Interdiction de fumer et cultiver la marijuana, légal ou illégal?

Par Me Guy Audet

 

Le projet de loi 157, adopté par l’Assemblée nationale du Québec le 12 juin 2018 et dont l’entrée en vigueur est prévue le 17 octobre 2018, accorde le droit aux locateurs de modifier les conditions d’un bail d’un logement pour y ajouter une interdiction de fumer du cannabis, et ce, dans les 90 jours de son entrée en vigueur.

 

Pour ce faire, le locateur devra transmettre à chacun de ses locataires un avis à l’effet qu’il sera dorénavant interdit de fumer du cannabis dans le logement et les aires communes de l’immeuble.

 

Le locataire pourra contester l’avis du locateur dans le mois de sa réception, pour des raisons médicales seulement. En cas de refus, le locateur aura alors 30 jours pour demander à la Régie du logement de statuer sur la modification.

 

En l’absence de contestation, l’interdiction est réputée inscrite au bail 30 jours après la réception par le locataire de l’avis de modification.

 

La loi provinciale stipule également une interdiction complète de la culture du cannabis non thérapeutique à des fins personnelles et la possession de plus de 150 grammes de cannabis séché par domicile. Elle interdit aussi la consommation du cannabis dans les aires communes des immeubles comportant au mois 2 logements, ainsi que dans les résidences privées pour aînés.

 

Certains propriétaires ont pris les devants sur le projet de loi et ont déjà, lors des renouvellements de leur baux, tenté d’inclure une clause interdisant aux locataires de fumer la marijuana dans leur logement. Quelques décisions ont été prononcées à ce sujet.

 

Dans l’une d’entre elles[1], le bail des parties prévoyait : « Logis non-fumeur en tout temps. » Le locateur voulait faire ajouter la clause suivante : « En aucun temps, et pour quelque raison que ce soit, il ne sera permis de cultiver, produire, conserver, distribuer, consommer ou fumer dans votre logement ainsi que dans le garage ou sur les balcon et terrain de la propriété tout produit de cannabis. »

 

Le locateur voulait introduire la clause mentionnée au paragraphe précédent au motif qu’il avait reçu des informations à l’effet que le fils du locateur aurait fumé du cannabis sur le balcon et compte tenu de la législation prochaine du cannabis.

 

La greffière spéciale cite l’affaire Stanco c. Leblanc[2] et explique qu’une modification au bail qui a pour objet de supprimer un usage, un accessoire ou un service s’apparente à une demande de résiliation partielle du bail. Or, cela ne serait pas possible en application de l’article 1863 du Code civil du Québec. En effet, cet article indique les différents recours possible lorsqu’une partie n’exécute pas ses obligations, soit demander des dommages-intérêts, l’exécution en nature, ou la résiliation du bail en cas de préjudice sérieux. Une partie ne peut donc pas modifier simplement le bail, mais doit plutôt user du mécanisme prévu à l’article 1863.

 

La greffière spéciale a rejeté la demande en concluant que la demande de modification de bail visait à sanctionner un comportement.

 

Dans une autre décision[3], la locatrice voulait faire ajouter au bail la clause suivante dans le cadre d’une demande de fixation du loyer:

 

Il est strictement interdit de fumer la cigarette et/ou de la marijuana à l’intérieur et à l’extérieur dans la cour arrière. Sur le balcon avant et sur le balcon arrière à compter du 2018/07/01.

 

En se basant sur les mêmes principes que dans la première cause, la greffière spéciale conclut que l’interdiction demandée visait à sanctionner un comportement du locataire et rejette la demande.

 

Avec égard, il nous est difficile de concevoir qu’il y avait, dans ces deux illustrations, modification à un usage, un accessoire, ou un service alors que la consommation de marijuana est toujours un acte criminel en date de ce jour.

 

Néanmoins, considérant la jurisprudence précédemment mentionnée, il sera important pour les locateurs qui désirent interdire à leurs locataires de fumer du cannabis dans un logement de le faire dans les 90 jours de l’entrée en vigueur de la nouvelle loi.

 

Avantages de la clause d’interdiction

Le locateur peut toujours demander la résiliation du bail de son locataire lorsqu’il croit être en mesure de prouver un préjudice sérieux. (lien article la résiliation du bail et la consommation de marijuana).  Ainsi, quel est donc l’avantage d’insérer une clause interdisant la culture du cannabis et la consommation de celle-ci dans un logement?

L’ajout d’une telle clause a le mérite de faire savoir aux locataires que le locateur interdit la culture ou la consommation de marijuana. Elle facilitera la preuve du locateur dans le cadre de procédures judiciaires. Advenant le cas ou un préjudice sérieux ne pourra être prouvé, le locateur toujours pourra demander l’exécution en nature de la clause et qu’il soit interdit à son locataire de fumer de la marijuana.

L’interdiction de la culture de marijuana dans les logements étant en contradiction avec la loi fédérale, il est possible que la loi provinciale soit contestée.

 

Il sera intéressant de voir l’évolution de la jurisprudence au cours des prochaines années.

 

 

[1] Cholette c. Cuellar, 2018 QCRDL 23044

[2] 2012 QCRDL 30808

[3] Leclerc c. Hubert, 2018 QCRDL 23159

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