Délais légaux des avis: notion de « donner » et « reçu »

Par Me Sarah Bissonnette

Dans le charabia juridique, il est parfois difficile de s’y retrouver. Lors du renouvellement d’un bail, l’un des problèmes que les propriétaires rencontrent fréquemment, est le délai dans lequel doit être donné et reçu un avis d’augmentation et la réaction de leurs locataires, lorsqu’ils reçoivent un avis qui a été posté le 31 mars, mais reçu le 4 avril. Dans un tel cas, un propriétaire aura souvent une réponse du genre : « je ne paye aucune augmentation, ton avis est hors délai, c’est écrit là! » Phrase généralement dite en montrant un document de la Régie du logement qui explique que l’avis doit être donné de 3 à 6 mois avant la fin du bail.

En fait, il s’agit d’une interprétation complètement erronée de la loi. Il a effectivement été décidé à de nombreuses reprises par la Régie du logement que les notions de « donner » et de « reçu » devaient être distinguées. Le propriétaire doit donc donner son avis dans le délai de 3 à 6 mois avant la fin du bail, mais l’avis n’a pas à être reçu dans ce délai.

Dans Cadieux c. Provençal(1), le locataire contestait la fixation de loyer en prétextant que l’avis avait été reçu après le 31 mars, soit moins de trois mois avant la fin du bail. La greffière spéciale explique dans cette cause, citant le Bureau de Révision de la Régie du logement : « Ainsi, le locateur doit transmettre aux locataires l’avis d’augmentation du loyer 3 mois avant l’expiration du bail. Il peut s’écouler un laps de temps entre le moment où l’avis est donné et le moment où il est reçu; il s’agit du délai d’acheminement de l’avis du locateur au locataire; la réception ultérieure par le locataire complétera cette transmission. »

Donc, selon les principes jurisprudentiels bien établis, si vous envoyez par courrier recommandé un avis de modification le 31 mars, pour un bail du 1er juillet au 30 juin, vous êtes dans les délais. Si votre locataire ne va pas chercher l’avis à la poste, vous pouvez lui faire parvenir par huissier. Un long délai risque alors de s’écouler. À partir de la réception de l’avis, votre locataire a un mois pour répondre, par exemple, s’il reçoit votre avis du 31 mars le 20 avril, il aura jusqu’au 20 mai pour répondre. Vous aurez ensuite un autre mois de la date de son refus pour faire une demande en fixation de loyer.

Aussi, il est important de mentionner que ces délais sont de rigueur et, lorsqu’ils ne sont pas respectés, aussi bien du côté du propriétaire que du locataire, les droits de contestation de l’une ou l’autre des parties tombent. Dans la cause Beaumont c. Bisson(2), le délai d’un mois pour répondre à l’avis d’augmentation des propriétaires, au montant de 40 $, expirait le 19 avril. La preuve démontrait clairement que le locataire avait tenté de donner de main à main son refus par deux fois dans la journée du 19 avril, mais en vain. Le refus avait finalement été remis le 20 avril. Étant donné que le 20 avril dépassait le délai, le locataire était réputé avoir accepté l’augmentation. Les propriétaires plaidaient que la situation leur causait un préjudice sérieux car, si on considérait que le locataire avait refusé leur augmentation, ils avaient dépassé le délai pour demander la fixation du loyer et perdaient leurs droits. Dans cette cause, le régisseur a décidé que « La tentative de remettre en main propre la réponse la veille du jour de tombée est tout simplement imputable au manque de rigueur du locataire, qui a simplement tardé à agir et la situation cause un préjudice sérieux au locateur. » Le locataire a dû payer l’augmentation.

(1) Paul Cadieux c. Nicole Provençal, 2013 QCRDL 2219, 31 120509 025 F, greffière spéciale Me Nathalie Bousquet, 22 janvier 2013, (R.L.)

(2) Daniel Beaumont et David Perron c. Perry Bisson, 2012 QCRDL 9040, 31 110818 056 G, régisseure Jocelyne Gascon, 14 mars 2012, (R.L.)

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