Interdiction de fumer et cultiver la marijuana, légal ou illégal?

Par Me Guy Audet

 

Le gouvernement fédéral prévoit légaliser l’usage récréatif de la marijuana d’ici le 1er juillet 2018. Il prévoit également le droit de cultiver chez soi un maximum de quatre plants d’une hauteur maximale d’un mètre.

 

Est-ce que les propriétaires peuvent interdire de cultiver et de fumer du cannabis dans un logement?

 

Une décision intéressante à ce sujet vient d’être prononcée par la Régie du logement dans la cause Chassé c. Chartier[1], nous laissant penser que la clause d’interdisant la culture ou la consommation de marijuana sera parfaitement légale.

 

Dans ce dossier, le locateur, propriétaire d’un duplex, demandait la résiliation du bail de son locataire au motif que ce dernier consommait régulièrement de la marijuana et que la fumée et l’odeur se propageaient dans le duplex et plus particulièrement, dans son logement situé en bas de celui du locataire. Lors de l’audition, il a témoigné que la fumée et l’odeur persistante, envahissante et nauséabonde le dérangeaient et l’affectaient considérablement, ainsi que son épouse. Ils avaient « l’impression d’étouffer tellement cette odeur les indispose en plus de leur causer des problèmes de sommeil. » Tous deux étaient âgés de 70 ans et souffraient de divers maux.

 

Le locataire a admis avoir consommé du cannabis depuis septembre 2016, à des fins thérapeutiques selon une prescription médicale. Il a témoigné également que la consommation de cannabis lui permettait de soulager ses douleurs chroniques et quotidiennes. Il a également témoigné avoir reçu, depuis quelques semaines de Santé Canada, l’autorisation de cultiver jusqu’à une dizaine de plants de cannabis pour sa consommation personnelle, due à sa santé précaire.

 

Le locataire insistait également sur le fait que son droit de fumer de la marijuana à l’intérieur de son logement était protégé par son droit à la vie privée.

 

La question en litige était donc de savoir si l’utilisation de cannabis à des fins thérapeutiques pouvait entraîner la résiliation du bail.

 

Concernant la consommation de cannabis dans le logement, l’odeur ainsi que la fumée, le juge administratif s’en réfère aux règles de bon voisinage précisées à l’article 976 du Code civil du Québec, lequel prévoit :

 

« 976. Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leur fonds, ou suivant les usages locaux. »

 

Il réfère par la suite à l’article 1860 C.c.Q. qui stipule que le locataire doit se conduire « de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires ».

 

Il cite par la suite la décision Lacasse c. Picard[2], dans laquelle il fut décidé :

 

« Pour réussir en la présente cause, les locateurs doivent établir que les locataires ou une personne dont ils sont responsables ou à qui ils permettent l’accès au logement a eu, au cours d’une certaine période, des comportements et des attitudes qui par leurs répétitions et insistances agacent, excèdent ou importunent gravement les autres locataires du même immeuble, troublant ainsi la jouissance normale des lieux à laquelle ils ont droit. »

 

Relativement au droit du locataire à la vie privée dans son logis, le juge administratif cite  la Cour suprême qui a déjà statué que «la fumée de la marijuana à l’intérieur d’un logement relève plutôt d’une préférence quant à son mode de vie et ne saurait être un droit protégé. »[3]

 

Il ajoute également que la Cour suprême a reconnu « que la protection de la population contre la fumée secondaire est un objectif d’intérêt légitime »[4].

 

Au paragraphe 40 de son jugement, le juge administratif écrit qu’« il est de connaissance judiciaire que l’odeur de la fumée de marijuana est plus prononcée et plus persistante que celle de la cigarette, ce qui permet de croire que celle-ci, lorsqu’elle pénètre dans un logement, peut affecter la jouissance de celui-ci, surtout avec une récurrence de sept à huit fois par jour, voir même avoir des conséquences sur la santé des occupants de celui-ci. »

 

Après avoir entendu la preuve, la Régie conclut que « le locataire, par  l’inhalation de la fumée de marijuana de façon récurrente dans son logement, est une source d’ennuis et qu’il porte atteinte aux droits des autres occupants de l’immeuble et à leur jouissance paisible et normale des lieux. Le Tribunal estime donc que la nuisance causée par cette odeur de fumée de marijuana est assez répétitive et persistante pour constituer une source d’ennuis et d’inconvénients sérieux pour les locateurs lesquels sont voisins du locataire. »

 

En conséquence, la résiliation du bail a été prononcée et l’éviction du locataire et des occupants du logement ordonnée.

 

 

Légalité de la clause d’interdiction

 

Il n’existe pas, à ce jour, de jugements qui se sont prononcés sur la légalité d’une clause interdisant la culture ou la consommation de la marijuana puisque, actuellement, sa simple consommation est toujours un acte criminel.

 

Les précédents jugements prononcés relativement à l’interdiction de fumer la cigarette dans un logement, pourront être invoqués à l’appui de la légalité d’une telle clause. Il est en effet acquis que, lorsqu’une clause d’interdiction de fumer la cigarette est stipulée au moment de la négociation du bail, elle est parfaitement légale. En effet, dans le cadre d’un jugement prononcé en 2008, relativement à la question de la validité d’une clause interdisant de fumer, le tribunal écrit que le « …droit du fumeur au respect de sa vie privée est limité par le droit des autres occupants d’un immeuble à jouir paisiblement de leur logement. » [5]

 

En se basant sur les principes mentionnés précédemment en matière d’interdiction de cigarettes, dans le cadre d’un nouveau bail, le propriétaire pourra inclure une clause claire interdisant la consommation de marijuana dans le logement, sur le balcon du locataire ou à tout autre endroit sur la propriété du locateur. Une autre clause pourra stipuler une interdiction formelle de cultiver des plants de marijuana aux mêmes endroits que ceux précédemment mentionnés. Le bail étant un contrat, les parties peuvent en négocier les termes. Le règlement doit être remis au locataire pour lui être opposable.

 

Est-ce que le propriétaire peut, dans le cadre de son avis de modification de bail, en interdire la consommation de marijuana et sa culture? Le débat se fera au cours des prochaines années.

 

En matière de cigarettes, plusieurs jugements sont venus à la conclusion que la modification demandée constituait une atteinte sérieuse au droit au maintien dans les lieux des locataires qui ont droit au respect de leur vie privée à l’intérieur de leur logement. [6]

 

Toutefois, considérant les conclusions de la Régie du logement basées sur les enseignements de la Cour suprême dans la décision Chassé c. Cartier [7] à l’effet que consommer de la marijuana constitue un mode de vie et non un droit protégé à la vie privée, nous croyons que rien ne s’oppose à l’inclusion d’une telle clause.

 

De plus, la situation nous semble différente en matière de marijuana par opposition à la cigarette. Nous ne pouvons concevoir comment les locataires pourront prétendre à leur droit au maintien dans les lieux alors que la simple possession est actuellement un acte criminel.

 

 

Avantages de la clause d’interdiction

 

Le locateur peut toujours demander la résiliation du bail de son locataire lorsqu’il croit être en mesure de prouver un préjudice sérieux. Quel est donc l’avantage d’insérer une clause interdisant la culture du cannabis et la consommation dans un logement?

 

L’ajout d’une telle clause a le mérite de faire savoir aux locataires que le locateur interdit la culture ou la consommation de marijuana. Elle facilitera la preuve du locateur dans le cadre de procédures judiciaires. Advenant le cas ou un préjudice sérieux ne pourra être prouvé, le locateur pourra demander l’exécution en nature de la clause et qu’il soit interdit à son locataire de fumer de la marijuana par exemple.

 

Les propriétaires auraient intérêt à interdire la consommation et la culture de marijuana dans le cadre du renouvellement des baux en 2018, pour éviter que les locataires prétendent éventuellement à des droits acquis par la légalisation de la consommation de marijuana.[8]

 

[1] 2018, QCRDL, 235
[2] R.L. Québec no. 18-890911-014G, r. Juge Administratif Gérald Bernard.
[3] R. c. Clay, 2003, CSC 75 par.32.
[4] Canada Procureur général c, JTI Macdonald Corp, 2007, CSC 30 par. 30.
[5] Koretski c. Fowler (C.Q., 2008-04-17), 2008 QCCQ 2534, SOQUIJ AZ-50486656, J.E. 2008-914, [2008] R.J.Q. 115;
[6] Ladouceur c. Lebel, 2016 QCRDL 17138, Morin c. Vallière, 2015 QCRDL 3809
[7] Supra, note 1

[8] Voir également notre chronique : « Interdiction de fumer: légal ou illégal? »

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