Une copropriété divise (condo) fonctionne un peu comme un mini-gouvernement. Ainsi, les copropriétaires élisent un conseil d’administration qui, lui, prend des décisions de gestion. Le pouvoir des copropriétaires se limite donc souvent à l’élection des administrateurs. Parfois, certaines dispositions seront modifiées en assemblée. Il est donc important de se présenter aux assemblées de copropriétaires si on veut avoir son mot à dire. Pour une saine gestion, il est préférable de laisser le Syndicat faire son travail. Cependant, il peut arriver que, pour une raison ou une autre, certaines décisions ne peuvent pas être acceptées. Que faire alors? Cela dépend du type de décision.

Décisions prises en assemblée générale ou extraordinaire des copropriétaires

Les décisions prises en assemblée peuvent être contestées dans les 60 jours de l’assemblée devant les tribunaux pour plusieurs motifs. L’article 1103 du Code civil du Québec précise :

1103. Tout copropriétaire peut demander au tribunal d’annuler une décision de l’assemblée si elle est partiale, si elle a été prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits, ou encore si une erreur s’est produite dans le calcul des voix.

L’action doit, sous peine de déchéance, être intentée dans les 60 jours de l’assemblée.

Le tribunal peut, si l’action est futile ou vexatoire, condamner le demandeur à des dommages-intérêts.

Tout d’abord, la légalité de l’assemblée et du processus menant à la décision peut être mise en doute. Il faudra alors vérifier les éléments suivants :

Est-ce que l’assemblée a dûment été convoquée?

Les modalités relatives à l’avis de convocation se trouvent dans la déclaration de copropriété ou, à défaut, dans le Code civil (art. 1087).

Est-ce que le quorum était atteint?

Malheureusement, plusieurs copropriétaires de condos sont complètement désintéressées par les assemblées de sorte qu’il peut arriver que le nombre de copropriétaires présents à une assemblée ne soit pas suffisant pour qu’une décision soit légalement votée. L’assemblée doit alors être ajournée et reportée. Le quorum requis se retrouve dans la déclaration de copropriété ou, à défaut, à l’article 1089 du Code civil du Québec, lequel indique ce qui suit :

1089. Le quorum, à l’assemblée, est constitué par les copropriétaires détenant la majorité des voix.

Si le quorum n’est pas atteint, l’assemblée est alors ajournée à une autre date, dont avis est donné à tous les copropriétaires; les trois quarts des membres présents ou représentés à la nouvelle assemblée y constituent le quorum.

L’assemblée où il n’y a plus quorum doit être ajournée si un copropriétaire le réclame.

La décision a-t-elle été votée légalement?

Même si le quorum est atteint, cela ne signifie pas que toutes les décisions se prennent à la majorité simple. Par exemple, une décision qui changerait complètement la destination de la copropriété en autorisant une activité commerciale dans l’immeuble devrait être votée à la majorité des trois quarts des copropriétaire, mais représentant 90% des voix de tous les copropriétaires. À défaut, la décision pourrait être contestée.

La légalité de la décision elle-même peut également être remise en question. Les principes suivants devront alors être étudiés :

Est-ce que la décision est conforme à l’ordre public?

Personne ne peut déroger à l’ordre public par convention. Ainsi, même si elle était votée à l’unanimité, une décision dérogeant à l’ordre public sera illégale et non susceptible d’application.

Les articles suivants sont de bons exemples d’ordre public en matière de copropriété :

1101. Est réputée non écrite toute stipulation de la déclaration de copropriété qui modifie le nombre de voix requis pour prendre une décision prévue par le présent chapitre.

1102. Est sans effet toute décision du syndicat qui, à l’encontre de la déclaration de copropriété, impose au copropriétaire une modification à la valeur relative de sa fraction, à la destination de sa partie privative ou à l’usage qu’il peut en faire.

Est-ce que la décision est conforme à la Charte des droits et libertés?

Une décision de l’assemblée modifiant la déclaration de copropriété pour interdire la vente de condos à, par exemple, toute personne de moins de 65 ans sera, selon nous illégale, car contraire à la Charte et discriminatoire. Le même raisonnement pourrait s’appliquer pour toute disposition contraire à la Charte.

Finalement, si la décision est partiale ou qu’elle nuit aux droits des copropriétaires et à l’intérêt de la copropriété, elle pourra aussi être étudiée par les tribunaux.

Décisions de gestion prises par les administrateurs

Il est un peu plus difficile de contester les décisions de gestion prises directement par les administrateurs, mais les mêmes principes de partialité et d’intérêt de la copropriété s’appliqueront.

Également, une décision des administrateurs pourrait être contestée si les administrateurs n’avaient pas été dûment élus en vertu du Code civil et de la déclaration de copropriété.

Conclusion

Il est à noter qu’un mécanisme différent de celui du Code civil peut être prévu à votre déclaration de copropriété. Il est important de prendre connaissance de ce document, de ses modifications et de tous les règlements y étant attachés. En cas de doute, chaque cas étant unique, nous suggérons de consulter un avocat.