Dommages causés au logement par un locataire

Par Me Guy Audet

Est-ce qu’il est possible de demander la résiliation du bail du locataire qui cause des dommages à son logement? Après le départ du locataire, dans le cadre d’un recours, quels sont les critères habituellement retenus pour évaluer le montant des dommages?

Conformément à l’article 1855 du Code civil du Québec, le locataire a l’obligation d’user du bien loué avec prudence et diligence pendant la durée du bail, d’en user de façon raisonnable et non excessive et de ne pas agir de façon à détériorer les le bien loué dont il a la garde ou nuire à sa conservation.

Dans la cause Germain c. Auguste(1), le locateur demandait la résiliation du bail au motif que le locataire n’usait pas de son logement avec prudence et diligence. Il réclamait de plus une somme de 1 923.81 $ pour les dommages causés au logement au motif que le locataire avait détruit les comptoirs, les armoires de cuisine et les tiroirs en laissant de l’eau s’écouler parce qu’il avait déposé des plantes directement sur les comptoirs.

Le tribunal a conclu à la négligence grossière du locataire et a condamné ce dernier à payer 2 400 $ pour les dommages causés au logement. Au lieu d’accueillir la demande en résiliation de bail, le tribunal a préféré émettre une ordonnance enjoignant au locataire de maintenir son logement en bon état de propreté et d’aviser le locateur de toute défectuosité substantielle, ordonnance valable pour toute la durée d’occupation du logement par la locataire.

Une décision rendue récemment par la Régie du logement résume bien les obligations du locataire relativement à son obligation de remettre l’appartment en bon état après son départ(2) :

« L’article 1862 du Code civil du Québec stipule que le locataire est tenu de réparer les pertes subies au bien loué à moins qu’il ne prouve que ces pertes ne sont pas dues à sa faute ou à celles des personnes à qui il donne accès au logement. L’article 1890 du Code civil du Québec prévoit que le locataire est tenu de remettre le bien dans l’état reçu sans être tenu de l’usure normale, de la vétusté ou d’une force majeure, le locataire étant toutefois présumé avoir reçu le bien en bon état au début du bail. L’article 1479 du Code civil du Québec prévoit l’obligation pour le créancier de minimiser ses dommages. L’article 1613 du Code civil du Québec stipule que les dommages et intérêts en matière contractuelle se limitent, sauf exception (non applicable en l’espèce), aux dommages prévisibles qui sont une suite immédiate et directe de l’inexécution ou de la faute reprochée. »

Dans ce dossier, le locateur réclamait plus de 12 000 $ pour dommages matériels et déboursés pour la remise en état des lieux. Le tribunal a condamné le locataire à payer la somme de 4 580 $ aux motifs qu’il y avait une part importante de rénovation et d’amélioration apportée au logement ainsi qu’une part importante d’usure normale dans les montants réclamés.

Il est donc important de bien préparer le dossier avant l’audition pour prouver que les dommages réclamés résultent de la faute du locataire et de l’usure anormale du logement pendant que le locataire l’a habité.

(1) 2011 QCRDL 38554, 10 juin 2011
(2) Galipeau c. Duquette, 2012 QCRDL 8893, 13 mars 2012

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