Droit acquis ou tolérance?

Par Me Guy Audet

Il arrive régulièrement qu’un locataire utilise, en l’absence de mention au bail, un espace de stationnement ou d’entreposage.

La question qui se pose est de savoir si l’utilisation de l’espace confère un droit acquis au locataire.

Dans le cadre d’un jugement prononcé récemment par la Cour du Québec dans l’affaire Simard et al. c. Proteau et al. (1), cette dernière a réaffirmé le principe à l’effet que l’utilisation, par tolérance, d’un garage sur une longue période ne confère pas des droits acquis aux locataires, lesquels feraient partie du bail.

Le nouveau locateur demandait une ordonnance enjoignant aux locataires de ne plus utiliser le garage et de libérer ce dernier dans les trente jours du jugement à être prononcé, ce qui a été refusé en première instance par la Régie du logement. La permission d’en appeler du jugement de cette dernière a été accueillie et l’une des questions soumises au tribunal était spécifiquement de savoir si la tolérance dont les propriétaires ont fait preuve pouvait conférer un droit acquis aux locataires?

La preuve, dans le cadre du procès de novo tenu devant la Cour du Québec, a démontré que l’ancien propriétaire avait permis l’utilisation du garage à ses locataires pour l’entreposage du bois de chauffage et des bicyclettes. Il avait également permis à une occasion qu’une motocyclette y soit entreposée. La Cour conclut que le garage n’a pas été inclus au bail et ajoute que, si tel avait été le cas, il aurait fallu que les parties déterminent l’étendue de l’espace de garage loué puisque le propriétaire permettait à plusieurs locataires de l’utiliser.

Dans la cause D’Anjou c. Paradis (2), citée par la Cour du Québec dans le jugement mentionné précédemment et qui a été prononcée en 2002, la locataire demandait l’exécution en nature ou, à défaut, une diminution rétroactive de loyer de 25.00 $ par mois concernant un espace de stationnement. La preuve a démontré que la locataire pouvait stationner sa voiture devant la porte du garage de l’immeuble puisque l’ancien locateur ne l’utilisait qu’à des fins de rangement. L’immeuble a été vendu à un nouveau locateur. Les parties s’entendaient pour dire que le bail ne prévoyait pas cet usage et que c’est purement à titre de gracieuseté que l’ancien locateur faisait cette faveur à la locataire en échange de laquelle elle devait elle-même procéder au déneigement de l’entrée. Le régisseur conclut dans cette cause que ce « n’est pas parce que celui-ci a accordé cette faveur durant huit années que celle-ci s’est transformée en droit. Une gracieuseté peut toujours être enlevée aussi simplement qu’elle a été donnée. »

Dans la cause Boucher c. Villa Belle Rivière de Richelieu inc. (3), les locataires demandaient une diminution de loyer et de pouvoir de nouveau utiliser une porte donnant accès au stationnement que la locatrice avait décidé de barrer. Le régisseur fait une revue de la jurisprudence pour conclure qu’un locateur a le droit de mettre fin à des privilèges qui n’ont nullement été convenus et ne sont pas stipulés au bail. Le régisseur conclut que l’utilisation de la porte ne constitue pas un droit acquis, une condition ou un service prévu au bail.

À l’effet contraire, dans la cause Succession G. Langlois c. Jean Dubé (4), où il était question de savoir si la locataire avait un droit à l’utilisation de la cour, la Régie du logement a conclu que c’était le cas. La preuve était prépondérante à l’effet que la locataire utilisait la cour depuis qu’elle occupait le logement. Le bail initial, conclu avec un locateur précédent, ne contenait aucune clause à cet égard. Le régisseur a examiné la conduite des parties pour déterminer leur intention et conclure que le droit d’accès à la cour, partagé avec un autre, n’avait pas été prohibé dans le bail initial.

Dans une autre décision, Wahmed c. Verret (5), le locataire prétendait à une perte de jouissance paisible des lieux relativement, entre autres, à un atelier. Le locateur a soulevé qu’il n’y avait aucune clause dans le bail spécifiant que le locataire avait droit à l’atelier. Sans que son raisonnement soit explicite, le régisseur en vient à la conclusion que le locataire avait droit à l’atelier en citant la cause Successsion G. Langlois c. Dubé.

À la lumière de ce qui précède, le principe que nous pouvons dégager de la jurisprudence est qu’une gracieuseté peut toujours être enlevée aussi simplement qu’elle a été donnée. Cependant, chaque situation est différente et, en cas de litige, le Tribunal recherchera l’intention des parties lors de la conclusion du bail pour déterminer si une gracieuseté a été conférée ou non au locataire en l’absence de mention spécifique au bail. Pour ce faire, le tribunal examinera la conduite des parties.

[1] Simard et al c. Proteau et al., 20013 QCCQ 2328

[2] D’Anjou c. Paradis, [2002] J.L. 77 (R.L.)

[3] R.L. 25-031230-003 G

[4] Succession G. Langlois c. Jean Dubé, [2002] J.L. 110, (R.L.)

[5] Wahmed c. Verret, R.L. 18 040726 018 G

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