Cession d’un bail et les motifs de refus d’un locateur

Par Me Guy Audet

En tant que propriétaire, vous recevez parfois des avis de cession de bail de vos locataires. La question est de savoir pour quels motifs vous pouvez refuser légalement une cession de bail.

À l’occasion d’une cause, Desrochers c. Courville(1), la Régie du logement a prononcé un jugement intéressant pour les propriétaires. Les parties étaient liées par un bail du 1er juillet 2009 au 30 juin 2010 à un loyer mensuel de 520 $.

Le 9 juin 2009, la locataire donnait un avis de cession de bail à la locatrice et proposait deux candidats cessionnaires. Suite à la réception de l’avis, la locatrice a étudié la situation personnelle et financière de ces derniers. Un des deux cessionnaires proposés occupait alors un emploi temporaire et était sur le point de devenir stagiaire en tant qu’étudiante pour l’obtention d’un diplôme d’enseignement au primaire et elle disposait de revenus jugés insuffisants par la locatrice. Quant au deuxième, en plus d’avoir fait faillite en décembre 2008, il était toujours lié avec un autre propriétaire par un bail valide jusqu’au 30 juin 2010. Dans sa lettre du 17 juin 2009, la locatrice refusait la cession proposée au motif que le crédit des cessionnaires était jugé insuffisant et qu’ils avaient une incapacité de payer le loyer avec leurs revenus combinés.

Suite au refus de la locatrice, les locataires ont expédié à cette dernière un nouvel avis de cession de bail le 22 juin 2009 en faveur d’un autre candidat cessionnaire. La locatrice a de nouveau refusé la cession proposée au motif que le candidat cessionnaire avait un revenu mensuel de seulement 750 $ par mois. La locatrice prétendait que ce revenu était insuffisant à payer le loyer en plus du chauffage, de l’électricité et d’autres frais reliés au logement qu’elle évaluait à environ 700 $.

Le tribunal, après avoir consulté la jurisprudence, vient à la conclusion que le refus du locateur d’une cession proposée peut être fondé sur la capacité de payer du cessionnaire, de son insolvabilité ou de son défaut à se conformer aux obligations résultant du bail.

(1) Desrosier c. Courville, R.L. 27090622 006 G, le 13 août 2009

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