Bail résidentiel : faillite d’un locataire

Par Me Guy Audet

Suite à l’introduction d’une demande à la Régie du logement contre un locataire qui vous doit plusieurs mois de loyer, vous recevez de la part d’un syndic de faillite avant l’audition un avis de suspension des procédures conformément à la Loi sur la faillite et l’insovabilité(1), (ci-après « Loi »), car votre locataire a fait cession de ses biens.
Vous ne pourrez donc pas obtenir un jugement condamnant votre locataire à vous payer les loyers dus avant la date de cession de biens.

Mais est-ce que vous serez en droit d’obtenir la résiliation du bail vous liant à votre locataire?
Dans une décision, la juge administratif Anne Morin a résilié le bail d’un locataire malgré la cession de ses biens.

Le locateur demandait la résiliation du bail au motif que la somme de 3 925 $ était due au moment de l’audition le 6 janvier 2011 et, comme second motif, que le locataire payait son loyer « fréquemment en retard » ce qui lui causait un préjudice sérieux.

Un avis de suspension des procédures avait été signifié suite à la cession de biens faite par le locataire le 5 novembre 2010. La demande du locateur en recouvrement de loyer a donc été suspendue.

Elle écrit que selon l’article 84.2 de la Loi et tel qu’interprété par la Régie du logement précédemment dans une autre cause, le contrat de bail ne peut être résilié pour le motif que le failli n’a pas payé son loyer à l’égard d’une période antérieure à la date de la faillite. Cette disposition énonce ce qui suit :
« 84.2 (1) Il est interdit de résilier ou de modifier un contrat – notamment un contrat de garantie – conclu avec un failli qui est une personne physique, ou de se prévaloir d’une clause de déchéance du terme figurant dans un tel contrat, au seul motif qu’il a fait faillite ou est insolvable.
Baux
(2) Lorsque le contrat visé au paragraphe (1) est un bail, l’interdiction prévue à ce paragraphe vaut également dans le cas où le failli n’a pas payé son loyer à l’égard d’une période antérieure au moment de la faillite. »
Après avoir entendu la preuve, la Cour conclut que : « […] ces défauts du locataire sont réguliers et continuels depuis des mois. La fréquence de ses retards rencontre les critères de l’article 1971 C.c.Q. (…). Ce deuxième volet du recours n’est pas fondé sur une réclamation prouvable définie à l’article 121 de la Loi sur la Faillite et l’insolvabilité, mais plutôt sur un manquement à l’une des conditions du contrat de bail, soit le paiement du loyer le 1er jour du mois. Par conséquent, l’interdiction de l’article 69.3 (1) ne saurait trouver application. »
D’autres jugements ont également résilié le bail du locataire lorsqu’il n’acquitte pas les loyers postérieurs à la date de la cession de biens et qu’il est en retard depuis plus de trois semaines.

Lorsque son loyer n’est pas payé le premier de chaque mois, particulièrement après la date de la faillite et que le locateur en subit un préjudice sérieux, il pourra également être possible, dans certaines circonstances, d’obtenir la résiliation du bail.

(1) L.R.C. 1985, c. B-3 (à jour au 22 février 2010)
(2) Bédard et al. c. Boucher et Pierre Roy et Associés Inc. Syndic, 2011 QCRDL 76, 6 janvier 2011

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