Lien de droit entre tiers et syndicat de copropriété

Par Me Sarah Bissonnette

De plus en plus d’unités de condominiums sont sur le marché et, conséquemment, de plus en plus sont occupées par des locataires. Il arrive cependant qu’un défaut se fasse connaitre dans l’unité en question. Par exemple, une fuite du toit qui aurait endommagé les lieux. Si la plupart du temps, le Syndicat prend les choses en main et fait les réparations appropriées, parfois, il peut être négligent et un conflit se forme alors.

Le locataire peut poursuivre directement le propriétaire de l’unité, selon les articles en matière de louage, mais a-t-il un recours contre le Syndicat?

L’article 1077 du Code civil du Québec se lit comme suit :

« 1077. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire. » (nos soulignements)

Qu’est-ce qu’un tiers au sens de cet article?

Dans la décision D’Allaire c. Syndicat des copropriétaires Les jardins du château(1), un problème était survenu avec le toit surplombant la terrasse d’une unité de condominium, causant des dommages à cette dernière. Le Syndicat refusa de payer, arguant que la partie ayant causé le problème était privative et non commune et qu’il revenait donc au propriétaire de l’unité de payer les réparations.

Bénéficiaire d’une convention d’occupation, l’occupant de l’unité, après plusieurs mises en demeure, décida de faire effectuer lui-même les travaux et réclama les sommes payées et des dommages moraux au Syndicat. Le Syndicat a argué que le demandeur n’avait pas l’intérêt juridique pour agir, étant donné qu’il n’était pas propriétaire.

Le juge explique que l’article 1077 C.c.Q. crée un intérêt juridique à un simple occupant en ce qu’il impose au Syndicat une responsabilité envers les tiers.

Le juge accorde la demande et condamne le Syndicat à payer un montant de 13 720.52 $ pour les travaux et le temps perdu par l’occupant. Expliquant que le Syndicat avait tardé à agir et été négligent, le juge accorde également une somme de 1 000.00 $ pour dommages moraux.

Dans le même ordre d’idée, un éventuel acquéreur(2) et un locataire(3) ont été considérés comme des tiers au sens de l’article 1077 C.c.Q.

Un locataire pourrait donc poursuivre directement le Syndicat dans un cas semblable.

(1) 2015 QCCQ 1, (C.Q.)
(2) Groupe Sonara inc. c. Roberge, 2006 QCCQ 16858 (C.Q.)
(3) [1998] J.L. 99 : B.E. 98 BE-92 (C.Q.)

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