Départ du locataire lorsque le logement devient impropre

Par Me Guy Audet

Il arrive régulièrement qu’un locataire allègue que son logement est infesté de moisissures, de punaises ou de blattes et que sa santé et celle des occupants du logement sont affectées.

Est-ce que le locataire a le droit d’abandonner le logement dans les circonstances?

L’article 1915 du Code civil du Québec stipule ce qui suit :

« 1915. Le locataire peut abandonner son logement s’il devient impropre à l’habitation. Il est alors tenu, d’aviser le locateur de l’état du logement, avant l’abandon ou dans les dix jours qui suivent. Le locataire qui donne cet avis est dispensé de payer le loyer pour la période pendant laquelle le logement est impropre à l’habitation, à moins que l’état du logement de résulte de sa faute. »

L’article 1913 du Code civil du Québec précise qu’ « est impropre à l’habitation le logement dont l’état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public, ou celui qui a été déclaré tel par le tribunal ou l’autorité compétente. »

Pour évaluer si un logement « constitue une menace sérieuse pour la santé, la Cour doit procéder à ladite évaluation d’une façon objective et se demander si une personne ordinaire peut vivre dans les conditions exposées lors de l’audition »(1)

Dans la cause Hajjar c. Hébert(2) , la Régie du logement a énoncé les conditions que devra prouver le locataire lorsqu’il exerce son droit d’abandonner son logement soit :

1) les problèmes reliés à la chose louée ou dans l’immeuble en général;

2) la dénonciation au locateur;

3) l’inaction du locateur à exécuter ses obligations légales;

4) que son départ est justifié, car le logement était impropre à l’habitation au sens de l’article 1913 C.c.Q. et, s’il invoque que la santé des occupants est en jeu, une preuve médicale;

5) La relation de cause à effet entre l’état du logement et les dommages réclamés.

Lorsqu’après la dénonciation de la présence d’un problème, comme la présence de coquerelles, le locateur procède avec succès à leur extermination dans un délai très rapide, et que les locataires déguerpissent malgré tout, ils pourront être condamnés à tous les dommages subis par le locateur jusqu’à la relocation des lieux(3).

Dans un cas récent, suite à l’avis de déguerpissement décrivant la présence de vermine dans un immeuble affectant la santé ou la sécurité des locataires, le tribunal a conclu que la présence de rats pendant plusieurs semaines constituait un risque sérieux pour la santé et la sécurité des occupants. En conséquence, le tribunal a résilié le bail en faveur des locataires à compter du déguerpissement et a condamné le locateur à des dommages.(4)

Pour ce qui est de la présence de moisissures, il arrive régulièrement que les locataires soient à l’origine du problème.

Ainsi dans une cause dans laquelle les locataires demandaient la résiliation du bail à compter du 15 décembre 2009, de déclarer le logement impropre à l’habitation, et dont l’évacuation des locataires avait été ordonnée par la Ville de Montréal, la Régie du logement a rejeté la demande des locataires, car la preuve a démontré de façon prépondérante la mauvaise utilisation du logement et du système de chauffage ainsi que le refus des locataires d’utiliser le déshumidificateur en tout temps.(5)

La demande d’un locataire en résiliation de bail, diminution de loyer et dommages a également été rejetée suite à la preuve par un expert que l’enveloppe extérieure d’un logement ne révélait aucune anomalie, que l’inspection intérieure du logement révélait la présence de moisissures de surface et d’un haut taux d’humidité et que le locataire avait contribué à la prolifération des moisissures en plaçant ses meubles au mur.

En conclusion, chaque cas est un cas d’espèce et sera jugé selon les faits mis en preuve.

(1) Gestion Immobilière Dion c. Grenier, C.Q. 450-02-00256-903
(2) Hajjar c. Hébert, 199 J.L. p. 316
(3) Dufresne c. Lachance et al 2012 QCRDL 120321
(4) Lanthier c. Barbeau 2012 QCRDL 12518
(5) Khodabandeloo c. Structures Métropolitaine (SMI) Inc.., R.L. 31 111116 031 G

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