le liquidateur de la succession d’un locataire décédé, peut, dans le mois de la réception d’un avis donné par le locateur pour éviter la reconduction du bail, s’adresser au tribunal pour en contester le bien-fondé; s’il omet de le faire, il est réputé avoir accepté la fin du bail.

Si le tribunal accueille la demande du locataire, mais que sa décision est rendue après l’expiration du délai pour donner un avis de modification du bail, celui-ci est reconduit, mais le locateur peut alors s’adresser au tribunal pour faire fixer un nouveau loyer, dans le mois de la décision finale ».

L’article 1948 C.c.Q permet au locataire de s’adresser au tribunal, soit la Régie du logement, dans le mois de la réception de l’avis. Si le locataire omet de faire une demande de contestation à la Régie du logement, il est réputé avoir accepté la fin du bail.

Dans la cause Adam c. Saulnier(1)plaidée en première instance à la Régie du logement, malgré le fait que le locataire n’ait pas contesté l’avis du locateur dans le mois stipulé à l’article 1948 C.c.Q., le régisseur a mis de côté l’absence de contestation et a conclu que locataire avait, à l’occasion, sous-loué son logement pour des fins diverses mais jamais pour une période de plus de 12 mois. Le recours du locateur a donc été rejeté.

Lors de l’appel(2), il a été décidé par la Cour du Québec que le défaut de contestation du locataire, dans le mois de la réception de l’avis, créait une présomption légale absolue suivant l’article 1948 C.c.Q. à l’effet que le locataire a accepté de quitter à la fin du bail. La Cour a de plus décidé que cette présomption ne pouvait être réfutée. Elle précise également que l’article 1948 C.c.Q. doit être lu de concert avec l’article 1944 et explique que : « Soutenir que seuls les locataires ayant, dans les faits, sous-loué leur logement pendant plus de douze mois sont tenus de s’adresser au Tribunal pour contester le bien-fondé de l’avis du locateur suivant l’article 1944 C.c.Q. n’a pas de sens. Une contestation dans une telle situation serait sans mérite et vouée automatiquement à l’échec. ». L’avis a donc été validé et le bail résilié.

La difficulté relativement à l’application de ces articles est de prouver la sous-location qui est un « contrat entre le locataire principal et un tiers par lequel le premier offre de louer tout ou une partie du logement. Il s’agit d’un sous-contrat. La sous-location impose au locataire une responsabilité accrue vis-à-vis de son sous-contractant puisqu’il assume désormais les obligations de sous-locataire.(3) »

Le locateur devra prouver la sous-location, soit une intention du locataire de ne plus habiter le logement. Ainsi, il a été jugé qu’un locataire qui permettait à son père de vivre dans un logement pouvait être interprété comme un prêt à usage conformément à l’article 2313 C.c.Q. lorsque le locataire conserve son droit d’y retourner(4).

Dans une autre cause, Mathieu c. Benoit(5), la preuve a révélé que les personnes ayant occupé le logement du locataire étaient surprises ou parfois contrariées par la présence de ce dernier au logement. Toutes les chambres avaient été louées. Il a été mis en preuve « que le locataire a pris plusieurs repas au logement, qu’il avait couché au salon à quelques occasions depuis mars 2010 lorsqu’il travaillait tard. Il entrait au logement sans prévenir. Certains de ces biens n’ont jamais quitté le logement. Le juge administratif a conclu à la sous-location en référant à la décision Neubert c. Lagard datée de 2004 et dont le prononcé du jugement se lit comme suit :

« Bien que le locataire n’ait pas donné au locataire un avis de sous-location tel que prescrit à l’article 1870 C.c.Q., le tribunal en vient à la conclusion qu’il y a bel et bien sous-location entre M. Neubert et les personnes qui occupent le logement. Même s’il s’est réservé un espace dans le logement, y conserve certains biens et s’est réservé le droit d’accès en tout temps, il reçoit un loyer de ces personnes; il n’y habite pas au sens usuel du terme et son domicile est ailleurs, avec sa femme et ses enfants; par contre les sous-locataires ont fait du logement concerné leur résidence principale; elles paient un loyer et les factures des services publics. »

Le fait que le sous-locataire habite le logement depuis 4 à 5 ans, qu’il signe les réceptions d’avis de renouvellement, que le sous-locataire ait été vu à payer le loyer, que lors des réparations, c’est toujours lui qui est présent et non le locataire, a amené le tribunal à conclure qu’il y a eu sous-location depuis plus de douze mois donnant ouverture à l’application de l’article 1944 du Code civil du Québec(6).

Le locateur a donc le fardeau de prouver qu’il y a eu sous-location depuis plus de 12 mois pour s’opposer au renouvellement du bail ce qui n’est pas toujours facile à démontrer.

(1) William Adam c. Geneviève Saulnier, 31-120717-082, régisseur Jean Gauthier, 11 septembre 2012.
(2) William Adam c. Geneviève Saulnier et Régie du logement, 2014 QCCQ 1958, le 18 mars 2014.
(3) Martine Gaboury, Gaétan Tremblay, Jacqueline Gaboury et Marc Fafard c. Jean-Marc Briand-Richard, Nadia Leclerc, Marie-France Proulx et Martin Patrie, 2010 QCRDL 968, 31 091204 042 G et 31 091215 062 G, 12 janvier 2010, régisseure Francine Jodoin
(4) Compagnie FDL Ltée c. Cosmin Boju et Valentin Boju, 2012 QCRDL 40869, 31 120420 047 G, 16 novembre 2012, régisseure Manon Talbot
(5) Pierre Mathieu c. Guy Benoît, 2012 QCRDL 3218, 31 110401 060 G et 31 110401 060 Q 120530, 18 septembre 2012, André Monty; Thierry Neubert c.Gaétan Lagarde, (1996) J.L. 307
(6) Compagnie FDL Ltée c. Mohamed Nouri et Brahim Torshi, 2012 QCRDL 36308, 31 120410 015 G, 18 octobre 2012, régisseur Marc C. Forest

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