Fraude et fausses représentations

Par Me Sarah Bissonnette

Vous venez de conclure un bail avec un locataire en apparence idéal. Bon crédit, pas de dossiers à la Régie du logement, pas de faillite. Après quelques semaines, vous vous rendez compte qu’il vous a fait de fausses représentations. Est-il possible alors d’annuler le bail?

Le bail est un contrat. En ce sens, tel que l’explique l’article 1375 C.c.Q., les parties se doivent de faire preuve de bonne foi tout au long de la transaction.

« 1375. La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l’obligation qu’à celui de son exécution ou de son extinction. »

De plus, l’article 1401 C.c.Q. se lit comme suit :

« 1401. L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre partie ou à la connaissance de celle-ci vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes.

Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. »

En d’autres termes, si l’une des parties induit l’autre en erreur par mensonge ou par son silence et que cette erreur est déterminante pour la transaction, celle-ci pourra permettre l’annulation du contrat ainsi conclu.

Par exemple, dans la cause Réalisations Pierre Lord Inc. c. Hassan Marco Haddad et Nathalie Hally(1), le locataire avait déclaré, avant la conclusion du bail, qu’il avait été contraint de quitter son ancien logement à cause d’une reprise de possession et qu’il ne devait pas d’argent. De plus, il s’était présenté d’une façon qui suggérait qu’il travaillait dans la construction et qu’il avait quatre employés et un horaire chargé. Il avait également offert de payer son loyer 3 mois en avance et déposé des montants en conséquence. Devant ces représentations, le locateur s’était sentit en confiance et avait accepté de signer le bail sans autres vérifications. Plus tard, le propriétaire s’était rendu compte que le locataire devait onze mois de loyer et que c’était pour cette raison et non à cause d’une reprise qu’il avait quitté l’ancien logement. Par la suite, le propriétaire fit une recherche et constata que le locataire avait plus de 30 décisions en résiliation de bail le concernant. Le régisseur conclut que le locataire avait fait de fausses représentations qui justifiaient l’annulation du bail pour cause de dol résultant du silence du locataire et de sa réticence à dire la vérité.

Aussi, dans Bon apparte société en commandite c. Sylvain Trottier(2), le locataire avait carrément déclaré que son nom était Serge Collette alors qu’il s’appelait en réalité Sylvain Trottier, ce qui avait fait en sorte qu’une fausse enquête de crédit avait été émise. Lorsqu’il s’en était rendu compte, le propriétaire a demandé l’annulation du bail. Le tribunal a décidé que l’erreur du propriétaire avait été causée par de fausses représentations et qu’il y avait lieu d’annuler le bail.

Les tribunaux sont donc en général enclins à accorder l’annulation d’un bail conclu sous de fausses représentations. Malgré tout, il est préférable pour le locateur de bien s’informer sur son candidat locataire en faisant une enquête de crédit, en téléphonant à d’anciens propriétaires et en effectuant une brève recherche sur les décisions des tribunaux le concernant avant de signer le bail afin de ne pas avoir de problèmes par la suite.

(1) (R.L.) 37 110113 012 G, 10 mars 2011, régisseur Marc Lavigne
(2) 31 111110 014 G, 6 janvier 2011, régisseur Serge Adam

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