Location et bruit en condo

Par Me Sarah Bissonnette 

 

Vous venez d’acheter un condo incroyable et êtes très heureux de votre achat. Cependant, un bémole apparait au tableau lorsque l’un des copropriétaires, votre voisin du dessus, décide de s’acheter une maison, mais au lieu de vendre son condominium, le loue.

Les locataires s’installent et les troubles commencent. Ils font des fêtes, mettent de la musique à tue-tête et marchent en talons hauts et en bottes dans l’appartement en tout temps. Que pouvez-vous faire alors?

 

La discussion

La première étape est évidemment, de tenter de discuter avec les voisins bruyants. Certains nouveaux occupants, habitués à vivre en maison ou dans un endroit bien insonorisé, ne se rendent tout simplement pas compte du bruit produit par leur comportement. Une conversation polie et courtoise peut alors régler le problème.

Si les locataires se montrent fermés à cette discussion, il faut tenter de contacter le propriétaire de l’unité pour lui faire part du problème, d’abord verbalement, puis par écrit. Il est parfois difficile de contacter directement le propriétaire, considérant que le plaignant n’aura pas nécessairement les coordonnées à sa portée. Sachez alors que ces coordonnées devraient se trouver avec le Syndicat de copropriété.

 

La mise en demeure

Si la plainte verbale n’a rien donné, il faut alors passer à l’étape écrite, afin de se ménager une preuve pour un éventuel procès. Il s’agit d’envoyer au copropriétaire locateur une mise en demeure, avec preuve de réception, lui enjoignant de prendre les mesures appropriées pour régler le problème. Ces mesures peuvent être d’avertir ses locataires, de les mettre en demeure ou de faire une demande de résiliation de bail selon le cas.

 

Le recours en injonction

Si le copropriétaire ne réagit pas, il est possible d’instituer un recours en injonction, selon l’article 1080 du Code civil du Québec, pour le contraindre, par ordre du Tribunal, à agir. L’article en question se lit comme suit :

« 1080. Lorsque le refus du copropriétaire de se conformer à la déclaration de copropriété cause un préjudice sérieux et irréparable au syndicat ou à l’un des copropriétaires, l’un ou l’autre peut demander au tribunal de lui enjoindre de s’y conformer.

Si le copropriétaire transgresse l’injonction ou refuse d’y obéir, le tribunal peut, outre les autres peines qu’il peut imposer, ordonner la vente de la fraction conformément aux dispositions du Code de procédure civile (chapitre C-25.01) relatives à la vente du bien d’autrui. »

 

Si le Tribunal rend une ordonnance qui n’est pas suivie, le plaignant pourra selon cet article, demander la vente de l’unité du copropriétaire fautif. Cependant, il s’agit d’un recours très rare en pratique, les conséquences étant très sévères pour le défendeur.

Le recours en injonction est complexe, long et coûteux. Il est donc préférable de se référer au Syndicat de copropriété, lequel peut aussi agir.

 

Le Syndicat

Il existe une légère, mais importante distinction entre la location de condo et la location d’appartement. En effet, lorsqu’un appartement est loué, seul le propriétaire peut agir pour mettre fin au bail en cas de problème avec le locataire. Dans les cas de condominiums, lorsque le copropriétaire refuse d’agir, le Syndicat a le pouvoir et le devoir de faire quelque chose pour régler le conflit.

Outre le recours en injonction de l’article 1080 C.c.Q., le Syndicat peut agir directement contre le locataire, à la Régie du logement, ce qui facilite grandement les choses au niveau coût et délai. Pour ce faire, le Syndicat doit suivre l’article 1079 C.c.Q., lequel indique :

« 1079. Le syndicat peut, après avoir avisé le locateur et le locataire, demander la résiliation du bail d’une partie privative lorsque l’inexécution d’une obligation par le locataire cause un préjudice sérieux à un copropriétaire ou à un autre occupant de l’immeuble. »

Pour obtenir la résiliation du bail, le Syndicat devra prouver que lui-même ou un copropriétaire subit un préjudice sérieux, donc qu’un dommage important est causé par le locataire. Il est à noter, cependant, que c’est l’ensemble des copropriétaires qui sera responsable de payer, en proportionnalité avec leur part, les frais engendrés par le Syndicat dans l’exécution du recours.

Le Syndicat a aussi le pouvoir d’appliquer une clause pénale, si celle-ci est prévue dans la déclaration ou dans le règlement de copropriété. Par exemple, s’il est prévu une amende de 15$ par infraction pour avoir fumé dans le condo et que le locataire ne s’y conforme pas, le Syndicat pourra émettre l’amende au propriétaire fautif. Malgré tout, il arrive parfois qu’une telle clause, dépendamment de sa rédaction et de la façon dont elle a été adoptée, ne soit pas valide. Selon la jurisprudence, pour être valable, une clause pénale doit prévoir une pénalité déterminée ou déterminable, ne laissant pas de discrétion au conseil d’administration sur le montant à être imposé. La possibilité d’imposer une telle clause doit également être prévue à la déclaration de copropriété[1].

 

Bruits normaux

Il est à noter que selon l’article 976 C.c.Q., les voisins doivent tolérer les inconvénients normaux du voisinage, c’est-à-dire, les bruits de la vie courante entendus dans un immeuble mal insonorisé, le bruit supplémentaire fait par une jeune famille, par opposition à une personne âgée vivant seule, etc.

Si, par contre, l’immeuble a été annoncé comme étant bien insonorisé et qu’il ne l’est pas, une poursuite en vice caché, fausse représentation ou vice de construction peut être envisagée[2].

 

Conclusion

Plusieurs options s’offrent à un copropriétaire dérangé par des locataires lorsque ces derniers font des bruits anormaux. Chaque situation étant unique, il est préférable de consulter un avocat pour plus d’information.

 

 

[1] Inga Semionov c. Syndicat des copropriétaires du Vistal 1, 2015 QCCQ 5439
[2] Voir notre chronique « Vice cachés »

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Bonne ou mauvaise idée? : Louer sa maison temporairement

Par Me Sarah Bissonnette

 

Pour certains, il s’agit de faire un coup d’argent rapide, pour d’autres, de rentabiliser une propriété qui serait, autrement, vide plusieurs mois… Mais est-ce une bonne idée de louer sa maison à court terme?

 

Pour

 

Certaines personnes qui mettent leur propriété sur le marché ont une petite surprise lorsqu’ils s’aperçoivent que leur maison se vend moins bien que prévu. Ainsi, ils finissent par acheter ailleurs avant d’avoir pu vendre. Dans de telles circonstances, louer votre maison permet qu’elle ne soit pas vide, ce qui pourrait avoir un impact au niveau de vos assurances habitations. Également, cela vous permet d’avoir une rentrée d’argent alors que vous vous retrouvez dans la fâcheuse position de devoir payer deux hypothèques en même temps.

 

Et voilà qui fait le tour des éléments positifs.

 

Contre

 

La valeur de votre maison peut chuter. En effet, en droit québécois, les locataires bénéficient du droit au maintien dans les lieux. Ainsi, une fois un bail conclu, même un bail de 3 mois, le locataire résidentiel aura l’option de le renouveler à sa guise, sans restriction. Plus encore, comme il s’agit d’un droit d’ordre public le locataire pourra renouveler même s’il avait promis, lors de la conclusion du bail, de quitter au terme du bail.

 

Également, si un recours est en attente à la Régie du logement, par exemple, si vous faites une demande de non-paiement de loyer ou si le locataire fait une demande contre vous pour diminution de loyer, cela peut avoir un impact, non seulement sur le prix, mais aussi sur le nombre d’acheteurs, certains préférant une propriété clés en mains.

 

Votre propriété peut être endommagée. Certains locateurs ont eu toute une déception lorsqu’ils ont vu leur maison complètement ravagée par des locataires peu scrupuleux en aussi peu que quelques mois. Parfois, comme ils avaient omis de déclarer la location à leur assureur, ceux-ci refusaient de payer les dégâts, les plaçant dans une situation financière précaire.

 

Conclusion

 

Bien qu’il ne soit pas impossible que votre expérience de location ait une fin heureuse, il est en général déconseillé de louer sa maison à court terme, lorsque l’unique but de la location est de combler quelques mois d’inoccupation. Dans ces circonstances, les risques sont plus élevés que les bénéfices anticipés. Si vous souhaitez absolument tenter l’expérience, n’oubliez pas d’en informer vos assureurs et de faire signer un bail en bonne et due forme (formulaire obligatoire selon loi).

 

 

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Les réparations dans un condo, qui en est responsable ?

Par Me Laura Groze

 

Vous êtes victime d’un dégât d’eau causé par un bris de tuyau, la rampe de votre balcon est endommagée, le chauffage de votre unité est déficient ou une réparation quelconque doit être entreprise dans votre condominium. À ce stade, vous vous demandez qui doit assumer les coûts de ces réparations, le syndicat des copropriétaires ou vous-même.

 

Parties privatives versus parties communes

 

Pour déterminer qui assume la responsabilité des réparations dans une copropriété divise, il faut tout d’abord s’en tenir à la déclaration de copropriété.

 

En général, le copropriétaire est responsable de sa partie privative, tandis que le syndicat assume les réparations aux parties communes.

 

Ainsi, il est important de faire la distinction entre une partie privative et une partie commune. La première est décrite comme étant la propriété d’un copropriétaire déterminé et à l’usage exclusif de ce dernier, tel que précisé à l’article 1042 C.c.Q. La deuxième est à l’usage commun et est la propriété de tous les copropriétaires (1043 C.c.Q). Le législateur prévoit une présomption à l’article 1044 du Code civil du Québec :

 

« Sont présumées parties communes le sol, les cours, balcons, parcs et jardins, les voies d’accès, les escaliers et ascenseurs, les passages et corridors, les locaux des services communs, de stationnement et d’entreposage, les caves, le gros oeuvre des bâtiments, les équipements et les appareils communs, tels les systèmes centraux de chauffage et de climatisation et les canalisations, y compris celles qui traversent les parties privatives ».

 

Malgré tout, la déclaration de copropriété change souvent la portée des articles précédemment mentionnés, ainsi il est toujours obligatoire d’y référer. Généralement, la déclaration décrit la partie commune de la manière suivante : « sont parties communes toutes les parties qui ne sont pas parties privatives ».

 

Les réparations aux parties communes à usage restreint, responsabilité partagée

 

Il existe également les parties communes à usage restreint. Bien que ces dernières soient la propriété de tous les copropriétaires, seulement un copropriétaire (ou un groupe déterminé des copropriétaires) est autorisé à les utiliser. À titre d’exemple, les balcons, les jardins, les solariums[1], les fenêtres, les portes, les stationnements,[2] etc. peuvent être qualifiés de parties communes à usage restreint. Par conséquent, les réparations nécessaires à leur entretien ou à leur bon fonctionnement sont à la charge du copropriétaire. Malgré tout, le syndicat doit acquitter le coût des réparations majeures ou de remplacement des parties communes à usage restreint[3], sauf disposition contraire dans la déclaration de copropriété.

 

 

Les réparations des parties communes

 

Le syndicat est responsable de l’entretien des parties communes et de la conservation de l’immeuble (1077 C.c.Q). Celui-ci doit ainsi faire exécuter les travaux nécessaires pour conserver l’immeuble en bon état. À cet effet, le syndicat possède un fonds de prévoyance pour couvrir les coûts des éventuelles réparations majeures ou du remplacement des parties communes (1071 C.c.Q).[4]

 

Les dépenses mineures, quant à elles, soit les petites réparations, et les coûts d’entretien des parties communes sont payés à même la contribution commune de l’ensemble des copropriétaires (1064 C.c.Q.), plus communément appelée « frais de condo ».

 

Assurances

 

Le syndicat doit également souscrire à une assurance contre les risques usuels, tant pour les parties communes que celle privatives (1073 C.c.Q.). En ce qui a trait aux parties privatives, le syndicat n’est pas tenu d’assumer les coûts des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie privative.

 

Ainsi, bien qu’un copropriétaire n’ait pas l’obligation de souscrire à une assurance couvrant ses parties privatives, il est fortement conseillé à ce dernier à souscrire à une assurance individuelle pour assurer ses biens personnels et sa responsabilité civile ou les améliorations apportées à sa partie privative.

 

Conclusion

 

En résumé, une seule question se pose: les travaux résultent-ils d’une cause survenue dans une partie privative ou une partie commune de l’immeuble?

Pour répondre, la déclaration de copropriété et les articles précédemment mentionnés doivent être lus attentivement.

 

 

[1] D’Amour c Larbi, 2017 QCCS 2581 (CanLII) para 44.
[2] D’Amour c Larbi, 2017 QCCS 2581 (CanLII) para 34.
[3] Gestion Almaca inc c Syndicat des copropriétaires du 460 St-Jean, 2014 QCCA 105 para 21.
[4] Voir chronique « Recouvrement des charges communes (Condos) »

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Condo : Contester une décision du Syndicat de copropriété

 

Par Me Sarah Bissonnette

 

Une copropriété divise (condo) fonctionne un peu comme un mini-gouvernement. Ainsi, les copropriétaires élisent un conseil d’administration qui, lui, prend des décisions de gestion. Le pouvoir des copropriétaires se limite donc souvent à l’élection des administrateurs. Parfois, certaines dispositions seront modifiées en assemblée. Il est donc important de se présenter aux assemblées de copropriétaires si on veut avoir son mot à dire. Pour une saine gestion, il est préférable de laisser le Syndicat faire son travail. Cependant, il peut arriver que, pour une raison ou une autre, certaines décisions ne peuvent pas être acceptées. Que faire alors? Cela dépend du type de décision.

 

Décisions prises en assemblée générale ou extraordinaire des copropriétaires

 

Les décisions prises en assemblée peuvent être contestées dans les 60 jours de l’assemblée devant les tribunaux pour plusieurs motifs. L’article 1103 du Code civil du Québec précise :

 

1103. Tout copropriétaire peut demander au tribunal d’annuler une décision de l’assemblée si elle est partiale, si elle a été prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits, ou encore si une erreur s’est produite dans le calcul des voix.

 

L’action doit, sous peine de déchéance, être intentée dans les 60 jours de l’assemblée.

 

Le tribunal peut, si l’action est futile ou vexatoire, condamner le demandeur à des dommages-intérêts.

 

Tout d’abord, la légalité de l’assemblée et du processus menant à la décision peut être mise en doute. Il faudra alors vérifier les éléments suivants :

 

Est-ce que l’assemblée a dûment été convoquée?

 

Les modalités relatives à l’avis de convocation se trouvent dans la déclaration de copropriété ou, à défaut, dans le Code civil (art. 1087).

 

Est-ce que le quorum était atteint?

 

Malheureusement, plusieurs copropriétaires de condos sont complètement désintéressées par les assemblées de sorte qu’il peut arriver que le nombre de copropriétaires présents à une assemblée ne soit pas suffisant pour qu’une décision soit légalement votée. L’assemblée doit alors être ajournée et reportée. Le quorum requis se retrouve dans la déclaration de copropriété ou, à défaut, à l’article 1089 du Code civil du Québec, lequel indique ce qui suit :

 

1089. Le quorum, à l’assemblée, est constitué par les copropriétaires détenant la majorité des voix.

 

Si le quorum n’est pas atteint, l’assemblée est alors ajournée à une autre date, dont avis est donné à tous les copropriétaires; les trois quarts des membres présents ou représentés à la nouvelle assemblée y constituent le quorum.

 

L’assemblée où il n’y a plus quorum doit être ajournée si un copropriétaire le réclame.

 

La décision a-t-elle été votée légalement?

 

Même si le quorum est atteint, cela ne signifie pas que toutes les décisions se prennent à la majorité simple. Par exemple, une décision qui changerait complètement la destination de la copropriété en autorisant une activité commerciale dans l’immeuble devrait être votée à la majorité des trois quarts des copropriétaire, mais représentant 90% des voix de tous les copropriétaires. À défaut, la décision pourrait être contestée.

 

La légalité de la décision elle-même peut également être remise en question. Les principes suivants devront alors être étudiés :

 

Est-ce que la décision est conforme à l’ordre public?

 

Personne ne peut déroger à l’ordre public par convention. Ainsi, même si elle était votée à l’unanimité, une décision dérogeant à l’ordre public sera illégale et non susceptible d’application.

 

Les articles suivants sont de bons exemples d’ordre public en matière de copropriété :

 

1101. Est réputée non écrite toute stipulation de la déclaration de copropriété qui modifie le nombre de voix requis pour prendre une décision prévue par le présent chapitre.

 

1102. Est sans effet toute décision du syndicat qui, à l’encontre de la déclaration de copropriété, impose au copropriétaire une modification à la valeur relative de sa fraction, à la destination de sa partie privative ou à l’usage qu’il peut en faire.

 

Est-ce que la décision est conforme à la Charte des droits et libertés?

 

Une décision de l’assemblée modifiant la déclaration de copropriété pour interdire la vente de condos à, par exemple, toute personne de moins de 65 ans sera, selon nous illégale, car contraire à la Charte et discriminatoire. Le même raisonnement pourrait s’appliquer pour toute disposition contraire à la Charte.

 

Finalement, si la décision est partiale ou qu’elle nuit aux droits des copropriétaires et à l’intérêt de la copropriété, elle pourra aussi être étudiée par les tribunaux.

 

Décisions de gestion prises par les administrateurs

 

Il est un peu plus difficile de contester les décisions de gestion prises directement par les administrateurs, mais les mêmes principes de partialité et d’intérêt de la copropriété s’appliqueront.

 

Également, une décision des administrateurs pourrait être contestée si les administrateurs n’avaient pas été dûment élus en vertu du Code civil et de la déclaration de copropriété.

 

Conclusion

 

Il est à noter qu’un mécanisme différent de celui du Code civil peut être prévu à votre déclaration de copropriété. Il est important de prendre connaissance de ce document, de ses modifications et de tous les règlements y étant attachés. En cas de doute, chaque cas étant unique, nous suggérons de consulter un avocat.

 

 

 

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Achat d’un condo neuf ou d’une maison neuve en copropriété

Par Me Laura Groze

 

Vous avez  l’intention d’acheter un immeuble neuf et vous avez déjà signé un contrat préliminaire (aussi connu sous le nom «promesse d’achat»), le contrat par lequel vous vous engagez à acheter un immeuble  à une date postérieure.

Bonne nouvelle, le Code Civil du Québec (C.c.Q.) impose des obligations additionnelles au vendeur à condition que celui-ci soit le constructeur de l’immeuble ou son promoteur. Ces obligations trouvent toutefois application seulement dans le cas où vous achetez une maison dans le but de l’occuper vous-même, par opposition, à l’achat par votre entreprise dans un but d’affaires.

Ainsi, avant la vente,  un contrat préliminaire doit être remis à l’acheteur, lequel doit contenir les éléments ci-après décrits :

 

Annulation de la promesse

 

Le contrat préliminaire doit contenir une clause permettant à l’acheteur d’annuler la promesse d’achat dans les 10 jours de sa signature. En cas d’annulation, une indemnité pourrait être réclamée par le vendeur à l’acheteur à condition qu’elle soit prévue dans la promesse de vente. Cependant, le vendeur ne peut réclamer de l’acheteur une somme supérieure à 0.5 % du prix convenu pour la vente de l’immeuble.

 

Contenu du contrat préliminaire

 

L’article 1786 C.c.Q. précise les éléments qui doivent se retrouver dans un contrat préliminaire :

  1. les nom et adresse du vendeur et du promettant acheteur;
  2. les ouvrages à réaliser;
  3. le prix de vente;
  4. la date de délivrance;
  5. les droits réels qui grèvent l’immeuble;
  6. les informations utiles relatives aux caractéristiques de l’immeuble;
  7. si le prix est révisable, les modalités de la révision.

À défaut par le vendeur de remettre à l’acheteur le contrat préliminaire, ce dernier pourrait demander l’annulation de la vente.  Il devra par contre démontrer que cette omission lui a causé un dommage important, le tout conformément à l’article 1793 C.c.Q.

 

Note d’information

 

Dans certains cas, énoncés à l’article 1787 C.c.Q., une note d’information doit être remise lors de la signature du contrat préliminaire.

L’article 1788 C.c.Q. spécifie que la note d’information :

  • énonce les noms des architectes, ingénieurs, constructeurs et promoteurs;
  • contient un plan de l’ensemble du projet immobilier et, s’il y a lieu, le plan général de développement du projet, ainsi que le sommaire d’un devis descriptif;
  • fait état du budget prévisionnel;
  • indique les installations communes;
  • fournit les renseignements sur la gérance de l’immeuble, ainsi que, s’il y a lieu, sur les droits d’emphytéose et les droits de propriété superficiaire dont l’immeuble fait l’objet.

De plus, doivent être annexés à la note d’information :

  • une copie ou un résumé de la déclaration de copropriété ou de la convention d’indivision et du règlement de l’immeuble, même si ces documents sont à l’état d’ébauche.

Dans tous les cas d’achat d’une copropriété, il est important de bien prendre connaissance de la déclaration de copropriété et du budget provisionnel, afin de planifier les dépenses pour les années à venir.

 

Protection supplémentaire – devoir d’information

 

La Loi sur la protection du consommateur s’applique aussi lors de l’achat d’un immeuble neuf.

À titre d’exemple, l’article 228 de cette loi précise:

« Aucun commerçant, fabricant ou publicitaire ne peut, dans une représentation qu’il fait à un consommateur, passer sous silence un fait important ».

Dans la cause Ohannessian c. 9221-6092 Québec inc, le tribunal a conclu à la résiliation de la promesse d’achat d’un immeuble détenu en copropriété divise, considérant que la vendeuse, la société 9221, avait fait des fausses représentations aux promettant-acheteurs :

« [34] Le Tribunal est d’opinion que les circonstances justifient la résiliation du Contrat préliminaire en raison de l’exécution fautive importante de ses obligations par 9221.

[35] Tout d’abord, au moment de la signature du Contrat préliminaire, 9221 a violé l’article 228 LPC en passant sous silence des faits importants, soit qu’elle n’avait ni l’approbation du comité consultatif d’urbanisme, ni demandé un permis de construction pour La Perle ».

 

Garanties

 

Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (Règlement) trouve aussi application lors de l’achat d’une résidence neuve. Celui-ci régit les immeubles résidentiels en établissant en faveur de l’acheteur, un plan de garantie.

Ce plan s’applique automatiquement et le bénéficiaire ne peut y renoncer. Il garantit l’exécution des obligations légales et contractuelles de l’entrepreneur prévoyant une indemnité en cas de défaut par l’entrepreneur[1].  Ainsi, certaines réparations, comme les dégradations résultant de l’usure normale du bâtiment, sont exclues, tel qu’il appert de l’article 12 du Règlement (les exclusions de la garantie).

 

Conclusion

 

Avant d’acheter une maison neuve ou un condo neuf qui est déjà bâti ou en construction, informez-vous de vos droits et obligations, ce faisant, vous allez éviter les mauvaises surprises.

Chaque cas étant un cas d’espèce, en cas de doute, n’hésitez pas à demander conseil à un professionnel.

 

 

[1] Voir article Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs

 

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Condo ou maison unifamiliale?

 

Par Me Sarah Bissonnette

 

 

Vous avez des projets d’achat, mais hésitez entre une copropriété divise (condo) ou une maison unifamiliale. Au niveau juridique, qu’est-ce qu’acheter un condo implique?

Les condominiums sont attrayants. Ils impliquent un entretien moindre, surtout relativement au terrain, les aires communes seront réparées par le Syndicat, sauf exception, ils sont souvent neufs ou récents, sont écoénergétiques et coûtent en général moins cher qu’une maison.

Malgré tout, ils ont également de nombreux points négatifs, auxquels les acheteurs, mals informés, ne pensent souvent qu’après l’achat.

 

Déclaration de copropriété

La déclaration de copropriété n’est pas un point négatif en soi, mais elle mérite attention. Il s’agit d’un contrat, signé par tous les copropriétaires, qui doit être respecté, sous peine de sanction (amende, perte du droit de vote, demande en injonction, etc.)

La déclaration peut contenir, entres autres, l’interdiction de posséder un animal, de fumer, d’effectuer des travaux dans son unité sans autorisation ou même, de louer son unité.

Il est donc important de lire le tout attentivement avant de signer l’acte de vente.

 

Parties privatives

Dans une copropriété, l’entretien de certaines parties incombe au Syndicat, lequel se financera à même les frais de copropriété versés normalement par les copropriétaires. Les travaux seront habituellement prévus dans le budget annuel. Cependant, il peut arriver certaines urgences imprévues et le Syndicat doit alors aller piger dans le fonds de prévoyance. Jusqu’ici, tout va bien, mais certains fonds sont peu ou pas garnis.

Que se passe-t-il lorsque des travaux urgents et majeurs sont à faire et que le fonds de prévoyance ne le permet pas? Une cotisation spéciale sera votée. À ce moment, un montant, parfois substantiel, sera réclamé immédiatement de tous les copropriétaires.

Avoir un condo implique donc des dépenses imprévues, tout comme pour une maison. Malgré tout, le risque semble plus grand pour un condo, l’immeuble étant plus coûteux, les réparations le sont aussi. De plus, vous perdez le contrôle sur le moment où vous décidez de faire les travaux.

Il est donc essentiel de toujours prévoir dans votre budget un montant pour dépenses imprévues et de vous intéresser au montant contenu au fonds de prévoyance avant votre achat[1].

 

Voisinage

Un condominium implique des voisins à proximité, et ce, plus près que les voisins d’une maison. Si tout va bien, tant mieux, mais le bruit ou l’attitude des voisins peut rapidement causer des problèmes. Or, les remèdes, pour une propriétaire de condo, demeurent généralement limités, longs et coûteux[2].

Avant l’achat, il est en conséquence judicieux de s’intéresser à l’état des relations entre copropriétaires et de discuter avec certains copropriétaires.

 

Conclusion

En bref, le mot clé est « information ». Afin d’éviter les surprises, il est préférable de bien vérifier la situation économique de la copropriété, les démarches juridiques pouvant être en cours, de s’informer sur l’état général de l’immeuble et de rencontrer nos futurs voisins.

 

 

 

[1] Voir chronique « Recouvrement des charges communes »
[2] Voir chronique « Problèmes avec les locataires d’un condo »

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Offre d’achat conditionnelle à l’inspection

Par Me Sarah Bissonnette

 

 

Après plusieurs visites et recherches, vous avez finalement trouvé votre maison idéale. Emballé, vous faites une offre d’achat, laquelle est acceptée. Bien préparé, vous avez assorti votre offre d’une condition, soit qu’il ne ressorte aucun élément substantiel susceptible de diminuer la valeur de la propriété lors de l’inspection préachat.

 

Il s’agit d’une condition standard dans à peu près toutes les offres d’achat et pour cause, le processus d’achat est souvent rapide et les acheteurs n’ont pas le temps ni l’intérêt de procéder à une inspection avant que leur offre ne soit acceptée. L’inspection préachat est une analyse visuelle, par un professionnel, de l’état de l’immeuble en vente, laquelle soulèvera, s’il y a lieu, les points essentiels à rectifier, à moyen long terme, les points dangereux à rectifier immédiatement, les éléments non conformes à la règlementation, etc. Il s’agit donc d’une étape essentielle de toute offre d’achat, qui vous protégera pour le futur.

 

Il est à noter que cette étape se situe après les déclarations du vendeur, selon sa connaissance, des mêmes éléments. Ainsi, pour plusieurs, l’inspection ne révélera rien de majeur et la vente aura lieu sans problème. Dans d’autres cas, le rapport fera état de défauts majeurs qui diminuent sans équivoque la valeur de l’immeuble. Dans une telle situation, la vente sera annulée sans opposition du vendeur ou le prix renégocié à la baisse selon les nouvelles informations.

 

Malgré tout, il arrive que des vices soient soulevés dans le rapport d’inspection préachat, mais qu’ils soient considérés substantiels par l’acheteur et mineurs par le vendeur. Les parties ne s’entendent pas sur l’annulation de la vente et les courtiers immobiliers s’en mêlent, ne voulant pas perdre leur commission.

 

La partie importante de la clause souvent en litige se lit généralement comme suit :

 

« […] si cette inspection révèle l’existence d’un facteur se rapportant à l’immeuble, susceptible, de façon significative, d’en diminuer la valeur ou les revenus, ou d’en augmenter les dépenses, l’acheteur devra en aviser le vendeur par écrit […] »

 

Qu’est-ce que cela signifie?

 

Dans la cause Desjardins c. Sakr[1], les acheteurs s’étaient désistés de la promesse d’achat suite à l’inspection préachat, indiquant qu’ils n’avaient pas les moyens de faire face aux dépenses supplémentaires découlant des éléments notés au rapport d’inspection. Les vendeurs, de leur côté, plaidaient que les déficiences étaient mineures et ne justifiaient pas l’annulation du contrat. Il a été mis en preuve que les vendeurs avaient corrigé certains éléments mentionnés dans le rapport, mais que d’autres, plus ou moins importants, demeuraient toujours. Plus particulièrement, l’inspecteur avait soulevé des défectuosités quant à la solidité du solarium et de l’abri d’auto. Le tribunal, citant la cause Lorenzo c. Stern[2], de la Cour d’appel, indique ce qui suit :

 

« […] le litige fondé sur la faute contractuelle découlant du retrait abusif de l’acheteur n’est pas une poursuite en vice caché ou en malfaçon, de sorte que les acheteurs n’ont pas à faire la preuve prépondérante des déficiences. […] la question est de déterminer si, dans les faits, il y a un facteur justifiant le retrait de l’offre. À cet effet, une incertitude sérieuse, quant à une éventuelle nécessité de procéder à des travaux coûteux satisfait aux exigences de la clause. »

 

Le tribunal conclut que les acheteurs étaient justifiés de se désister dans les circonstances considérant qu’ils avaient un doute sérieux sur la solidité du solarium et de l’abri d’auto.

 

Dans un autre dossier, Paquet c. Fandke[3], le tribunal indique que les acheteurs étaient en droit d’annuler la promesse d’achat, plusieurs éléments mineurs ayant été soulevés lors de l’inspection qui, pris séparément, ne justifiaient pas l’annulation mais, mis ensemble, devenaient majeurs. Dans ce dossier, de la moisissure avait été trouvée en petite quantité au sous-sol, une infiltration d’eau était observée à un plafond d’une chambre, le toit était en fin de vie utile et devait être remplacé prochainement, un isolant devait être posé aux solives, des margelles devaient être installées à certaines fenêtres et le vinyle n’était pas conforme sur un côté du bâtiment. D’autres éléments, moins urgents, avaient également été soulevés.

 

Ainsi, chaque cas devra être analysé séparément afin de déterminer si les défectuosités soulevées dans l’inspection sont substantielles, eu égard aux circonstances.

 

 

 

[1] Yves Desjardins et Ginette Moise c. Michel Sakr et Maya Abboud, 2015 QCCQ 3826
[2] Michel Lorenzo et Francine Tremblay c. Hartley Stern et Dorothy Stern, 2013 QCCA 685
[3] Alexandra Paquet et François Nadeau c. Anja Fandke et Philippe Bébin, 2016 QCCQ 5148

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Problèmes avec les locataires d’un condo

Par Me Sarah Bissonnette

 

Vous venez d’acheter un condo incroyable et êtes très heureux de votre achat. Cependant, un bémol apparait au tableau lorsque l’un des copropriétaires, votre voisin du dessus, décide de s’acheter une maison, mais au lieu de vendre son condominium, le loue.

 

Les locataires s’installent et les troubles commencent. Ils font des fêtes, mettent de la musique à tue-tête et marchent en talons hauts et en bottes dans l’appartement en tout temps. Que pouvez-vous faire alors?

 

La discussion

 

La première étape est, évidemment, de tenter de discuter avec les voisins bruyants. Certains nouveaux occupants, habitués à vivre en maison ou dans un endroit bien insonorisé, ne se rendent tout simplement pas compte du bruit produit par leur comportement. Une conversation polie et courtoise peut alors régler le problème.

 

Si les locataires se montrent fermés à cette discussion, il faut tenter de contacter le propriétaire de l’unité pour lui faire part du problème, d’abord verbalement, puis par écrit. Il est parfois difficile de contacter directement le propriétaire, considérant que le plaignant n’aura pas nécessairement les coordonnées à sa portée. Sachez alors que ces coordonnées devraient se trouver avec le Syndicat de copropriété.

 

La mise en demeure

 

Si la plainte verbale n’a rien donné, il faut alors passer à l’étape écrite, afin de se ménager une preuve pour un éventuel procès. Il s’agit d’envoyer au copropriétaire locateur une mise en demeure, avec preuve de réception, lui enjoignant de prendre les mesures appropriées pour régler le problème. Ces mesures peuvent être d’avertir ses locataires, de les mettre en demeure ou de faire une demande de résiliation de bail selon le cas.

 

Le recours en injonction

 

Si le copropriétaire ne réagit pas, il est possible d’instituer un recours en injonction, selon l’article 1080 du Code civil du Québec, pour le contraindre, par ordre du Tribunal, à agir. L’article en question se lit comme suit :

 

« 1080. Lorsque le refus du copropriétaire de se conformer à la déclaration de copropriété cause un préjudice sérieux et irréparable au syndicat ou à l’un des copropriétaires, l’un ou l’autre peut demander au tribunal de lui enjoindre de s’y conformer.

 

Si le copropriétaire transgresse l’injonction ou refuse d’y obéir, le tribunal peut, outre les autres peines qu’il peut imposer, ordonner la vente de la fraction conformément aux dispositions du Code de procédure civile (chapitre C-25.01) relatives à la vente du bien d’autrui. »

 

Si le Tribunal rend une ordonnance qui n’est pas suivie, le plaignant pourra selon cet article, demander la vente de l’unité du copropriétaire fautif. Cependant, il s’agit d’un recours très rare en pratique, les conséquences étant très sévères pour le défendeur.

 

Le recours en injonction est complexe, long et coûteux. Il est donc préférable de se référer au Syndicat de copropriété, lequel peut aussi agir.

 

Le Syndicat

 

Il existe une légère, mais importante distinction entre la location de condo et la location d’appartement. En effet, lorsqu’un appartement est loué, seul le propriétaire peut agir pour mettre fin au bail en cas de problème avec le locataire. Dans les cas de condominiums, lorsque le copropriétaire refuse d’agir, le Syndicat a le pouvoir et le devoir de faire quelque chose pour régler le conflit.

 

Outre le recours en injonction de l’article 1080 C.c.Q., le Syndicat peut agir directement contre le locataire, à la Régie du logement, ce qui facilite grandement les choses au niveau coût et délai. Pour ce faire, le Syndicat doit suivre l’article 1079 C.c.Q., lequel indique :

 

« 1079. Le syndicat peut, après avoir avisé le locateur et le locataire, demander la résiliation du bail d’une partie privative lorsque l’inexécution d’une obligation par le locataire cause un préjudice sérieux à un copropriétaire ou à un autre occupant de l’immeuble. »

 

Pour obtenir la résiliation du bail, le Syndicat devra prouver que lui-même ou un copropriétaire subit un préjudice sérieux, donc qu’un dommage important est causé par le locataire. Il est à noter, cependant, que c’est l’ensemble des copropriétaires qui sera responsable de payer, en proportionnalité avec leur part, les frais engendrés par le Syndicat dans l’exécution du recours.

 

 

Bruits normaux

 

Il est à noter que selon l’article 976 C.c.Q., les voisins doivent tolérer les inconvénients normaux du voisinage, c’est-à-dire, les bruits de la vie courante entendus dans un immeuble mal insonorisé, le bruit supplémentaire fait par une jeune famille, par opposition à une personne âgée vivant seule, etc.

 

Si, par contre, l’immeuble a été annoncé comme étant bien insonorisé et qu’il ne l’est pas, une poursuite en vice caché, fausses représentations ou vice de construction peut être envisagée(1).

 

 

Conclusion

 

Plusieurs options s’offrent à un copropriétaire dérangé par des locataires lorsque ces derniers font des bruits anormaux. Chaque situation étant unique, il est préférable de consulter un avocat pour plus d’information.

 

 

(1) Voir notre chronique « Vice cachés »

 

 

 

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Série troubles de voisinage : inconvénients anormaux

Par Me Sarah Bissonnette

 

Votre voisin cause des problèmes fréquemment, soit du bruit, de la construction, de la poussière, du harcèlement, etc. N’en pouvant plus, vous décidez d’agir, mais quels sont donc vos recours?

 

L’article 976 du Code civil du Québec se lit comme suit :

 

« 976. Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux. »

 

Mais qu’est-ce qu’un inconvénient anormal exactement? La jurisprudence a établi que cela variait en fonction du lieu, du quartier, de la période de l’année, de l’heure. Bref, chaque cas est un cas d’espèce. Par exemple, l’odeur de fumier qui peut se dégager d’une ferme en campagne ne sera pas considérée comme un inconvénient anormal, le lieu s’y prêtant.

 

Dans l’arrêt Ciment du St-Laurent, une cimenterie est exploitée près d’un lieu habité, causant des dommages aux voisins. La cimenterie respecte par contre toutes les lois, normes et règlements pour l’exploitation des lieux. La Cour, après avoir été saisie d’un recours collectif, explique que :

 

« Malgré son caractère apparemment absolu, le droit de propriété comporte néanmoins des limites. […] Il y a lieu de reconnaitre deux régimes de responsabilité civile pour cause de troubles de voisinage en droit québécois : d’une part, le régime de droit commun de responsabilité civile fondé sur le comportement fautif de leur auteur présumé et, d’autre part, le régime de responsabilité sans faute fondé sur la mesure des inconvénients subis par la victime en vertu de l’art. 976 C.c.Q. »(1)

 

En résumé, un voisin qui ne commettrait aucune faute pourrait tout de même voir sa responsabilité engagée et être condamné à des dommages, si les inconvénients qu’il produit sont excessifs.

 

Dans certaines situations, la faute du voisin ne fait aucun doute. Dans l’affaire G.P. c. Drouin Gagnon(2), un conflit entre voisins concernant la limite des terrains avait dégénéré en harcèlement d’une voisine contre une autre. Dans ce dossier, la preuve a été faite que la défenderesse épiait sa voisine et toute personne se trouvant sur le terrain, l’injuriait, s’amusait à la faire sursauter, déplaçait ses biens et l’intimidait pendant plusieurs années au point que la demanderesse avait fait installer des caméras de surveillance sur son terrain. Le juge conclut que : « Ce que révèle l’ensemble de la preuve, c’est que la défenderesse posait des gestes répétitifs dans le but d’atteindre la demanderesse. » Preuve a également été faite que la demanderesse avait subi de l’isolement, du stress, une dépression majeure et été suivie par un psychiatre à cause des agissements de la défenderesse. La défenderesse a donc été condamnée à payer la somme de 15 000.00 $ en dommages-intérêts, 3 000.00 $ en dommages punitifs et 6 500.00 $ à titre de dommages matériels pour les caméras et le psychiatre.

 

Bref, lors d’un conflit entre voisins, les étapes à suivre consistent à dialoguer, puis à envoyer une mise en demeure et finalement, si rien ne fonctionne, à entreprendre un recours juridique.

 

 

(1) Ciment du Saint-Laurent c. Barette [2008] 3 R.C.S. p. 394
(2) 2015 QCCS 3913

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Série troubles de voisinage : Problèmes d’accès

Par Me Sarah Bissonnette

 

Vous désirez refaire votre patio. Malheureusement pour vous, pour ce faire, vous devez faire passer de la machinerie par le terrain du voisin, aucun autre accès n’étant possible. Ce dernier refuse, alléguant que cela va endommager son terrain. Comment procéder alors?

Cette situation est prévue dans le Code civil du Québec, aux articles 987 et suivants, lesquels indiquent que le propriétaire voisin est dans l’obligation de vous laisser accès. Cependant, il ne s’agit pas d’une invitation porte ouverte et certaines règles doivent s’appliquer.

 

La nécessité

Tout d’abord, il doit s’agir de votre seule option raisonnable. Si une autre possibilité s’offre à vous, vous devez la prioriser. Également, l’empiètement devra se faire de la façon la plus minime qu’il soit.

Dans Agence Parcs Canada c. Développements des Éclusiers inc.(1), Éclusiers a abusé de son droit d’accès en utilisant le terrain de Parcs Canada comme annexe au chantier et stationnement. Il a été condamné à payer 8 000.00 $ à Parcs Canada à titre de dédommagement.

 

 

L’avis

Vous ne pouvez pas procéder en catimini. Un avis doit être donné, verbalement ou par écrit, au propriétaire voisin. Il est suggéré d’avertir verbalement d’abord, par politesse, mais d’envoyer tout de même un avis écrit avec accusé de réception pour se ménager une preuve en cas de refus. En effet, une fois l’avis reçu, le propriétaire voisin aura l’obligation de permettre l’accès (art. 987 C.c.Q.)

 

 

La remise en état

Il est entendu que le propriétaire d’un terrain subissant vos travaux a le droit de retrouver son terrain dans l’état original à la fin des travaux. Il pourra donc être indemnisé de ses dommages, en plus d’exiger une remise en état des lieux.

Les dommages que peut subir un voisin à l’occasion de travaux varient d’un cas à l’autre. Évidemment, chaque individu doit subir les inconvénients normaux du voisinage. Malgré tout, dans les cas ou les travaux durent longtemps et font subir beaucoup d’inconvénients (poussière, bruits, dégâts…), des indemnités ont parfois été accordées par les tribunaux. Le contexte sera toujours très important dans l’évaluation de tels dommages.

Également, il est à noter que, selon l’article 991 C.c.Q., un voisin ne doit pas faire des constructions qui auraient pour effet d’ébranler le fonds voisin ou de mettre en danger la solidité des constructions, ouvrages ou plantations y étant présentes.

 

 

Les recours

Si le propriétaire voisin refuse toute collaboration, il sera possible pour un justiciable d’obtenir de la Cour une injonction, visant à ordonner au voisin de laisser l’accès à son terrain. Si les travaux sont urgents, une injonction interlocutoire pourra être obtenue. Il faudra alors prouver l’urgence de la situation et le préjudice causé par le délai. Une injonction interlocutoire est une ordonnance temporaire d’accès, en attendant l’issue du procès.

Cependant, avant d’entreprendre un recours juridique, il sera important de considérer l’impact que cela pourrait avoir. En effet, dans un tel cas, la partie adverse est votre voisin et le restera, peut être longtemps après la fin du litige. Pour éviter des relations futures très tendues, une médiation ou négociation serait sans doute plus pratique, plus rapide et moins coûteuse pour ce genre de causes.

 

 

(1) 2012 QCCS 2870

 

 

 

 

 

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