Durée d’une ordonnance de paiement le premier du mois

Par Me Guy Audet

Un locateur peut demander la résiliation du bail lorsque le locataire ne paie pas son loyer le premier de chaque mois et que le tout lui cause un préjudice sérieux. Conformément à l’article 1973 du C.c.Q., le régisseur qui entend la cause a discrétion pour émettre une ordonnance enjoignant au locataire de payer son loyer le premier de chaque mois au lieu de résilier le bail.

La preuve du non-respect de l’ordonnance par le locataire entraînera, en principe, la résiliation du bail(1).

Mais pour combien de temps le locataire sera-t-il obligé de respecter l’ordonnance? Jusqu’à l’expiration du bail? Pour une période d’une année?

La Cour du Québec, siégeant en appel d’une décision de la Régie du Logement, a eu à se prononcer sur cette question dans la cause Roland Carrier c. Coop La Voie Lactée(2).

Les faits avaient été établis de la façon suivante devant la Régie du logement :

Le locataire est membre et lié par bail à la Coop la Voie Lactée (ci-après appelée «La Coop»), pour un loyer de 573,00 $ par mois, mais réduit à 315,00 $ par mois, puisqu’il est membre de la Coop. Le 23 août 2004, la Régie du logement ordonnait au locataire de payer son loyer le premier de chaque mois en substituant à la résiliation du bail une ordonnance selon l’article 1973 C.c.Q.

Le 6 décembre 2005, la Régie du logement résiliait le bail et ordonnait l’expulsion du locataire et de tous les occupants du logement considérant que la Coop avait déposé le chèque du locataire le 3 novembre 2005 et que le 4, l’institution financière de la Coop l’informait que ce chèque n’était pas honoré «raison du retour: Fds non-lib. »

Le locataire avait témoigné devant la Régie du logement qu’il avait les fonds nécessaires, mais que ces derniers avaient été gelés par sa banque.

L’Honorable juge André Renaud en vient à la conclusion que l’ordonnance rendue contre un débiteur, continue à être valable après l’expiration du premier terme du bail et après le renouvellement de ce dernier.

La Cour ajoute que « si cette ordonnance ne contient pas de délai ou de terme, il peut en résulter une foule de circonstances (comme une renonciation tacite de la part des créanciers, etc…) pouvant nous faire croire qu’un débiteur, malgré tout, s’est conformé à une ordonnance. Il serait dangereux d’y voir une exécution automatique. »

Après avoir étudié l’ensemble des faits pertinents, et considérant que le locataire avait démontré s’être conformé à l’ordonnance pendant plus d’un an de paiements réguliers, la Cour a accueilli l’appel, cassé la décision de la Régie du logement et a rejeté la résiliation du bail.

Dans une autre affaire, Sodhac c. Dieu(3), dont le jugement a été prononcé le 7 avril 2010, L’Honorable juge André Renaud a infirmé un jugement de la Régie daté du 8 mai 2009 et a ordonné la résiliation du bail.

Un premier jugement du 3 novembre 2007 de la Régie du logement stipulait qu’ « advenant le défaut du locataire de payer son loyer le premier de chaque mois, le tribunal, sur demande du locateur, résiliera le bail. » Le chèque du locataire pour le mois de février 2009 étant revenu sans provisions, le locateur s’adressa à la Régie du logement. Dans sa décision du 8 mai 2009, le régisseur a refusé d’accorder la résiliation du bail selon l’article 1973 C.c.Q. au motif qu’aucune mise en demeure n’avait été signifiée.

La preuve de la violation de l’ordonnance étant évidente, l’honorable juge André Renaud écrit que le deuxième alinéa de l’article 1973 « ne semble laisser aucune latitude au régisseur » et ajoute que le texte de l’ordonnance prévoit la résiliation du bail comme sanction du défaut. En conséquence, il infirme la décision de la Régie du logement, résilie le bail et ordonne l’éviction des occupants du logement.

Dans l’affaire Marcellus c. Rositi, dont le jugement a été prononcé le 14 septembre 2010(4), l’Honorable Juge Jean-F. Keable en vient à une conclusion contraire.

Un premier jugement de la Régie du logement, ordonnant au locataire de payer son loyer le 7e jour de chaque mois, avait été prononcé le 19 mai 2009. Le 28 septembre 2009, soit après la reconduction du bail, la Régie du logement constatait que le locataire n’avait pas respecté l’ordonnance émise et en conséquence, résiliait le bail et ordonnait l’éviction du locataire et des occupants du logement.

Le jugement fait l’historique de la jurisprudence de la Cour du Québec et constate deux courants de jurisprudence. Il cite d’abord une décision du juge Dortelus prononcée en 2004(5) qui limite la durée de vie d’une ordonnance de la Régie du logement à celle du bail en vigueur au moment de l’ordonnance. Par la suite, il cite la décision de Carrier c. Coop La voie lactée mentionnée précédemment.

L’honorable juge Keable écrit que « l’ordonnance d’un Tribunal […] doit toujours être claire, précise et susceptible d’exécution. Le justiciable a le droit de connaître exactement la nature de ses obligations. L’ambigüité est à proscrire. […] En principe, la Régie doit se limiter à l’émission d’une ordonnance qui vise le bail touché par la demande du locateur. Toutefois, la Régie peut rendre une ordonnance qui touche une période subséquente si on lui démontre qu’il y a eu reconduction, et si elle connaît les conditions de la reconduction. Dans un tel cas, la Régie doit rendre une ordonnance précise pour indiquer qu’elle couvre aussi la reconduction jusqu’à son échéance. »

L’honorable juge Keable ajoute qu’il est possible pour un locataire de fournir des explications claires et convaincantes pour éviter la résiliation.

Le tribunal a accueilli l’appel et a annulé la décision de la Régie pour y substituer une ordonnance de paiement du loyer le 7e jour de chaque mois pour toute la durée du bail se terminant le 30 juin 2011.

Actuellement à la Régie du logement, les ordonnances de paiement du loyer le 1er de chaque mois sont habituellement considérées en vigueur. En conséquence, le bail du locataire est résilié lorsque le défaut survient dans l’année suivant le jugement qui prononce l’ordonnance, et ce, même si le bail a fait l’objet d’une reconduction. Chaque cas est un cas d’espèce et le tribunal qui entendra la preuve conserve toujours sa discrétion lorsque des circonstances uniques et exceptionnelles sont prouvées. Il est toutefois possible que la jurisprudence évolue sur la base des principes émis dans le jugement Keable précédemment mentionnée.

(1) Office municipal d’habitation de Montréal c. Cour du Québec, EYB 1995-72999
(2) EYB 2007-115662
(3) EYB 2010-172067
(4) EYB 2010-179521
(5) James c. Benzion, AZ-50258281 [2004]

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