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Punaises de lit



Par Me Guy Audet



Les punaises de lit sont un problème de plus en plus courant. Lorsqu'elles envahissent un immeuble, est-ce que le locateur peut être tenu responsable des dommages causés à un locataire?


À titre de locateur, vous avez comme obligation principale de procurer la jouissance paisible des lieux à votre locataire tel qu’indiqué par l’article 1854 C.c.Q. qui stipule ce qui suit :



« 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.


Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué, et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. »



Vous avez donc intérêt, en cas de dénonciation de la présence de punaises, d’agir avec célérité dès la dénonciation en engageant une firme d’extermination compétente pour remédier au problème. « Lorsqu’un locateur réagit avec rapidité et remédie à la situation sans délais, il ne peut être pénalisé en voyant le loyer réduit. »(
1)


La simple constatation de l’absence de résultat ou du préjudice subi suffit à faire présumer la responsabilité du locateur. Pour se dégager de toute responsabilité, ce dernier doit prouver, par prépondérance de preuve, une force majeure ou encore le fait de la victime, comme par exemple que le locataire est à l’origine de l’infestation de punaises dans l’immeuble(
2), ce qui est très difficile à prouver en pratique.


Si le locateur est capable de prouver que la présence de punaises a été causée par un autre locataire, il pourra, en cas de réclamation en dommages, prouver qu’il a agi avec prudence et diligence et s’adresser au locataire fautif afin d’être indemnisé pour le préjudice qu’il a subi.

En cas de présence de punaises, le locataire peut également demander, conformément à l’article 1863 C.c.Q., la résiliation du bail, une diminution de loyer et des dommages au motif que le locateur ne lui a pas procuré la jouissance paisible des lieux. Il devra cependant, pour ce faire, mettre en demeure le locateur de respecter ses obligations.


En présence d’infestation, conformément à l’article 1915 C.c.Q., il est possible pour un locataire d’abandonner un logement qui devient impropre à l’habitation. Il doit alors aviser le locateur de l’état du logement avant l’abandon ou dans les 10 jours qui suivent.


Pour être justifié d’abandonner son logement, le locataire devra prouver que l’état du logement, conformément à l’article 1913 du C.c.Q., constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public ou qu’il a été déclaré comme tel par une autorité compétente.


La preuve justifiant l’abandon de son logement par le locataire est donc très exigeante et le locateur pourra toujours faire valoir que le locataire, en abandonnant son logement, ne rencontrait pas les critères mentionnés au paragraphe précédent. Si le départ du locataire n’était pas justifié, le locateur pourra réclamer les dommages subis dont une indemnité de relocation(
3).


Les jugements condamnant les locateurs à payer des dommages aux locataires dû à la présence de punaises varient beaucoup, allant de quelques centaines de dollars à plusieurs milliers, en tenant compte du degré d’infestation, des traitements effectués pour remédier au problème, du fait que le locataire ait quitté son logement en toute légalité ou non et des dommages prouvés dans chaque dossier.

 









[1] Svetlana Avramova c. Groupe Théoret, R.L. 31 060609 146 G


[2] Jean-Louis BEAUDOIN et Pierre-Gabriel JOBIN, Les obligations, Éditions Yvon Blais, 6e édition, no. 37, p. 42, dans Thibault c. Office municipal d’habitation de Montréal, R.L. 31 100205 084 G


[3] Moulou c. Naud, R.L. 31 060524 074 G







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